浅析建筑企业投资建设产业园区的实施要点

浅析建筑企业投资建设产业园区的实施要点

李

银兰

中铁开发投资集团有限公司云南分公司云南昆明 650000

摘要：产业园区是地方政府推动地方产业转型升级和区域经济发展的重要抓手；是为产业创造优越的营商环境、降低产业运营成本、提高经营效率和效益的重要平台，已成为片区经济发展的主要形态。建筑企业投资建设产业园项目时，在正视自身导入产业和运营产业能力较弱的背景下，要坚持“回归投资本质、防范投资风险”的原则，避免一味为获取施工任务而轻视投资风险。本文以地方政府发展经济与建筑企业发展需求的结合点为基础，从投资范围、实施模式、回报机制、风险控制等方面浅析建筑企业投资建设产业园区的实施要点。

关键词：建筑企业、产业园区、投资范围、实施模式、回报机制、风险控制

建设产业园区既是地方政府发展地方产业的诉求，也是地方政府发展地方经济、解决就业、新增税收的重要方式。面对招商企业“拎包入住”等各种要求，地方政府和其下国有企业均面临着没有足够资金进行投资建设的困境。处于国家社会经济发展的新时期、新时代，传统建筑市场竞争激烈、利润微薄，建筑企业的可持续发展不能完全依赖于承接传统施工任务，还需要通过参与建筑业投资，以投资带动施工主业，并适度参与项目运营管理，为企业转型升级奠定基础。地方政府引入社会投资人共同投资建设产业园区，进而促进招商产业的迅速落地发展，既迎合了建筑企业获取施工任务的基本需求，也为建筑企业发展转型的探索提供了契机。

一、地方政府投资建设产业园区的现状

（一）产业园区的地位和作用

引入产业，并通过产业带动发展已成为大部分地方政府发展地方经济的重要抓手。产业发展既能增加地方政府财税收入，也能提升地方政府财政承受能力，地方政府进而有资金投入更多公益类项目和改善民生的项目。产业发展能够为地方提供更多的就业机会，促进社会稳定，在留住本地居民的同时，也能够吸引更多其他地区人员的聚集，进而促进消费，带动经济社会的发展。实践中，地方产业园区的投资建设受地方政府财力、产业招商困难及地方国有企业投资能力不足等诸多因素的制约，导致产业招商项目难以落地或健康持续发展，进而难以实现产业带动地方经济社会发展的目标。

（二）产业园区的合作模式创新

建筑企业与地方政府共同合作投资建设产业园区，将拟建项目进行整体打包，通过项目经营性策划、包装，提升项目的可经营性及可融性。地方国有企业和建筑企业通过少量项目资本金的投入，多渠道撬动项目市场化融资资金，从而可解决项目建设资金来源问题，进而启动项目建设，助力地方政府完成招商硬件的供给，促进产业的快速落地发展；既解决地方政府资金困难，又给建筑企业带来施工任务，实现双赢。

（三）产业园区选择分析的重要性

经多处产业园调研，各地产业园在开发建设中，由于产业规划发展未与招商引资工作联动、招商引资工作盲目性等原因，多个地区的产业园建成后在晒太阳，甚至大量荒废。

建筑企业在参与产业园区投资建设时，应高度关注标的产业园与地方资源融合度、产业链上下游联动性等；在投前应选择地方政府已完成招商工作的产业园区，或者具备一定企业入驻规模的半成熟产业园区，重点是产业链上下游企业能够在园区内良性生产和经营。

二、投资范围选择

园区的土地多为产业用地，价值不高，出让金往往难以覆盖一级整理成本，因此一级整理不纳入投资范围，由地方政府或其国有企业自行负责。为便于项目公司融资，宜从土地摘牌开始，将土地使用权纳入项目公司。

园区内市政基础设施项目属于公益类项目，项目自身缺乏经营性，无现金流入，难以实现市场化融资，应由地方政府通过财政预算投资建设。因此，建筑企业投资产业园区时，建议市政基础设施不纳入投资范围，或尽量减少纳入投资范围的规模。

