房地产评估在土地征收补偿中的应用

房地产评估在土地征收补偿中的应用

张秋红

杭州余杭闲林城市建设有限公司  浙江杭州  311122

杭州余杭交通投资集团有限公司  浙江杭州  311122

摘要：房地产评估在遵循市场经济发展规律的前提下，采取科学的方法，进一步对房地产进行客观、合理的价格判断。房地产市场和房地产评估业务有着密切的联系，市场经济体制下我国房地产相关产业迅速发展，在产业发展的同时，其相关体系的建设及评估工作也要加快脚步积极建设。然而，从目前的发展角度来看，房地产评估工作不能满足房地产市场的需求，需进一步完善价格评估体系的建立与运作。基于此，对房地产评估在土地征收补偿中的应用进行研究，以供参考。

关键词：房地产评估；土地征收补偿；应用

引言

随着当前城市现代化进程的深入，建设用地需求每年都在增加，大量的农地被没收并转为建设用地，农民人数在不断增加，失业率在急剧上升，尽管现行的土地补偿政策规定了公平合理的补偿原则，但存在补偿标准低、补偿难以保证等问题。为了实现农民的合法利益和长期安全，必须根据土地价值进行补偿，采用房地产价格确定方法，积极学习土地信息，最大限度地提高土地补偿标准。

1房地产价格评估体系简介

（1）成本法。成本法是在当前情况下，对同一房地产进行重新建造所需成本，再减去其中损失的部分剩余的价值体现。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，在实际估价中，一般采用更新重置成本。成本法可直观体现房地产的价值，用于单个房地产的价格评估，也可用于多个房地产评估。（2）市场比较法。市场比较法是将待估房地产与最近市场上已有交易的同类房地产进行对比，并通过调整和修正已完成的同类房地产的已知价格，而得知被估价房地产的价格区间。市场比较法是指将所选择的参考案例进行对比，对各影响因素的差异进行校正而得到的市场价格。同时以待评估物业与交易能力之差的调整来进行估价，而当房地产市场较为成熟时，在同一区域或同一供求范围内，存在大量的待估房地产时，则采用市场比较法进行估价。（3）收益法。收益法又被称为纯收益还原率法，在价格评估体系中主要用于计算房地产收益的纯利，选择合适的还原率，将其折现至评估基准日。通常当同类物业有租金收入时，可以将所得金额作为租金收入扣除相关费用。所涉费用包含房屋维护、物业管理保险费、租赁费、中介服务费等。在采用收益法时，依据房地产的收入状况和使用年限，采用不同的计算方法。

2土地征收补偿

征地补偿标准包括土地补偿费、安置补贴、义务补偿费和青年作物补偿费。各项基本开支的具体标准和数额,由市、县政府依法批准的基本开支和搬迁计划规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条的规定,征地应当给予适当的、适当的补偿,以保证被征地农民原有的生活水平不致下降,保证他们的长期生计。也就是说,目前土地征收的补偿标准是建立在公平公正的原则基础上的,但从土地征收的补偿标准来看,其组成部分所反映的补偿标准仍然相对较低,不能有效反映土地的实际价值。补偿费用通常根据现有土地的价值确定,而没有充分考虑转换为土地的原始土地的增值潜力。土地供求对土地价值的影响也被忽视,导致补偿价格远低于土地转让时的价格,难以实现真正的公平合理。

