我国房地产企业风险特征与化解机制研究

我国房地产企业风险特征与化解机制研究

李世慧

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摘要：房地产企业债务人链条复杂，对宏观经济的外溢效应显著，如按照一般非金融企业的风险处置方式处理，可能无法充分化解风险，甚至会造成“处置风险的风险”。当前，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，是我国经济金融工作的重要内容之一。厘清房地产企业的风险特征，建立健全符合我国国情、适应市场规律的房地产企业风险处置机制，对促进房地产行业平稳发展，守住不发生系统性金融风险的底线，促进经济结构转型升级具有重要意义。

关键词：房地产企业；风险特征；化解机制

引言

在世界经济形势及国民经济形势变动的影响下，房地产企业面临越来越大的发展压力，房地产企业需要转变传统的发展思路，追求企业发展的质量和效益，通过内控建设提升企业资源利用效率，避免出现发展资源浪费的情况，同时适应经济增速放缓新常态。在宏观调控力度不断增加的背景下，各大银行和金融机构对房地产企业的资金支持力度越来越低。因此，为了保障房地产企业的正常发展，避免出现资金压力过大的问题，必须做好内部控制建设，同时强化风险识别、风险防范机制的建设，提升房地产企业内部管理控制水平。

1房地产企业概述

房地产企业是以营利为目的，从事房地产开发、经营、管理和服务的企业。通常情况下，房地产企业具有以下四个方面的特点。第一，经营对象的不可移动性。房地产企业面临的服务对象是不动产，受其本身性质影响具有固定性和不可移动性，这也就使房地产企业的经营活动受周边环境影响较大，同时房地产企业的服务也附着于房地产本身，因此其面对的市场竞争范围相对较小，但由于房地产本身的价值过大，使其资产转移耗费的时间相对较多，这就使房地产企业的经营效果受市场需求影响较大。第二，业务形态的服务性。房地产企业在生产经营过程中需要围绕房地产产品开展一系列的咨询、代理、筹划等服务活动，并通过加强与买方对房地产产品相关信息的深入理解与沟通交流而促成双方交易，以满足双方的利益需求。第三，资金和人才要求密集性。房地产企业在经营管理过程中需要大量的资金与人才支持。资金密集的需求特点虽然为银行等金融机构提供了多元化的投资渠道，但房地产企业与金融机构两者的结合也具有一定风险，尤其是房地产企业极易受多种因素影响出现经济波动，从而使金融机构的抗风险能力下降，影响社会经济的整体稳定性。第四，经营活动的行业限制性。其一，整个房地产行业的市场规模较大，投资房地产的盈利水平相对较高，同时，房地产企业的进入障碍较大，其需要较高的启动资金，且面临着较大的经营风险，这意味着进入该行业的门槛较高；其二，房地产行业的竞争主要源于周边的本地市场，具有一定的竞争区域性；其三，整个行业的竞争者数量庞大，市场竞争激烈，且面临着竞争的不确定性。

2我国房地产企业的风险特征

2.1资产负债期限错配程度较高

房地产企业资产端以流动性较差的存货为主，包括土地、待建项目、在建和待售项目等。一般地，房地产企业的存货从项目开发到竣工周期为2.5—4年，而房地产企业有息负债期限明显短于存货资产的变现周期，需要通过负债端滚动融资支持资产端的项目运营。具体而言，房地产企业开发贷款期限一般不超过3年，50%以上的信用债期限短于3年，信托融资平均期限为1.5年。在项目出售产生现金流之前，房地产企业需要通过自有资金、预售资金以及外部融资等方式维持项目运转，存在较大的期限错配压力。特别地，在市场趋冷、项目出售压力加大时，房地产企业存货回款周期进一步拉长，流动性风险显著提高。

2.2发展能力方面

投资者对于企业的认识，往往是按照企业与去年相比是否盈利，盈利的具体数额或者说百分比来评判企业的发展水平。当然，受历史和环境的限制，这个数额并不一定能够真实地反映企业的现实情况，但是，为了吸引更多的客户，企业应该在数值上做出一份满意的答卷。这并不是鼓励企业做假账，而是尽可能地维持利润的增量。这就要求企业在改革过程中迈的步子不要太大，而是在投资者的心中形成一个稳定且长效的成熟品牌形象，实际上这也是一个正向的反馈，前期越稳定，后期遇到风险时，波动的可能性也不会太大。

3房地产企业风险化解机制

3.1在收益和风险匹配的前提下，稳妥发展房地产行业信贷业务

新形势下，积极发挥房地产行业在推动社会经济发展方面的良好优势，需做到以下几点。首先，国家和政府要站在全局高度，统筹把握并科学预测房地产行业整体的经济波动周期与规律，并通过加强对房地产企业的监督管理力度，有效约束房地产企业的信誉品质，确保其根据国家相关政策与要求定期公示企业信息，以逐步完善房地产企业监督管理体系，降低房地产企业和相关金融机构的金融风险。其次，房地产企业要积极转变自身的思想观念，采用长远性、战略性眼光看待当前房地产形势，以抓住市场发展机遇。这就需要房地产企业对内做好各职能部门的宣传教育工作，确保全体员工都能正确认识拓宽企业投融资路径的重要性，并增强员工的业务发展意识，全面调动员工主人翁意识，提升其业务服务水平与合作关系层次，不断扩大业务合作份额，为企业信贷业务的开展奠定基础。最后，房地产企业管理人员还要加强信贷业务组织管理体系的构建力度，做好与房地产管理局、建设规划局、土地局等各部门的联系，通过咨询第三方专业评估机构等，做好房地产项目的全方位客观评估。

3.2因企施策，建立健全房地产企业救助和处置框架

对具有系统重要性、负外溢效应较为明显、救助后仍有持续经营希望的房地产企业，综合运用去杠杆、并购重组、债转股、消化“有毒资产”等维稳和救助措施，帮助问题企业渡过难关持续经营。对具有系统重要性但救助成本过高、无法持续经营的房地产企业，应建立有序处置机制，防止因债权人集中求偿导致企业资产折价出售，弱化处置效果。针对无法持续经营的中小型房地产企业，可遵循市场化原则，鼓励行业内部开展兼并重组。

3.3财务风险问责机制的建立

在企业的发展过程中，员工的奖惩机制发挥重要的作用，因此，在整个风险的管理中，应当设立合理的监管机制。所谓问责，就是对相关的部门追究责任。虽然做出财务风险分析的是财务部门，但是，面对一些不可抗力的作用，财务部门也不是万能的，可以允许有出错的可能。整体而言，对于风险发生负主要责任的部门，例如管理层、业务层以及技术部门等，需要对这些部门进行一定的奖惩，提高整体办事的效率，并且也为事后的办事作风做出警示。但是，这并不意味着财务部门就可以置身事外，他们应当为自己做出的统计数据负责，问责的第一步应是财务部门，然后逐级排查，做到严防死守，为以后的工作铺平道路。可以说，严格的问责机制建立意味着房地产企业需要将企业未来面临的财务风险与企业各部门的绩效考核相结合。

结束语

房地产企业还需加强与财务公司等机构的业务合作力度，通过积极创新自身业务模式，提高内控能力，以吸引众多投资者青睐，从而拓宽房地产企业投融资路径。同时，房地产经济在很大程度上影响社会经济稳定发展，外加国家和政府对房地产企业的重视程度也不断加深，这就需要房地产企业重视优化自身的投资结构，能够顺应社会经济发展形势，以获取政府的大力支持，从而拓宽房地产企业的投融资路径。

参考文献

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