基于招投标的房地产公司项目成本管理研究

基于招投标的房地产公司项目成本管理研究

周海华

中远海运资产经营管理有限公司

摘要：随着我国社会经济的不断发展与进步，房地产行业也迎来了新的发展机会。但是由于我国关于房地产的限制不断增大，导致房地产行业内部的竞争越来越激烈。房地产公司想要在如此激烈的形势下占据优势，还需做好成本控制工作。通过有效的项目成本管理来提升自身的核心竞争力，因为一个房地产公司项目的成本管理是贯穿整个项目的工作，不仅涉及到项目的决策阶段，还会影响其招投标的最终结果。如果能够在招投标的背景下来，实现成本管理的优化，就能够使得房地产公司具有更加广阔的发展前景。本文先概括了房地产招投标概述和房地产公司项目成本管理的重要性，并从多方面阐述了基于招投标的房地产公司项目成本管理的优化策略。希望本文能够具有一定的参考价值。

关键词：招投标；房地产公司；项目成本管理

引言：招投标作为房地产公司项目的重要组成部分，在整个房地产项目中，发挥着承上启下的作用。既要对设计阶段进行概算，还需对最终的预算结果进行合理的控制。因此，做好房地产公司项目成本管理工作，就有利于完成招投标的基本目标。不仅能够为工程施工奠定稳固的基础，还能使得房地产公司编制出更高质量的招投标文件，为其之后进行招投标做好铺垫。但是由于我国房地产企业发展还不够成熟，导致在招投标阶段的项目成本，管理工作还存在一定的问题。其缺乏一定的科学性，这都会造成招投标工作的风险增加。因此，做好其优化工作是重中之重，能够有效提高房地产成本管理工作的效率和质量。

1.房地产招投标概述

随着我国房地产行业的兴起，招投标成为了房地产公司开展项目必不可缺的环节。因为招投标（图1）能够帮助房地产公司获得更高层次的发展，使得公司能够更加规范化与标准化。房地产招投标的工作主要分为，五个阶段具体内容如图一所示。第一个阶段是招标准备，需要招标人自行招标或者是委托代理人进行招标，在招标过后发布资格预审公告或者投标邀请书。并进行项目招投标的备案与登记，确保房地产招投标的合法化。第二个阶段是确定招标方式，目前，房地产最常用的招标方式就是公开招标和邀请招标。第三个阶段是发布资格预审公告和招标公告，这一阶段主要是为了实行公开招标，确保招标内容能够在国内的报刊登记。投标人就可以根据招标人提供的渠道来进行项目信息投标报名。第四个阶段是编制与发放资格预审文件和递交资格预审申请书，也就是需要对参加招标的申请人发送资格预审文件。一定要确保在五个工作日前发表文件，以便于给予投标人充足的时间接受资格预审申请书。投标人在获取相关文件之后，就可以进行填报，在交给招标人。第五个阶段是确定合格的投标人，对投标人所申请的材料，进行细致的审查与分析，最终决策出合格的人选。招投标属于一项专业较强的市场交易行为，其工作计划必须要按照规定的流程进行。

图 1 招投标流程

2.房地产公司项目成本管理的重要性

随着我国房地产行业的竞争越来越激烈，其成本管理工作已经成为了进行竞争的重要手段。未来，房地产行业一定会发展成为我国国民经济的重要支撑产业，会对我国的社会经济造成十分重大的影响。也因此，对其项目成本管理工作提出了更高的要求，要通过有效的成本控制来实现房地产公司的经济收益。但是在以往，我国房地产项目成本管理工作当中，还存在许多问题[1]。如：项目成本管理意识薄弱，导致房地产公司的成本管理理念十分落后。还有一些房地产公司缺乏完善的成本控制组织系统，这就会导致成本控制标准不够规范，甚至会造成资源的浪费。而通过房地产的成本管理工作，能够有效的解决以上问题。因为房地产成本管理工作指的是项目的成本管理，需要确保在实际的预算内完成项目所需的过程。通过这种方式来实现对开发项目的实际成本控制，能够有效的检测项目的实际绩效和进度成果，以此来达成对房地产公司的全方位监控。房地产公司通过这一管理工作，还能够得到准确的事前事后的反馈。这就有利于使得房地产公司朝着现代化的方向发展，还能将其作为推动房地产公司发展源源不断的助力。

3.基于招投标的房地产公司项目成本管理的优化策略

2.1明确房地产公司的成本构成费用

想要实现招投标的房地产公司项目成本管理的优化，首先需要明确房地产公司的成本构成费用。在了解到各方面的实际费用之后，才能针对性的开展成本工作。房地产公司成本构成主要分为五个部分：一是土地费用。其中包括房地产公司土地出让金和土地契税等费用，房地产能够获得土地的方式十分多样，在现阶段，其主要的获得方式还是以拍卖的形式。二是前期工程费用，主要是根据房地产开发的实际情况进行前期的规划与设计。这一费用主要由政府收取，也包括土地的开发费用。三是建安工程费用。这一部分的费用是指房屋建造所开展的工程占据的费用，由于建筑工程的规模较大，导致这一部分的费用在总费用中占据比例较重。四是基础设施费用。其中包括了房地产公司的基础设施和公共配套设施，像一些市政基础设施并不计算在内。五是开发间接费。这一费用所覆盖的内容较多，不仅包括房地产企业为工作人员发的工资，还包括其日常的办公费用与水电费等。房地产成本构成费用由以上五个部分组成，只要能够清楚的明确，就能够在实际的成本管理工作中进行细致的规划。同时也能够了解每一个部分实际所需金额，能够避免出现资金过大导致浪费的现象。与此同时，实际分析的数据还能作为房地产公司项目成本管理的理论依据，具有十分可靠的科学性，能够为成本管理的实际决策提供参考价值

