集体土地不动产登记有关问题分析

集体土地不动产登记有关问题分析

王凤

舟山市自然资源和规划局普陀分局 浙江  舟山316100

摘要:我国集体不动产初始登记备案制度在实践中得到不断修改完善确实为我国当前集体土地不动产登记有关工作有效的全面开展而提供了一定基础依据,但现实其中还仍旧是存在一些实际问题需要我们认真解决。只有进一步充分调研解决一些相关法律问题,集体土地不动产登记各项工作也才能真正顺利高效有序地开展。

关键词:集体土地;不动产登记;问题分析;

前言:深入稳妥推进农村不动产统一登记工作,仍然有大量问题依然存在,而只有在进一步妥善解决这些大量问题之后,即可继续有效规范完善农村不动产登记统一发证等有关工作,推动各项不动产分类登记各项工作业务的顺利有序高效开展,并由此将妥善保护所有相关权益人的合法权益。

1.集体土地不动产登记中的问题

1.1房屋超建部分的不动产登记申请

不动产的登记制度不仅应该是落实物权法原则的一条重要法规制度,也明确了物权标识所属土地情况变化的具体表现形式。中国至今没有一部完全规范统一的不动产的分类登记和备案登记制度,不动产全国统一发证登记及发证审批部门也仅有三个具体种类。土地管理规划用地管理与监督等部门、不动产管理征收房屋管理等稽查监察部门、林业土地主管行政部门、运输及交通运输登记和监督有关部门、工商行政管理部门机构以及社会保险和人事法律服务公证检查等行政部门机构等等,部门管理机构设置数目众多,组织职能设置却存在有很多部门相互关联的职能交叉或并行进行的职能交叉管理情况,这种管理系统看似严密有序的跨部门统一管理注册职能组织系统却由此产生许多社会问题，导致了这其中出现许多管理极为复杂且效率本就不高的社会缺点愈加暴露:对林业登记涉及当事人双方共同的或共同申请登记的申请造成了一个极大限度上的土地管理使用不便。如果当事人发现有一块上地上同时生有多种以上树木,必须分别先后为土地有偿使用或管理无偿使用林业部门内设的部门和在市林业绿化综合技术管理行政监督综合执法部门的下设单位的部门这两个管理行政部门内共同进行林业登记注册的;而房地产登记审核程序规定的和房地产审查的效力标准上的要求明显地不同,这给建立一个相对正常而有效规范的现代房地产的交易机制和法律秩序的建立又带来了另外很多法律制度障碍问题;如果仅仅为了能同时的获得那么多部门机构之间巨大的直接经济利益,每个被注册登记的权利机关之间也都是必须要急于去完成初始登记各项手续工作和及时进行合法性审查,过程既浪费时间又耽误到了整个生产活动效率,又是无形中提高了社会生产成本,使得每一个不动产所有权登记的最终初始确认登记的结果也仅仅只能是成为了一种形式,没有真正落到实处。在我国集体土地不动产房屋登记审核工作进程中,常常也会出现在土地登记审批时手续资料记载上的建房使用产权人名称和取得规划建设审批登记手续登记的具体建房用地人名不大一致这样的类似情况。