为搭建合理回报机制、完善相关补贴资金给付通道和加快项目建设前期各类政府审批手续办理工作、有效缩减相关工作时限，建议建筑企业与地方政府国有企业开展股权合作，共同开展产业园的投资建设，建筑企业以参股的方式进入项目公司，由地方政府国有企业控股，可以有效降低和分散建筑企业投资风险，同时也有利于地方政府国有企业做大做强资产规模。

三、项目实施模式

（一）分析案例的基本假设

本文以下部分均以产业园区标准化厂房及配套设施的投资建设项目作为分析案例：

假设地方政府国有企业与建筑企业合资成立项目公司，项目公司根据入园企业定制化需求投资建设标准化厂房及配套基础设施项目。

项目合作期分为建设期和租售期，单个子项目合作期为9年，其中建设期为1年，租售期为8年，建设期由项目公司按照入园企业定制化需求完成项目投资建设；租售期由项目公司将标准化厂房移交入园企业运营使用，同时入园企业向项目公司支付租金，在租售期的最后3年为回购期。在回购期内，对于入园企业长期租赁不进行回购的，由地方政府国有企业回购项目公司资产，并支付相应的回购款；对于入园企业拟回购的，由入园企业回购项目公司标准厂房资产，并支付相应的回购款。

配套基础设施项目建成后移交地方政府，相应投资本金及收益从地方政府给予入园企业的租金补贴中收回。

在项目合作期内，建筑企业通过参与项目公司利润分配、资产转让等方式在回购期逐步退出项目公司。

（二）项目实施模式

投资带动施工主业是建筑企业参与产业园区投资建设的重要基础。建筑企业参与产业园区投资适宜采用“社会投资人+EPC”或“社会投资人+施工总承包”模式，同时，基于地方政府招商政策、产业园区招商成熟度、招商产业类企业入驻情况及入驻要求等因素，建议按照“整体规划、整体招标、分期实施、市场化运作”的原则进行滚动实施。根据子项目成熟度、入园企业需求等情况，采取单个子项目分别建设、分别融资、分别运营的方式实施。

地方政府通过合规程序授权地方政府国有企业作为项目实施主体，项目实施主体通过公开招标的方式一次性采购社会投资人暨施工总承包单位，在招标文件中关于投标人资格要求设置上，除要求具备相应的投融资能力外，还要求投标人（允许联合体参与）具备符合项目要求的施工资质、业绩及人员等，中标后既作为投资人参与项目投资建设及投产后的资产运营，同时又作为施工总承包单位负责本项目全部工程的施工。

中标后，实施主体与中标人签订《投资合作协议》，并按照约定共同出资组建项目公司，项目公司股东各方按照实施方案及相关协议约定，合理分担项目的投融资、建设及投产后的资产运营风险，共享项目的投资收益；项目公司在合作期内负责项目筹划、资金筹措、投融资、建设及投产后的资产运营。全部的工程施工任务由中标人中负责施工和相关管理工作的联合体成员通过与项目公司共同签订《建设工程施工合同》实施。

项目交易结构图

四、投资回报机制设置

（一）对于入园企业长期租赁的，由政府国有企业在回购期内逐步回购

对于拟长期租赁园区厂房的入园企业，项目公司承继政府国有企业与入园企业签署的《厂房定向建设协议》、《厂房租赁协议》时，同步与政府国有企业签署《厂房回购协议》，政府国有企业从回购期第1年起，向项目公司分笔支付园区厂房回购款（第1年回购40%、第2年和第3年各回购30%，回购款每半年按照当年应付款项的50%支付），至回购期第3年厂房回购款支付完毕后，园区厂房过户至政府国有企业，由政府国有企业继续向入园企业出租厂房。

