涉及房屋不动产登记历史遗留问题解决对策

涉及房屋不动产登记历史遗留问题解决对策

巩义霞

东平县不动产登记和交易中心  山东省泰安市  271500

摘要：为了进一步维护群众在不动产登记上的相关权益，保障不动产登记的便民利民作用得以充分发挥，需要我们彻底打通不动产统一登记制度的实施，确保由不动产登记而发生的问题能够得到妥善解决，从而有效维护我国群众的切身利益，推动我国社会的持续健康发展。

关键词：不动产登记；历史遗留问题；房屋

引言

房屋的所有权作为城市化基础而建设的主要不动产权利之一，而不动产权利和所属可以证明社会大众的房产财产，同样成为社会大众户籍证明的重要权利凭证，在此种发展背景下，不动产证件则是人民群众的合理诉求，但是在实际工作实施过程中，不动产登记工作则产生许多历史问题，造成无法办理不动产证明等问题和不足。

1房屋不动产登记原因

1.1企业改制时未及时完善产权登记手续

在企业改制过程中部分未列入改制资产的房屋未及时完善产权登记手续，或者只是办理了房屋的产权登记手续而未及时办理土地变更登记，究其原因是部分企业改制时，办理土地变更登记需完善土地出让手续，此时因涉及缴纳一定数额的出让金，故企业未及时办理涉及的土地使用权变更登记手续，导致房屋和土地证上的权利人不一致。不动产统一登记后在处分房产时已无法单独办理房屋所有权证，此时如不完善土地出让手续，则影响后续办理不动产转移登记，矛盾凸显。此外，对于部分未列入改制资产的房屋，因未列入改制资产，在改制时改制企业与改制剥离资产承继部门也未及时做好工作衔接，导致未列入改制资产的房屋未及时办理转移登记，仍登记在改制前的企业名下，考虑到连续登记的原则和会同登记的要求，在后续处分该房产时无法直接办理转移登记。

1.2登记分散

不动产信息登记进行分散登记时，由于房产证件、土地证件主要由相关的管理部门、土地管理部门共同管理，所以在分散登记时期由于信息交互相对较少、信息和数据管理效果普遍不高，以及不动产权利数据不统一等问题，导致不动产信息登记在后续环节不动产无法办证等问题[3]。由于不动产登记时，房产登记信息和数据之间共享水平相对较低。比如：不动产进行信息收集和数据调查时，虽然其房屋的不动产符合土地登记以及管理流程，但是却不符合房屋产权信息登记的基础办理条件，再或者是有一部分不动产办理了土地证件，却还没有通过房产建设的审核流程，因此不能办理相应的房产证，在以上两种数据不相同的情况下则会对不动产登记带来问题和不足。此种分散登记情况所产生的数据遗失情况比较普遍，加上传统不动产数据收集和管理环节上，仍然依靠传统人工收集信息和数据，并且其保存形式一般为纸质，所以经常产生数据遗失，而当引进电子化管理模式之后，仅需要部分纸质资料，大多数信息和数据会以电子图形的形式储存在计算机系统中，所以在日常不动产数据管理时需要时刻补充数据图形，完成房产和土地之间的连接，所以此种组织实施难度相对较大，需要各个级别的单位亲密配合，导致土地资源的信息来源无法保证。除此之外，不动产实际开展分散登记时，各个等级和管理部门所需要收集的信息和数据，无论是收集标准还是数据收集内容都各不相同，长此以往造成系统内部数据与信息不能相互吻合，不动产管理部门之间的数据无法相互共享，房产与土地的信息数据更新无法同步，系统库建立十分困难。

1.3个人自建房无法办证情形

1)无土地使用证或者土地权源材料。在国有土地上自行建设或改扩建，但未取得土地使用权证或者经生产组、村委会、街道盖章的土地权属确认表，无法办证的情形。2)未取得有效的规划建设许可证。在国有土地上自行建设或改扩建，建筑物在土地证范围内，但是未取得有效的规划建设许可证，导致无法办证的情形。3)土地用途与房屋用途不一致。如土地性质为划拨，房屋登记类型为商业，或者土地规划用途为住宅，房屋登记类型为商住或者房屋、土地权利人不一致等，房屋土地信息不一致的问题导致无法办证的情形。