[2]。

2.2注重工程造价招投标管理工作

由于工程造价招投标管理工作属于房地产项目成本管理的重要内容之一，只有注重这项工作，才能更好的进行成本管理。具体的管理措施如下：（1）选择合适的发包模式。目前，我国最常见的发包模式，有dbb模式和cm模式。这两种模式都具有其独有的特点，适用的项目情况也不同。对于dbb模式来说，这项模式能够根据房地产项目的不同特点和市场的具体情况进行科学的分标，从而实现对投标人的合理调配，使得合同价格大幅度下降。对于cm模式来说，它能够有效的缩短工期，从而减少在招投标过程中的风险，让房地产公司尽早获得利益。不同的模式具有其不同的特点，还需房地产项目结合实际情况具体选择。（2）选择适当的招标模式，因为我国目前常见的招标模式有两种，一种是邀请招标，另一种是公开招标。不同招标的性质不同，邀请招标一般适用于国有投资的特殊项目，而公开招标则是秉持着公平公正的原则。在选择招标方式时，需要房地产公司结合内外部的经营情况进行选择。（3）选择合理的评标方式。在招标之后，还需确定中标企业。中标企业则是得分最高的两家，而具体的评判标准还需房地产企业提前规划出来。一定要确保评标内容足够细致，避免其中出现遗漏或者是错误的部分。还应充分的分析好投标人和中标人的实际利益，避免其利益受到损害。

2.3减少招投标对成本管理造成的影响

通过减少招投标对成本管理的影响，也能够实现更加精准的成本管理。在招投标阶段，能够对成本造成影响的主要有两个方面：一方面是招投标的文件。因为招投标文件属于实施全过程的纲领文件，是成本控制的关键内容。一旦招投标文件中出现模糊不清或者是互相矛盾的情况就会导致在实际的成本控制过程中出现新的不确定的因素[3]。甚至会导致在实际的房地产项目中，出现不平衡报价的情况。因此，就要明确招投标文件的实际内容，并根据房地产项目与市场的现金情况对文件进行适当的调整。在避免文件内容出现遗漏的情况下，进量少，招投标双方获取利益。同时也要预防投标人恶意抬高价格的情况，以免招标人承受巨大的经济损失，因为一旦这种情况出生，就会导致中标价格远大于实际的成本。也因此会产生一系列的连锁反应，如为了进行成本控制而做出偷工减料的措施。另一方面是计量计价模式，因为不同的房地产项目，其计量计价的模式都存在差异。且由于项目的不同规格与不同类型产生的计价方式也会存在差别，这就需要结合实际的情况，选用更加合适的计量计价方式。建议招投标双方在最初拟定相关合同时，就要规范好关于计量计价的相关要求。如：是否会因为市场价格的变动而导致计价发生变化。从以上两个方面入手，就能够从最大程度上减少招投标对成本管理工作的影响。

2.4构建完善的招投标成本控制体系

通过构建完善的招投标成本控制体系，能够使得成本管理工作井然有序的开展。具体的构建方式还需经过如下步骤：第一步，明确招标文件与标底编制的方式。在进行编制的过程中，一定要避免重要部分遗漏。编剧的依据也应足够充分，这就需要对实际的项目进行了解。同时，还应了解具体的施工工艺与施工材料，从而更好的进行施工量的运算。包括招标文件的报价方法都要明确的规定出来，要确定是采用工料单价法还是综合单价法。第二步，遵循编制的基本原则。目前，我国对于标底编制已经做出了明确的规定，要按照国家发布的定额和技术标准进行编制，从而构建一个良性的编制市场[4]。还应同时考虑到人工和材料等方面的价格变化，以免造成资金方面的风险。第三步，制定编制的步骤。一般都会分为四个步骤，分别是准备工作、收集工作、标底工作和审核工作。第四步，规定好标底价格的计算方式。因为标底计算方式需要根据项目的实际情况决定，像设计图纸的深度和项目的规模都会对计算方式造成影响。并且在进行标底价格计算的过程中，一定要确保其反映出项目的质量要求。韩英江有可能的风险因素考虑其中，再采用合理的计取办法。第五步，做好收尾的审查工作。对各项内容都要进行细致的审查，包括费用和设施等，确保不会出现遗漏的部分。

结论：综上所述，在招投标阶段进行房地产公司项目成本管理的过程中，一定要结合房地产的实际特点。并对其招投标文件进行科学的分析与了解，才能使得成本管理工作真实有效。房地产公司也应清楚地认识到，成本管理工作的重要性。发挥出成本管理工作的真正价值，从而在降低招投标成本的情况下，实现房地产公司内部资源的合理配置。这样同时也有利于房地产公司的长远发展，能够使其满足新时期对房地产公司的新要求。还不会由于成本控制失控，导致房地产公司的招投标工作出现风险。这样即使房地产公司在面对市场体制不健全的情况下，也不会受到过多的外界因素的影响。未来房地产也会成为人们越来越关注的话题，只有做好自身的完善与创新，才能够紧跟时代的脚步实现迅速复苏。

参考文献：

[1]吴蒙,郭炜,胡堃昊. 水利工程招投标的规范化管理研究[J]. 珠江水运,2022,(17):72-74.

[2]宋慧慧. 水利工程建设实行电子化招投标的必要和策略研究[J]. 水利技术监督,2022,(06):13-15+36.

[3]张秀红. 浅谈建设工程招投标的管理问题及对策分析[J]. 中国设备工程,2021,(12):253-254.

[4]朱丽. 建筑工程招投标的风险管理分析[J]. 绿色环保建材,2021,(01):165-166.