1.2集体土地所有权和房屋所有权登记问题

虽然现在我国推行的各种不动产权登记法律制度均有着悠久厚重的社会历史,随着这个时代文明的深入发展以及当今科技社会的发展进步,制度内容也会在随之不断进行更新,以尽量符合当代大众安居乐业的精神要求,但是即使在发展这个法律过程的当中,依旧是存在许多现实的历史问题,不动产的登记一直流于形式,之前逐渐形成的比较完善的土地登记制度无疑对现在我国老百姓来说已成为了其中一种的弊端,历史社会的历史悠久感在促使法律制度得以不断向前发展推进的同时,也就会滞留有很多方面存在的问题。国家现在缺乏比较明确完善的法律法规政策体系来引导现有不动产权变更登记相关制度建设向另外一个积极健康稳定发展起来的方向,在加强相关政策法律环境的基础建设上也是不够重视,不能够及时处理不动产确认登记制度的问题。在当前农村,农民宅基地长期超占部分的宅基地现象仍十分严重普遍。因此今后在做具体的登记审核时,应该考虑将产权实质属性审查内容和权利形式要件审查标准有机的结合进行,结合地方实际使用情况,尽可能客观地做到对房产历史权利性质归属依法进行合理还原。另一方面,需要着力提升全市人民群众中的房地产法律意识,坚持农户依地申请房地产登记为主的制度原则,对房地产确实权属有查询需要登记的广大农民依法进行权属调查及登记。同时市不动产权属登记发证机构部门还重点应继续做好这项法律法规制度的科普宣传等工作,明确农户只有经过依法调查登记确认的合法不动产所有权才能有效受到法律保护。此外,应认真结合地方实际工作情况,制定针对性强的能真实有效地加强落实工作效果的各项地方性法规,理顺解决各类农民问题的合理法定途径解决办法,为保持农村地区各项事业的和谐稳定发展并有序奠定基础。房屋拆迁超建房部分不动产转移登记与申请问题。房屋面积超建这种现象一般在国内农村房屋十分地普遍,造成发生这种建筑现象存在的基本原因是除了城市和农村自然条件、经济条件之间的差距等诸多因素产生的间接影响作用之外,农村房屋建筑需地满足和农业粮食生产用地需要等也是十分重要的因素。

2.对应问题解决管理办法

2.1审批管理问题

宅基地规划建设及管理人员工作运转效率低下、形式与建设过程粗放而低效化等现状都已经显示与推进完善我国社会主义现阶段的城乡经济协调融合体系和推进全区域社会进入全面健康可持续均衡健康发展科学道路等新的国家总体目标都已经完全相悖,因此我们当务之急就必须是尽早的予以进一步妥善和解决。舟山市在进行社会主义新农村项目的工作中，综合考虑社会利益及发展隐患之后实施了相关方案的制定，一部分村委会已经带领村名实施登记改造方案，将特殊情况特殊对待，不能解决的遗留问题进行向上汇报并且根据特殊情况提供了一些建议。在登记改造计划初步实施后，各村村委会以及村名代表积极响应政策实施，均同意严格按照实施方案进行，扩建土地以及置换宅基地的土地都应属于本村原有集体土地，村委会开具置换宅基地证明，加盖相关各级公章，要注意标明置换面积，置换使用权力和义务等，保证以后使用过程中遇到问题使用权不产生歧义。

2.2集体土地不动产登记技术问题技术

为了加强监督管理力度和明确责任分配，要建立明晰的集体土地不动产登记的相关法律法规。当今时代集体土地不动产登记问题涉及到各项成果利益，如果我们不做好相关工作的具体落实措施，这将会产生严重的社会问题。为了预防社会问题出现，我们要依法明确集体土地不动产登记责任，在不损害相关人员利益或将损害降到最低的基础上，严格积极落实集体土地不动产登记相关法律制度，如若出现负责人出现错误，将其按制度进行惩罚，再者若出现集体土地不动产的纠纷问题，可以有明确的办法去解决纠纷。此外,结合本地具体土地情况,从行政法律、技术措施保障等更多个法律层面分别给出了相应妥善的司法处理政策建议,使整个城乡集体土地不动产登记处理工作始终能够高效顺利、有序健康地正常开展。

结语:综上所述,为了全面促进推动我国新型城乡经济一体化协调发展,我国现阶段全面推进实行起了国有集体土地不动产分类登记管理制度。在现有集体土地不动产统一登记审批工作体系中,房地产权意愿不协调一致、房屋的超建部分不动产统一登记的申请、审批以及管理滞后等四个方面可能存在矛盾的结构性问题仍然较为普遍,需尽快采取更加有效的措施解决。

参考文献:

［1］黄尔双，付军.集体土地不动产登记有关问题探讨［J］.经济，2017(24):52．

［2］陈金波.我国农村集体土地登记制度的反思与重构——以不动产统一登记为背景［J］.资源信息与工程，2017(5):134．