3房地产评估在土地征收补偿中的应用

3.1提高评估人员专业水平和职业道德

合格的房地产评估师不仅需要掌握评估的专业知识,还需要了解相关的政治,经济,法律和其他方面,以处理复杂的评估项目。只有不断学习新知识和新技术,我们才能满足快速发展的市场需求。此外,评审员应不断学习和学习国外的先进方法和技术,跟上经济全球化的步伐,尽快融入国际评审标准。评估机构还应加强对评估人员的专业知识培训,有经验的评估人员定期提供实际指导。及时讨论和研究新的政策,法律或案例,以更新评审员的知识结构。同时,良好的职业道德是欣赏者最重要的内心。职业道德意识薄弱的评审员难以进行客观公正的评审业务,这不仅损害了评审员的合法权益,而且还通过使用“公平”的评审外衣来扰乱房地产市场的秩序,甚至与评审客户“勾结”,侵犯了第三方的合法权益。职业道德要求房地产评估师用好的想法,态度,风格和行为来完成房地产评估工作,即在房地产评估活动中应该做什么,不应该做什么;应该做什么,不应该做什么。

3.2明晰公共利益，严控土地征收范围

公共利益是集体土地所有权的基础,只有在符合公共利益要求的情况下,集体土地才能被剥夺。国外对公共利益的定义有两种:一种是笼统地描述“公共利益”,定义它的实际权力掌握在地方政府手中。这种模式很容易滥用权力。第二种是列举,它通过日本等具体部门的法律定义了“公共利益”的范围,通过列举来消除“公共利益”的具体情况。这个模型是明确的,具体的,必须遵循的规则,但它很容易滑过。在中国土地改革和发展的整个过程中,很明显,公益性土地利用是大方向,合理界定土地利用的公共利益和范围是土地改革的基础工作,也是土地改革的重中之重。然而,“公共利益”的概念是抽象的,其内容随着经济和社会的发展而不断变化。可以借鉴其他先进国家的经验,采取一种通用的、列举的模式,即在宪法中原则上规定“公共利益”,在其他部门立法中明确属于“公共利益”的项目。这不仅可以避免地下工程施工过程中出现漏洞,还可以避免腐蚀性腐败,有利于科学合理地确定地下工程的规模。

3.3采用合适的房地产评估方法

房地产估价方法的选择对于确保房地产的合理和公平的价格具有重要意义。房地产评估单位应当认真遵守《国有土地征收评估办法》的有关规定,在对征收土地进行实地考察的基础上,选择适当的评估方法,突出公平合理的原则。首先,房地产价格评估机构可以聘请两名以上的合格人员对被征地进行实地考察,在市场形成的基础上,有效地了解影响基本价格的周边因素,掌握该地区土地的实际供求关系,并根据建筑类型进行合理的价格评估。被剥夺的一方协助房地产评估师进行实地调查,并在房地产评估过程中提供必要的信息。房地产评估师应通过摄影反映房屋的内部和外部条件,并妥善保留图像数据。其次,选择合适的房地产评估方法。目前,房地产估值方法有很多,包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等。评估方法应根据地区和个别情况选择,具体情况应根据当地房地产价格变化和价格分布情况确定。收集一般信息,如社会经济,房地产市场和供求信息。城市规划和建筑数据,以及与当地房地产相关的法律,法规和方法。评估对象的区域条件包括位置,交通,环境,规划和当地收入,而个别条件包括国家和周边建筑物。

3.4建立统一的管理制度

在垂直上实行统一的领导，分级管理，也就是对房地产估价管理的主要方针和政策统一起来，在系统建立和运行的过程中，要根据当地的具体情况，积极配合相关机构做好房地产评估工作。评估机构以绩效为依据，对评估机构优胜劣汰，并在年终考核中对各评估机构进行排名，以接受社会的监督与检验。此外，还要设立房地产评估监督机构，包括对社会评估单位和政府房产评估单位进行监督。对评估工作中的渎职、串通、弄虚作假，造成评估结论不公正的，政府相关主管部门将视情节轻重予以处理。

结束语

集体土地所有权补偿制度是保护农民微观权益的核心手段。虽然我国土地征用制度改革已经进行了多年,但在征地规模大、补偿标准低、办法单一、增地程序不合理等问题依然存在。因此,地方政府应将国外经验与地方特色相结合,制定合理补偿的土地征收补偿制度,采取多种方式和健全的程序,为城乡一体化发展提供新的动力。

参考文献

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