（二）对于入园企业拟回购的，由入园企业逐步回购

对于先租后售厂房，项目公司一并承继政府国有企业与入园企业签署的《厂房回购协议》，入园企业从回购期第1年起，向项目公司分笔支付园区厂房回购款（第1年回购40%、第2年和第3年各回购30%，回购款每半年按照当年应付款项的50%支付），至回购期第3年厂房回购款支付完毕后，园区厂房过户至入园企业。为减少回购风险，设置回购担保机制，如：入园企业投入设备、入园企业母公司为子公司支付回购款承担等额的连带责任保证、政府国有企业提供担保措施等。

1.投入设备担保。入园企业向项目公司出具以其投资于本项目的生产设施设备为其租金支付和回购提供等额担保，社会投资人在相关协议中应明确具体担保内容，并确保入园企业的担保真实有效，保障社会投资人的合法权益。

2.母公司为子公司支付回购款承担等额的连带责任保证。在单个子项目开工建设前，针对“租赁+回购”厂房，政府国有企业应先行与对应的入园企业签订《代建协议》《厂房租赁协议》《厂房回购协议》，并在《厂房回购协议》中明确，在项目投产前由入园企业的母公司为其支付回购款承担等额的连带责任保证。

3.政府国有企业提供担保措施。针对长租厂房，政府国有企业应先行与对应的入园企业签订《代建协议》《厂房租赁协议》，待项目公司成立后，政府国有企业应与项目公司签订《厂房回购协议》，并在《厂房回购协议》中明确，在项目投产前由政府国有企业提供股东各方一致认可的对其支付回购款的担保措施，或由政府国有企业以项目公司已收取回购款的项目中应向政府国有企业分配（预分配）的收益作为支付保障。

五、合规风险

（一）授权地方国有企业为实施主体。

（二）地方政府应出台配套的支持文件（租金补贴、奖励、税收优惠）并将支持资金纳入年度财政预算及中期财政预算规划管理。

应包含的补贴、奖励、扶持措施包括但不限于：

1.针对入园企业租赁园区厂房，应确保租期前一段时间内的租金补贴、

奖励金额符合本方案规定的基本租金标准。

2.按照《招商引资协议》的约定给予税收优惠。

3.地方国有企业编制项目“社会投资人+EPC”或“社会投资人+施工总承包”实施方案，地方政府发文批复。

六、定价机制

合作期内，项目公司通过收取租金和厂房回购款收回投资并获取合理回报，租金及厂房回购款的基本定价机制如下：

（一）租金

入园企业应向项目公司支付的租金（含指定政府机构向项目公司支付的补贴、奖励）原则上应覆盖项目资本金、专项债及项目融资资金于租赁期间的资金成本，以及配套基础设施项目投资年度应分摊（建成后的5年进行分摊）的金额。

子项目入园企业每年应支付的基本租金（含指定政府机构向项目公司支付的补贴、奖励）包括：

单个子项目每月每平方米租金单价=单个子项目对应的项目资本金、项目融资资金于租赁年度的资金成本÷单个子项目总建筑面积÷1

2=〔（单个子项目实际投入的项目资本金-单个子项目累计收到的厂房回购款×项目资本金占比）×股权资金年化收益率+（单个子项目实际投入的专项债-单个子项目累计收到的厂房回购款×专项债占比）×专项债年利率+（单个子项目经审计确认的项目总投资-单个子项目实际投入的项目资本金-单个子项目实际投入的专项债-单个子项目累计收到的厂房回购款×金融机构融资占比）×融资资金年化成本率〕÷单个子项目总建筑面积÷12。

（二）厂房回购款

无论回购厂房的主体是政府国有企业，还是入园企业，厂房回购主体应支付的回购款在经审计确认的单个子项目总投资基础上，按照《招商引资协议》约定叠加资金占用费（如有）确定和支付。

七、施工总承包定价、计量、支付原则

（一）施工总承包定价及结算

施工总承包合同价款=（批复施工图预算中的工程费用-由入园企业指定的设备购置费-不可竞争费用）×（1-下浮率）+入园企业指定的设备购置费×（1+采购及保管费率）+批复施工图预算中的不可竞争费用+人工价差+材料价差+设计变更费用×（1-下浮率）+政策性调整费用+经承发包双方确认的其他费用。

