房地产市场运行下的政府与社会缩影

房地产市场运行下的政府与社会缩影

吴悦

（南京市房地产市场监测分析中心，南京，210000）

摘  要：政府通过一系列调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。当下，市场处于下行阶段，买房社会主体处于持币观望态度，购买力减弱，项目去化率低，库存增多，去库存压力不断加剧。政府采用相对宽松的调控政策，刺激购买力，从而促使市场回暖。

关键词：政府；房地产市场；企业；需求

1房地产市场现状分析

1.1全国房地产市场现状分析

从投资、销售、待售、企业资金面、景气指数看，房地产市场整体筑底回升。2022年至今，整个房地产市场下行压力较大，关键指标连续多月下滑。根据国家统计局发布数据，2022年1-5月，全国房地产开发投资52134亿元，增速由正转负，同比下降4.0%，2022年4、5月更是出现连续负增长;商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%，接近2020年3-4月较低水平。商品房销售额48337亿元，同比下降31.5%；截至5月末，商品房待售面积55433万平方米，同比增长8.6%；开发企业资金压力形势严峻，到位资金60404亿元，同比下降25.8%，定金及预收款19141亿元，同比下降39.7%，个人按揭款9785亿元，同比下降27%。房地产开发景气指数连续5个月在100以下，逐渐接近临界值下限。但进入二季度，随着疫情对房地产行业的影响逐步减弱，房地产开发投资等各项指标在经历探底后逐渐复苏。从数据看，虽然1-5月数据已“降”字为主，但新房销售、开发投资、房屋施工、土地购置等各项指标均有实质好转。虽规模仍处历史地位，但已完成筑底。

1.2我市房地产市场现状分析

1.2.1土地市场低迷、企业拿地积极性不高

2022年南京首轮“两集中”土拍遇冷，市场信心严重不足。2022年4月22日南京首轮“两集中”土拍共20幅地块，流拍6幅、成交14幅地，成交总价为191.75亿元，溢价率4.5%。同期，杭州2022年4月25日土拍共60幅地块，1幅流拍，其余全部出让，成交总价为826.76亿，溢价率6.4%。考虑经济下行、预期不明、销售迟缓、利润收缩等因素影响，土地价款占总开发建设的70%，加之当前开发企业现金流有限，拿地信心减弱，出手愈发谨慎。

1.2.2商业办公需求回落

2022年1-5月份，全市商业办公用房销售面积51.27万方，同比下降13.9%。由于商办类资产转让税费高，商办用房购置者多以自持经营为主。当前因疫情因素，零售餐饮等行业下滑明显，导致商业办公购置需求明显减弱。受商办套均面积规定的影响，购置门槛显著提升，项目去化慢。叠加新出台购房政策因素，投资客户大幅减少，住宅产品的吸引力大幅提升，仅存的客户大多转至住宅市场，房源进一步滞销，商办去化更加困难。

1.2.3新建商品住宅环比涨幅回落

2022年1-5月，从国家统计局官网发布的70个大中城市销售价格指数来看，南京市新建商品住宅累计环比降幅0.11%，新建商品住宅同比累计上涨3.02%，涨幅较1-4月回落0.51%，江苏省排名第2位。1-5月份，南京市新建商品住宅价格同比累计上涨3.02%，4-5月新建商品住宅价格环比连续2个月出现负增长，主要分布在浦口老城区和城南中心、溧水开发区、栖霞山、江宁汤山、六合乡镇、高淳主城等远郊区域，根据当前市场销售回暖程度结合2021年6月和2022年5月量价情况，预计2022年6月环比价格指数仍可能维持负增长。

1.2.4二手住宅环比涨幅回落

二手住宅价格分别环比下降0.6%、0.8%、0.1%、0.6%、0.9%，连续5个月下降，累计环比降幅2.97%。二手住宅价格同比累计上涨0.2%，涨幅较1-4月回落 0.65%，江苏省排名第2位。1-5月份，南京二手住宅价格同比累计上涨0.2%，4-5月同比分别下降0.9%和2.4%，主要分布在浦口区、江宁区、栖霞区、溧水区、六合等区。结合当前各区二手住房市场供需形势，预计2022年6月二手住宅价格指数仍为负增长。总体来看，全市商品住宅价格下行压力依然存在，远郊区域房源价格下行压力更为凸显。

