房地产工程管理工作方法研究

房地产工程管理工作方法研究

侯英健

天津生态城天城置业有限公司 ，天津 300200

摘要：房地产工程项目具有施工时间较长、技术含量较高的特征，再加上当代人们对于房地产工程质量的要求显著升高，人们需高度重视房地产工程管理，并给予其高度的重视。想要充分发挥出工程管理的作用，施工人员需了解管理中的关键点，对其进行针对性地管理，以此保证施工开展有效，提高工程管理的力度，保证施工有效性。

关键词：房地产工程；管理工作；方法

1房地产工程管理的基本特点

工程管理的基本特点为全过程，通过全面精细化管理，实现工程管理的价值。从具体实施的角度分析，关键点如下：（1）项目决策阶段。通过对房地产开发项目可行性的综合化分析，比如判断工程建设地段和项目开发的价值，分析房地产项目施工阶段是否认真贯彻落实绿色节能理念，以及是否达到环境保护的要求等，形成科学合理的决策。（2）项目建设阶段。基于保障项目效益目标实现的目的，注重项目建设阶段的控制，通过事前的勘察，高质量完成设计方案和材料设备的招标，严格按照工程管理节点推进各项工作，强化工程进度的管理，保证建设工作按照计划开展。加强对工程施工安全和质量以及绿色施工等的管理，防范各类风险的出现，促使工程管理效益实现。（3）项目销售阶段。对工程配套设施进行全面检查，包括供水供电和燃气等，保证达到交付使用的要求，同时严格控制工程进度和交付日期。此外，工程管理部门需要有效配合市场营销部门完成销售工作，保证工程技术资料与交付标准等成文，并且按照时间节点交付。（4）交付使用。按照工程管理的责任与任务，工程管理部门需要在项目交付前围绕所需要交付的设备、设施形成操作文档，并且做好配套设施的调试和检查，强化节点的控制。工程交付使用后，还需要联合物业管理部门做好验收与交接，例如检查基础设施设备和装修质量等，同时严格把控后期的维修服务质量，保障客户的满意度。

2房地产工程管理工作的方法

2.1树立精细化管理理念

工程管理工作的优化，需从转变工程管理理念入手，树立新思维，增强工程管理重视度。根据房地产工程管理的特点和内容，贯彻精细化管理理念，围绕每个阶段和各个细节，采取严格有力的控制措施，切实保障工程管理目标得以实现。根据房地产项目的类型特点，形成完善的工程管理方案，细化分解每个阶段的工作，由专门的管理人员负责，保障项目前期、中期以及后期的各项管控措施得以有效运用，实现工程管理效益目标。项目管理部门应该以项目公司为基准，前置工程管理职能，结合房地产项目的特点，构建贴合实际的运营管理体系，根据项目前期计划，编制月度工作计划，并且要上报到集团运营管理中心，由中心负责对计划实施情况展开全面调查、总结评价，形成可行的指导方案。以项目施工为控制关键点，采取以下精细化管理措施：（1）质量管理。按照质量精细化管理的要求，组建由项目经理、总工程师以及工程质量管理人员等组成的管理团队，构建房地产工程质量组织管理体系，做好施工前期、设计阶段以及施工阶段的质量控制规划，设置具体的管理目标，严格控制工程技术、材料以及设备等要素，防范各类质量风险的出现。利用样板引路助力建筑施工过程的质量控制，实现各道工序之间的质量检验和交接。在工程施工期间，围绕工艺和技术运用全流程，做好严格有效的控制，切实防范质量事故的发生。（2）成本管理。构建由项目经理、副经理、成本部和工程部等为一体的成本权限管理体系，强化工程设计变更、现场签证以及工程款支付等环节的成本控制。按照精细化管理理论，动态掌握工程成本变化情况，实施严格的成本控制措施，全面提高成本管理的水平。（3）进度精细化管理。根据项目总工期，结合资源供给能力和工程施工特点等做好综合分析，形成科学合理的进度方案。对总进度目标进行细化分解，形成年度计划、季度计划、月度计划、周计划等，做到全面精细化控制，结合工程施工情况，采取有效的调整措施，保障进度管理目标得以实现。（4）安全管理。房地产项目的安全管理对细度的把握更强，需围绕生产现场认真落实各项安全管理措施，营造安全水平很高的生产环境，做好全面严格的控制。通过定期或者不定期组织开展安全生产检查，及时发现安全隐患和问题，督促相关部门进行处理，防范安全事故的发生。（5）环保管理。当前，房地产开发项目的施工环境保护要求越来越高，为保证项目目标的实现，要求认真贯彻精细化管理理念，围绕各类污染问题，比如噪声污染和扬尘污染等，落实各项管理措施，实现对现场环境的有效保护，防范各类问题的出现。

