城市老旧住宅小区提升改造现状与策略分析

城市老旧住宅小区提升改造现状与策略分析

张强

陕西建工第一建设集团有限公司  陕西 西安 712000

摘要：老旧小区是指建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。近年来，国务院启动了推进城镇老旧小区改造的工作，同时各地市也纷纷出台关于老旧小区改造的相关政策及技术导则加以规范及引导。老旧小区改造包括建筑主体的修复改造，改善小区绿化环境、基础设施，整治小区的道路交通、停车状况，加强小区的运营管理能力等。而这一切都融入现代科技，与智慧化改造结合，可对本区域的人、车、物、建筑等各种资源进行整合，以智慧小区的综合信息服务平台为支撑，依托各基础设施与社区管理，提高社区的服务功能与管理水平，满足居民生活的各方面需求。

关键词：城市老旧小区;提升改造;现状;策略

引言

随着时代的快速发展，城市中的老旧住宅区和历史住宅已经很难满足时代发展需要，这些小区居住环境在影响居民生活水平质量的同时，还会阻碍城市的发展进步。因此，开展老旧住宅小区改造势在必行。结合国家统计局调查结果表明，当前，我国急需改造的住宅大约有40亿m2，在国家政策的扶持和帮助下，我国老旧住宅区改造工程初见成效，有效提升了居民生活质量，需要政府部门将其作为城市建设重点项目来抓。

1城市老旧住宅小区提升改造的必要性

住宅小区作为满足人们日常生活的基础功能体，在提升改造的过程不仅会影响居民自身利益，而且和社会经济能否持续健康发展密切相关。自建国以来，由于大量农村人口涌入城市，城市内人口数量大幅度增加，使得住房紧缺问题日益严重，为了尽快解决该问题，政府部门开展了大规模的住宅区建设项目，到了改革开放初期，城市内的住宅区相继落成，有效缓解了建国初期居住难和居住条件差等方面的问题，在对改善城市居民生活条件方面发挥着十分重要的作用。因老旧住宅小区建设时间长，经过了多年岁月洗礼，在当前经济快速发展的时期，这些老旧住宅区的居住条件和配套设施建设不足的问题逐渐现象，对人们的生活产生了很大影响。再加上老旧住宅区户型狭小、道路拥挤、配套设施少，随着人们生活水平的增强和居民私家车数量的增加，使得老旧住宅区更加拥挤，对人们日常出行和社会休闲活动的开展都产生了极大影响。因此，对城市老旧住宅小区提升改造势在必行，也是当前社会关注的焦点问题。

2城市老旧住宅小区提升改造现状

2.1政策环境

早在2015年,政府部门就第一次提出要加快老旧小区的改造,并且在多个城市进行了试点。根据住房和城乡建设部数据,2020年,全国新开工改造城镇老旧小区3.97万个,累计新开工改造老旧小区11.4万个,惠及居民2000多万户。在各地改造过程中,共提升和规整“水电气热信”等各类管线15万km,加装电梯5.1万部,增设养老等各类社区服务设施3万多个,这些举措让昔日的“老小区”焕发了“新生机”。近年来,住房和城乡建设部又发布了多批老旧小区改造可复制政策机制清单,有针对性地总结了经验和做法,为各地的老小区改造工程提供了良好且直观的参考。但在实际的推进过程中,因老小区的情况复杂,依然有不少隐忧亟待解决。

2.2小区停车困难

针对老旧住宅小区停车难的问题，这种现象产生的原因大都是居民购置私家车数量锐增以及老旧住宅小区未规划停车设施造成的，主要包括:①居民新购车辆增加。随着人们经济收入水平的增强，机动车购买和使用成本偏低，而人们选择公交出行意愿不高，使得汽车保有量呈现出逐年增加的趋势，加剧了车位供需紧张问题;②小区停车位规划建设滞后。针对老旧住宅小区来说，其在建设之初的汽车数量较少，很少考虑到在小区规划停车泊位;即使后期考虑到配套相关停车设施外，但停车位数量偏少，很难满足快速发展的社会经济需求。在对老旧住宅小区进行建设的过程中，大都是因各种原因造成停车位数量少或无停车位，供需矛盾突出。城市内的大部分社区建设时间久远，再而人口居住密集、楼梯间距不足，在改造机动车停车位时考虑的不够全面。

3老旧住宅小区提升改造策略

3.1打造可持续的运营体系

从主体维度看,由政府部门牵头,积极探寻多样化的资金运作机制,一方面把财政投入的部分用于保障基础性的设施改造,如外墙保温、管道改造、楼顶防水等,力求保证205小区居民最基本的生活品质。另一方面鼓励社会力量参与,将后期管理问题前置,创建“红色物业”,对205小区中存在的问题进行专项治理。同时要制定合理的投资回报体系,充分挖掘收益来源,如通过小区宣传栏广告费、垃圾处理费等形式实现一定的投资回报,最终将有限的资金用在小区后期修剪灌木丛,修复破损、不平整道路和维护保养老旧小区消防、安防、体育等设施上。这一系列举措提升了205小区的管理和活力,同时增强了小区的造血功能。

3.2完善停车管理

在对老旧住宅小区停车位进行改造后，需在政府、物业与居民间构建共同管理机制。通过对停车路线进行优化、完善管理制度方式来对小区停车秩序进行规范。在制度的基础上对出入、停放和行驶社区机动车管理办法进行制定，以对行车和停车现象有序引导，将相关制度和规范进行结合，以对小区内人、事、车进行管理。当地物价部门应尽快出台对应文件，明确老旧住宅小区内车辆停放服务费的政府定价或政府指导价。在对停车位进行设置时，可将固定车位与流动车位结合起来，借助于价格杠杆来引导小区车辆停放问题。针对车辆出入问题，车辆进入小区前需进行打开，非小区车辆在登记后方能进入或者是停车计费。为了更好地应对突发事件，积极放行急救车、抢险车等特种车辆，在特殊事件出现时，居民告知登记后，可向对应车辆发放临时出入卡。

3.3加强沟通交流，为民积极排忧

为了对物业管理服务评价体系不断进行完善，物业公司可邀请当地政府、居民代表定期对小区物业工作进行点评，以积极改进物业服务中的不足。应重视居民投诉，充分尊重居民意见或建议，对自身问题进行检查和改进。对宣传引领进行强化，可将同物业管理服务相关的宣传材料张贴在小区宣传栏、显示屏、楼梯间等明显位置。为了提升居民对物业工作的认可度，可向居民宣传行业法律法规，尽快为已经缴纳物业费的居民提供优质服务。同时，物业公司可协调社区居委会，同时收缴卫生清洁费等费用。针对不缴纳物业费的居民，可通过劝说和公示的方式进行督促，借助于法律手段对自身权益进行维护。

结束语

城市老旧住宅小区改造是一项综合性的系统工程项目，其耗费时间较长，需要投入大量的精力和资金，同老百姓自身利益密切相关。随着时代的发展，急需要对老旧住宅区管理体会加大改革和创新力度，同时还要将居民、物业及政府部门在老旧住宅区改造中的作用充分发挥出来，以提升居民幸福指数，为全面实现小康社会建设目标添砖加瓦。

参考文献

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