2供需分析

2.1开发企业分析

2.1.1开发企业经营困难、营收下滑

目前开发企业资金来源主要源自销售收入，企业还面临大宗材料价格上涨、预算外防疫费用支出增加、疫情期间停工导致的财务成本大幅升高等问题，项目利润微薄。受内外环境及信用影响，房地产开发企业债券融资规模收缩，融资压力增大。按照目前项目销售进度，企业现金流紧张问题难以短期解决。

2.1.2分销打折蚕食企业利润空间

当前，企业纷纷选择全民营销、分销、老客返点等营销模式加速销售，江北核心区、栖霞区燕子矶、雨花两桥等板块分销佣金比例为1-2%，汤泉、浦口城南中心和老城板块2-3%，六合、浦口桥林3-5%，江宁滨江板块3-8%。远郊区特价打折已成常态，浦口85折、江宁滨江8折、六合75折、溧水75折、高淳7折。同区域项目由于同质化问题

“内卷严重”，部分急于回款的企业提高佣金返点、加大折扣力度，加剧了区域竞争。

2.2需求分析

购房者需求减弱，购房信心不足。受疫情和国外的经济波动双重影响，我国很多行业经营也受到波及，第一季度，我国失业率已经达到全年标准5.5%，高于全年预期。人们纷纷陷入裁员危机，即使有钱支付首付也担心月供问题，面临增加罚息、拍卖房子的处境。加之随着大量房企倒闭破产，上市房企、龙头房企债务暴雷，期房延期交房、烂尾现象层出不穷。虽然楼市降温，但是还是处于较高水平，即使攒够首付，每月除房贷外仍然要负担大量的消费支出，如结婚生育，赡养老人，基本生活。刚需更是担心当下入手会做“高价接盘客”，持币观望心态严重。

3政策调整优化促进市场恢复

3.1新政均衡化导致远郊区域去化走低

近期政策调控以来，5月来访较4月来访有所增加，来访增加36.5%，政策调整前未达到购房要求的客户增加，来访项目进行咨询。根据市场调研情况来看，当前我市购房需求主要以新市民刚需、本市居民住房改善为主，外地投资需求基本消失。由于新政的均衡化，江宁远郊、高淳、溧水、六合在住房限购政策向近郊板块逐步推进的过程中，政策利好逐渐消失，购房人群向近郊及主城回流，造成上述区域住宅项目去化更加困难。雨花板桥片区的项目，在江宁正方新城限购政策调整后，客户分流来访有所下降。六合主城主力项目由浦口、江北新区政策调整前的月均30套降至政策调整后的月均20套；溧水城南新城主力项目由江宁限购政策调整前的日均到访量50组，降至政策调整后的不足10组。

3.2政策调整优化正面效果

4月份，南京房地产调控政策逐步松绑，包括供地条件、限购、限售、限价、限贷、金融等系列调控政策优化宽松，先后优化多项调控举措，促进市场循环，提振市场信心，激发市场活力，政策效果初步显现，对促进市场良性循环和健康发展正发挥积极作用。5月份房地产市场出现复苏回升迹象，叠加小长假，部分观望中的购房者逐步入市，新房到访客户增长约20%，其中优质改善性自住项目、优质板块高品质项目市场回暖速度快于整体市场。二手住宅市场到访客户增长近30%，部分次新房符合上市条件，纷纷挂牌，市场预期有所提升。

4意见与建议

4.1规范分销行为

积极发挥房地产业协会和经纪行业协会作用，约定商品住宅项目佣金比例和上涨幅度。规范分销机构行为，严禁分销机构（含中介公司）通过释放夸大信息、截客等破坏市场规则的行为获取客户，如一旦发现，由协会进行诚信惩戒，相关部门也将进行联合查处。

4.2增加对企业的资金支持

加强部门对接，依据企业申请，在政策允许、风险可控的范围内，支持企业少量提取预售资金监管账户20%不可预见费中的部分金额，用于清欠民工工资，企业须同时承诺2022年一季度末前将提取部分予以补足。此外，由于影响商品房销售、引发市场风险最大的症结是住房信贷投放；经与银行监管部门对接，增加信贷投放的根本要求是新建商品住房价格保持稳定。

4.3营造良好舆论氛围

当前部分网络平台和自媒体等发布虚假房源和价格信息，渲染成交案例、炒作局部区域市场下行行情，加剧市场观望情绪。需引导媒体正向宣传市场情况，减少对于开发企业、个别房源信息报道，维护良好正向市场舆论环境。