2.2创新工程管理办法

从工程管理的需求出发，引入BIM和智慧工地技术，搭建现场管理平台，辅助项目全过程的管理。在具体应用方面，构建的BIM模型的精确度，影响到智慧工地的开展程度。构建的三维模型，使得传统施工中被动遇到问题，解决问题实现了到主动发现问题-解决问题的转变。工程管理中BIM模型的应用，主要作用如下：（1）工程量统计。构建BIM模型后，对三维模型进行解读，可以分析出工程各施工流水段的材料工程量，例如混凝土工程量。如果是钢结构，经过对模型的分解，可依据模型的三维图纸进行构件的高质量加工。（2）施工模拟。完成工程施工进度计划编制后，使用软件能够实现进度计划和BIM模型的关联，做到施工全过程的模拟分析。通过实际进度和计划进度的对比分析，能够了解工程进度是否滞后，了解滞后的出现原因，切实保障工程可以按照计划完工。（3）可视化交底。积极发挥BIM的可视化优势，实现对工程施工方案的模拟分析，并且进行3D交底，增强交底的可行性。（4）节点分析。工程管理中对设计图纸进行深度解读，对复杂节点进行BIM建模，利用三维模型对复杂节点加以分析。例如，钢筋节点。完成三维模型的构建后，认真观察模型，识别碰撞点，进而优化钢筋布置方案。（5）综合管线碰撞分析。一般来说，房地产工程施工中需要预留一些孔洞，如果没有预留或者机电及设备管线安装时产生碰撞，则会造成返工，影响到工程的进度和效益。采用BIM技术手段，辅助工程管理工作的开展，通过事前的识别和分析，实现对相关方案的优化，能够全面提高工程管理的效益水平。工程管理实践中利用智慧工地系统，还可以实现对施工现场的可视化，并且集中各部门的管理力量，保障项目管理工作高质量开展和落实，深度数据信息的应用价值，促使工程管理更加精细化。在物资管理方面利用各类信息化技术手段，搭建物资信息化管理平台，积极整合管理资源力量，精准测算工程量，结合工程进度计划，预测所需的物资，合理进行分配和管理，全面提高物资管理的水平。在安全管理方面，利用现场的监控系统，集成运用人脸识别系统、塔吊运行监控系统等，可以实现环境、人、机等要素的有效控制，切实保障安全管理工作落实到位，创造更多的管理效益。在绿色施工管理方面，利用现场布置的污染监测设施设备，实现对施工现场生态环境的有效监督，及时掌握存在的问题，辅助工程管理工作的开展，提升管理效益。采用工程管理模式，可实现全程信息化、智能化，为项目全过程精细化管理提供强大的数据支持和技术支撑，提高工作效率，减少不必要的返工和浪费。

2.3提高工程管理效能

工程管理的应用要注重效能控制，不断提高房地产开发项目管理水平。根据管理的任务和内容，设置管理质量考核指标，包括定量指标和定性指标，对工程管理工作的开展质量进行全面评估，分析管理存在的问题，及时优化工程管理方式，全面提高管理的水平。将工程管理考核结果与管理人员的利益挂钩，增强人员的重视度，高效化开展工程管理工作，全面提高工程管理水平。注重工程管理的创新，积极探索新理念、新方法、新技术，助力工程管理的优化，为房地产开发企业带来更多的效益。

3结语

新时期，房地产工程项目建设质量的提升势在必行。从文章的分析可以看出，当前房地产工程管理工作的开展仍然存在一些有待解决的问题，这就需要管理者把握管理重点，根据工程建设情况，做好工程管理的优化和完善工作，建立相对完善的工程项目管理制度，以此提升建筑工程管理水平，为保障房地产工程质量奠定坚实的基础。

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