共有产权住房建设实施中的几点措施思考

 共有产权住房建设实施中的几点措施思考

寇永安

中国航发西安航空发动机有限公司   陕西西安   710021

摘要：在我国的住房保障体系中，共有产权住房得到了逐渐认可，作为政府、家庭共同拥有类型的住房，具有解决人们住房困难、优化我国住房供应机制、促使购房家庭融入社会的作用，在建设和实施中具有较强的推广和运用的价值，是达成住房保障对象全面覆盖的新型方案。但在共有产权住房建设和实施中，仍然存在部分与区域调控、家庭情况等因素有关的问题，需要相关人员加强对共有产权住房建设实施的探索和研究，系统化积极总结出在实践中遇到的问题，思考政策设计上注意的各个要点，满足于社会、市场、人们对住房提出的个性化要求。鉴于此，本文围绕共有产权住房的情况，阐述了共有产权房的优势，针对存在的四方面不足之处，提出了相应的解决措施。

关键词：共有产权住房；建设；实施；措施；优势

为加快落实建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度改革总体目标，进一步优化土地资源配置，有效解决中低收入群体的住房困难，让全体人民住有所居和满足多样化住房需求，多地相继推出了双限房和共有产权房的建设，希冀精准实施房地产调控，合理安排居住用地的总量、结构、布局、时序，加大保障性住房、人才安居房建设用地供应比例，建立稳定的土地供应长效机制。推进以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供给体系。但是在方案落实和标准达成上，多地制定举措及形成新型城镇化推进方面未达到预期目标，有政策支持方面的局限性和市场认可的现实性，原因是多方面的，在此仅道一二供商榷。

共有产权房的优势：在政府主导下购房者负担成本的下降、有利于政府去库存、稳定开发商的资金支持、实现住房的循环和自由化利用、规范限价商品房制度并改善优化城市商品房供给结构、遏制房价上涨。通过共有产权的购房方式，由政府与个人共同出资购买、使得购房者较少支出就能解决住房问题。一旦中后期购房者的经济发展充足，还可以将所属政府部门那一部分的房产权赎出，完成全产权房的购买，而促使购房者对房屋有着全部产权。这样，既稳定了房价和人才队伍，又较好地解决了阶段性的居住用地土地调控，而且个人可以灵活选择产权回收转让的权利，实现房子的循环利用和自由化支配流动性，很大程度上减少了非法投机牟利的空间，真正做到了刚需购住，从而解决人民的基本住房问题。

共有产权房的不足：一是多市20%左右的居住用地，其中10%左右用于共有产权房建设，而这10%的居住土地，又涉及企业和政府、政府与属地权属的界定，致使年度总体供给量不足，区域调控供需仍未解决，加上资格审核摇号争名额，地段偏远配套设施不健全，刚需家庭选择余地小基本期盼无望，只得将积累多年的积蓄去购置就近商品房满足现实需求。二是共有产权住房在考虑市场变化和家庭因素变化方面，细则修订仍需完善。多地出现的土地流拍爆冷和工程纠纷预示着在市场大环境CPI走高的情况下，消费能力不足，市场预期变化不定，加上政策主导的新建建筑装配率需满足大于35%的标准、海绵城市化进程的投入成本、拆迁后规划容积率和面积无法满足回迁面积等因素，特别是强条节能、省地、绿色环保的要求，属地要求的应用先进、成熟、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，按照全装修成品房的有关规定标准建设，最终导致建设开发单位不仅将面临无利可图，甚至可能出现预期亏损成为既定事实，项目烂尾和严重质量问题；

其次面对家庭变故应急预案条例显单薄，如继承分割问题、过程监督问题和资源配置问题等等，究其原因，共有产权住房销售价格施行政府指导价，按照同品质商品住房市场评估家的70%左右核定，但土地端和市场端必须以现阶段市场行为来衡量执行，尤其是产权管理涉及的政府产权份额实行有偿使用部分，购房人按照市场评估租金的70%向代持机构缴纳租金。市场评估租金实行动态管理，购买共有产权住房的，购房人(夫妻双方)应与代持机构、开发建设单位共同签订购房合同。购房合同应明确购买的产权份额、租金标准、房屋使用维护、出租、转让限制等内容，监督执行需要大量的人力物力和机构程序支撑，人为认定因素很大，标准执行难度较大。其次，社会家庭因素的变化，使夫妻双方产权界定成本无法认定。当家庭解体房屋产权界定分割很有可能有一方因共有住房署名而无法重新获取资格，造成政策的连续执行力弥补不足，容缺办理又无文件支撑。

三是共有产权房限定标准、户型面积和价格、限制使用和处分权利市场融入不足。共有产权住房要求单套共有产权住房的销售价格实行“一房一价”，可根据户型、朝向、楼层、区位等因素，按照增减代数和为零的原则，在销售限价±5%之内浮动，但目前在国家鼓励生二胎三胎的前提下，上有老下有小，高层公摊占比大，实际使用面积仅为建筑面积的70~75%，对于大多数家庭犹显鸡肋，造成市场接受度欠缺的局面。

四是购买共有产权住房需申请人及其家庭成员在本市行政区域内无自有住房且5年内无住房登记信息和房屋交易记录。自有住房包括商品住房、房改房(单位职工住房)、公有住房、拆迁安置房、经济适用住房、限价商品住房等实际拥有产权、使用权或福利性质的住房。但目前很多家庭，夫妻双方在各自家庭本身就是独子独女，而父母拆迁安置房基本上品质较低，坐落又偏远不方便，父母为了孩子继承，多数都把产权人写成孩子甚至孙子，致使继承的名义住房本身已经是房改房或拆迁安置、经济适用房等性质，短期内是不具备购买共有产权住房资格的，这样，中坚一代实际已经丧失了政府主导的解决住房困难家庭的初衷。

综上，为更好地解决低收入家庭和重点人才的住房状况，地方政府应根据形势尽快出台和梳理共有产权住房管理办法，深化本地区住房供给侧结构性改革，完善住房供应体系，立足本地区现有条件和地理环境，充分挖掘潜力，切实探索科学合理的保障对象准入和退出机制，准确把握低收入群众住房和重点人才住房困难程度，做好梯次保障计划，并会同发改委、财政局、自然规划局、民政公安人社局等部门，结合年度土地利用计划和供应计划，经济社会发展水平等情况，按照职责分工和紧缺状况，细化分解保障目标任务，并在商品房尾楼收购、公房改建、企业代建、政企廉建等多种建设方式上，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进统筹平衡，形成信息共享和监管合力，并在优化建设标准和工程质量承诺值方面采取有效措施，制定共有产权住房建设技术细则和实效标准，最终实现刚需家庭安居乐业的美好愿望，也是我们应该确保社会进步、和谐共享、实现广大人民群众维稳目标认真思考的问题。

参考文献：

    [1]肖斌,欧国良.共有产权住房的新尝试：共享产权模式构建[J].特区实践与理论,2022(04):57-62.

[2]肖娜.共有产权房产生的背景及运营管理机制研究[J].中国集体经济,2022(18):66-68.

[3]马秀莲.在资产积累和可承担性之间：共有产权房的现状、挑战及出路[J].行政管理改革,2021(03):68-76.

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