2涉及房屋不动产登记历史遗留问题解决对策

2.1土地信息与房屋信息均没有应当如何处理

依据我国现行的不动产登记办法以及相关条例规定，对不动产进行登记时，必须细致审阅不动产的坐标地址、占地面积以及建造用途等属性。与此同时，更要对不动产权利的主体、类别以及期权等权属状况作细致审阅。但是如果申请人的不动产不能完全满足上述情况的话，相关部门就不能为其办理登记。但是在我国的现实社会中，仍然有部分地区的陈旧小区，缺乏与土地和房屋权属相关的资料。与此同时，各地陈旧居民楼缺少房屋楼盘表、施工许可证以及竣工验收许可证等资料的现象十分普遍。针对此现状，应当对历史档案资料进行细致的查阅，并应用实地测量等方法，对行政区划、宗地测绘数据以及登记数据进行完善，并对其进行合理的分类，依据分类的结果进行登记发证。具体而言，相关人员可以通过对项目资料的查找分析，从而找出那个房地产开发项目，然后再分析项目资料中的图形数据，就能够轻易找出房屋的具体位置。当然对于当事人而言，其就能够根据房屋权属来源证明进行登记申请。当相关机构受理了申请人的登记申请以后，就需要进行细致的核查，并将有关信息或情况发布到网上进行公示，如若公示期满了三个月并且没有异议，那么就可以按照程序进行登记办理。针对房地产开发项目不能查询到的问题，相关人员就应当充分利用影像图的辨别作用，帮助其进行房屋的定位工作。除此之外，也可以让相关单位开展实地的调查工作，等到内业整理完毕后，就能够对房屋进行落实。当相关机构受理了申请人的登记申请以后，就需要进行细致的核查，并将有关信息或情况发布到网上进行公示，如若公示期满了三个月并且没有异议，那么就可以按照程序进行登记办理。

2.2安全鉴定，破解房屋质量验收难

对于房屋质量验收难题，规定由开发建设单位或市人民政府指定的单位委托有相应资质等级的房屋质量安全鉴定机构对工程项目进行安全鉴定，并出具检测鉴定报告或结论。符合要求的，可将报告或结论作为房屋符合工程建设和验收要求的替代材料来办理不动产登记。

2.3完善建设工程审批手续

对于建设工程规划许可、规划核实、竣工验收环节缺乏审批手续的问题，因相应的审批权限在不同职能部门，解决这类问题需要各相关部门通力协作、各司其职，方能推动问题的妥善处理，对于可以补办的行政许可予以补办，对于无法补办的行政许可可以用其他审批手续替代。如房屋早已建成，规划部门无法补办规划许可证和规划核实合格书，则可以请规划部门出具认定其符合规划的意见来替代；对于竣工验收备案材料无法补办的，可以在经过建设行政主管部门同意后，用房屋安全鉴定报告进行替代。

结语

由此可见，不动产登记管理制度和工作内容不断优化和完善，所以在城市化未来建设环节上，不动产的基础管理工作要始终跟上社会进步脚步，充分结合互联网创新手段，构建出相关的组织和领导管理制度，最终形成联动的问题解决方案，全部梳理不动产登记历史遗留问题，切实助力优化营商环境，负担起不动产登记工作的民生使命。

参考文献

[1]刘善彬,张蕊,李连苹.农村房屋不动产调查中无人机倾斜摄影技术研究[J].能源与环保,2022,44(8):143-147+152.

[2]徐映雪.已设立抵押权的不动产如何办理遗失补证业务[J].资源导刊,2022,8:51.

[3]张祺炜.主动撤销不动产登记的法律依据及条件——以一起登记机关自我纠错案件为例[J].中国房地产,2022,19:35-38.