房地产交易管理与不动产登记的研究

房地产交易管理与不动产登记的研究

杨晓飞

石家庄市房产交易中心 050000

摘要：随着我国市场经济的不断发展，我国的房地产市场也开始蓬勃发展。但是从目前的实际情况来看，房地产市场的交易管理和不动产登记还没有完全整合，在有些交易流程上不可避免地出现了问题。本文首先介绍了房地产交易管理与不动产登记的关系，其次重点分析了房地产交易管理与不动产登记衔接的必要性以及存在的

问题，重点讨论了房地产交易管理与不动产登记衔接的对策

关键词：房地产；交易管理；不动产登记

前言：“住有所居”是老百姓最根本的民生需求，随着我国经济的高速发展，在房地产买卖、登记等方面出现了很多争议，因此，政府始终把“房住不炒”的方针放在“稳地价、稳房价、稳预期”上，这样有利于楼市的平稳、健康发展。《物权法》于2007年颁布，首次对不动产统一登记进行了立法确认。《不动产登记暂行条例》于2014年正式发布，但由于不动产权利主体广泛，登记标的多样，权利关系复杂，在具体登记程序中仍存在着诸多问题，所以需要进一步完善与解决。

一、房地产交易管理与不动产登记的关系

房地产交易是指买卖双方以房地产为交易对象所进行的一种市场买卖。房地产交易管理中的管理行为包括房地产交易管理、产权管理。不动产登记是不动产登记簿上登记的自然状态、权利状况等方面的内容，核发权属证书、权利凭证的行为。房地产交易管理和不动产登记是紧密相连的两个部分。为了保证住房交易的安全性和公平性，必须要进行房屋产权登记公示。为了降低不动产登记过程中存在的风险，就必须进行交易审查。如果无法进行房屋产权登记公示以及交易审查，就不能转让、买卖。买卖与登记是不可分割的两个部分，只有进行了详细且准确的登记，买卖的过程才会合理、合规范。只有符合相关规定的买卖过程，才可以为登记提供符合实际的数据。买卖和登记的有机融合是对不动产的一种保护与制约。

二、房地产交易管理与不动产登记衔接的必要性

根据房地产市场的发展趋势，2015年7月10日，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发了《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》。在该指导意见中，明确指出有关数据分享的过程中，相关人员可以对有关数据进行复印。该指导意见还指出必须保持电子数据的一致性，并对所有的数据进行复制。根据“进一个门、跑一次路”的基本原则，要强化业务流程，真正做到便捷办事，同时尽量做到一个窗口办理业务，把双方的信息进行整合，形成统一的数据，简化审批流程。还要坚持“部门并办”的原则，在获得相关材料后，两个部门可以同时处理有关的事务，提高部门间的处理效率，为群众提供更多的便利，将信息通过网上发布，减少了当事人在现场的次数。

三、房地产交易管理与不动产登记衔接存在的问题

在进行房地产交易管理与不动产登记衔接的过程中，存在着以下问题：第一，房地产交易管理与不动产登记之间的信息公开受到阻碍。不动产登记系统是在政府内部网上建立的，而房地产交易管理系统建立在外网上的；第二，实现信息共享的主体单位不清楚。在进行业务办理的时候，可能会存在责任主体划分不清楚的问题。当出现问题的时候，可能会导致相互推诿的现象发生；第三，共享内容未作明确的规范，易发生不明确的情况；第四，软件技术支持还不完善。至于交易者，是否要将材料分别交给交易和登记部门，是否有重复提交，以及有没有可能增加数据，这些问题都需要尽快处理。

四、房地产交易管理与不动产登记衔接的对策

（一）健全房产交易与不动产登记制度

为了解决房产交易机构和不动产登记机构之间的矛盾，必须从产权交易和产权登记机构的发展中，对存在的问题进行分析和解决。各级政府要积极协调相关部门，制定一套科学、合理的房地产交易体系，并在前期与国土资源部、住建部进行积极地协调。为此，应当由国务院统筹安排，在全国范围内对不动产登记机构与房产交易机构进行直接的改革。要有切实的政策和规章制度，避免出现多种治理的情况；其次，要将房产交易与不动产登记纳入法律制度，通过司法手段确保不动产登记的可靠性和安全性。不动产登记制度的改革要顺应市场的发展，为社会提供便利。相关部门必须明确登记机关的职能，并运用法律法规对其进行完善。

（二）加快房产交易与不动产登记一体化管理

虽然我国的领土范围广，但是所拥有的土地资源却相对有限。随着房地产产业的快速发展，我国所拥有的土地资源越来越紧缺。长此以往，这将会影响到土地的有效利用和资源的浪费。推进房地产买卖和不动产登记的有机结合，可以更好地规范房地产交易，并使政府更好地掌握我国房地产业发展的相关信息。因此，提高了政府的宏观调控效率，确保了土地资源的合理使用。对于市民来说，二者的融合将有助于国家的宏观调控，从而使房地产价格下降，有利于为我们的人民创造一个更为舒适的生活和发展环境。

（三）建立房产交易与不动产登记信息共享平台

在不动产行业，建立一个统一的信息共享平台是非常有必要的。这有利于相关人员快速地了解所有相关的权利信息。在构建信息共享平台的过程中，要发挥出互联网和大数据技术的优势。通过统一、规范、权威的信息资料，推动房地产产业的发展和管理水平的提高。此外，不动产信息是个人的私人资料，如果因管理不当而泄露，将会对有关人员和公司构成很大的威胁，所以需要对公开的资料进行层层筛选，并建立相应的查询机制，完善不动产登记资料的查询制度，让其为社会、有关部门和个人提供方便，同时也能有效地保护个人的信息安全和隐私。从2014年开始实行不动产登记方式和路径改革以来，我国建立了自上而下的不动产登记与自然资源登记制度，并在全国范围内正式颁发了不动产权证书，将原来的两证合并为一个证。然而，由于土地、房屋、建筑等部门的注册制度不同，以及二者的系统没有进行整合，导致了信息的共享和对接过程出现了很多问题。

（四）完善房产交易管理与不动产登记组织机构建设

房地产交易管理与不动产登记业务衔接的主体建设包含以下内容：第一，推进房屋交易以及不动产登记一体化，所有的业务由一个单位负责。对房地产交易管理和不动产登记这两者分开进行的单位，要尽快建成一个一体化的办事大厅。这可以提高业务进行的效率，有利于为群众提供更多的便利；第二，正确处理交易登记过程中存在的风险。在交易过程中，可能会存在相关资料无法及时提供的风险。为了减少该问题带来的影响，相关部门必须合理处理交易登记过程中所存在的风险，防止重复交易，确保交易的安全性；第三，各部门做好自己的工作、积极进行部门间的合作。在机构设置上，房屋面积的管理和土地的管理是分开进行的。因此，各部门间应该加强合作，划清对房屋买卖、不动产登记的工作，理顺有关工作程序。

结语

房地产管理是房地产业发展的基础，房地产管理既要实现不动产交易的管理，又要提高服务质量。当前，我国的房地产业还存在一些问题。因此，相关部门要加强有关政策的落实，同时要建立健全有效的管理体制。同时，在推动不动产登记信息共享的过程中，要紧跟时代发展的趋势，重视科技创新的发展。在该过程中，不断加强信息化建设。这样既有利于推动房地产产业的发展，又有利于推动城市化的进程。

参考文献

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