其中：由入园企业指定的设备购置费经审计确认后据实计列并纳入实际总投资；下浮率建议不超过5%；采购及保管费率取值执行预算编制规定。

1.施工图预算

施工图预算采用工程量清单形式，依据批复的施工图设计文件，按照国家相关法律法规、计价规范、计价标准、工程量计算规则等及其相关配套文件规定编制，工程量按实结算。

人工单价执行省级建设工程造价计价标准规定。

材料、设备价格执行施工图设计文件批复当地当期价格信息，没有的

材料、设备参考同期省级建设工程材料及设备价格信息中州（市）地区的价格信息。省级建设工程材料及设备价格信息中也没有对应价格信息的，由政府国有企业、项目公司和施工总承包单位询价确定。

2.人工价差

人工价差按照施工当期省级建设行政主管部门发布的定额人工费调整文件与省级建设工程造价计价标准中的人工综合工日单价之间的差额据实计算。人工价差按月调整，调整只计算价差及对应的税金；人工价差调整不下浮。

3.材料价差

施工期间材料价差依据当地当期信息价同步调整。无信息价的双方询价确认，施工期间当建筑材料市场价与当期信息价或双方初期的询价价格差距超过±5%的，按双方共同向市场询价后确定的价格调整；未超过±5%的部分不予调整。材料价差按月调整，调整只计算价差及对应的税金；材料价差调整不下浮。

4.设计变更费用

设计变更据实调整，设计变更费用按照施工图预算编制原则及当期州（市）工程建设材料价格信息中的人工、材料、设备价格计算。

5.政策性调整费用

国家相关法律法规、计价规范、计价标准、工程量计算规则、税收政策等发生变化时，按文件规定执行。

（二）工程款计量支付

1.工程预付款

合作项目原则上支付施工合同价5%-10%的工程款作为工程预付款；工程预付款在合同累计完成额达到签约合同价款的一定比例时开始起扣，达到签约合同价款的一定比例时全部扣清。

2.工程进度款

合作项目按月计量支付，工程进度款过程支付比例不低于当期验工计价的一定比例，竣工验收完成后支付至累计验工计价的一定比例，竣工审计完成后支付至审计结算金额的一定比例，按《建设工程质量保证金管理办法的通知》（建质〔2017〕138号）剩余3%作为质量保证金，在缺陷责任期（合作项目缺陷责任期为12个月）满且承包人按规定完成缺陷整改后30日内支付剩余质量保证金。采购及保管费、变更设计费用、人工价差、材料价差、政策性调整费用等随工程进度款同步计量支付。

八、结束语

建筑企业在投资建设产业园区时，应加强项目前期工作，及时发现问题，对合作期内可能产生的各种风险进行识别、衡量、分析、评价，并主动采取风险防范措施。建筑企业应优选有产业基础的园区，最好是定制化投资建设（即订单式生产）。建筑企业参与产业园区投资建设，应该本着“回归投资本质、防范投资风险”原则，从产业定位、园区选择、项目经营性策划包装、项目实施模式、回报机制、投融资结构、项目公司法人治理、施工建设管理、项目运营管理、投资保障及退出机制等进行全过程、全生命周期的统筹策划及风险防控，实现投资有回报，退出有路径，风控有保障。

参考文献：

[1]《云南省工业园区产业布局规划（2016-2025）》（2016年11月9日）；

[2]住房城乡建设部 财政部关于印发《建设工程质量保证金管理办法的通知》（建质〔2017〕138号）（2017年6月20日）；

[3]姚向阳.浅析产业园区运营模式创新[J].1.读天下（综合）.2019,第025期；

[4]《地方政府专项债券项目资金绩效管理办法》财预〔2021〕61号（2021年6月10日）；

[5]《“十四五”东西部科技合作实施方案》（2022年3月3日）。

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