探索老旧小区合并改造新模式

探索老旧小区合并改造新模式

李林

511181197708023010  四川  610000

摘要：随着人们生活水平提高，对住宅要求不断提高。目前，为解决老旧小区改造项目施工中的难点，保障工程顺利推进，首先对老旧小区改造实施中普遍面临的问题进行归纳，本文提出了各应对策略，以期为老旧小区改造项目施工管理提供参考。

关键词：老旧小区；改造项目；施工

引言

城市老旧小区改造工程是一个重要的民生工程，关系到广大市民的生活质量和安全。在改造工程中，安全问题是一个不可忽视的因素。因此，加强城市老旧小区改造工程的安全管理，保障人员和财产安全，提高改造工程的质量和效率，是相关从业人员必然要面临的问题。

1老旧小区现状

老旧小区因建成时间较长，基础施设不完善或年久失修，主要存在以下问题：（1）人员进出无管理：人员可随意进出小区，进出无管理无记录，流动人口无法识别，存在安全隐患，访客来访无登记；（2）车辆进出无管理：车辆随意进出，或靠人工管理，进入小区的车辆数量无法控制，导致停车难，乱停车现象，停车人工收费，存在漏收费及乱收费情况；（3）电动车充电无管理：居民任意接线，自行使用排插充电，充电时间无法控制，存在火灾隐患；

2老旧小区合并改造新模式建议

2.1明确主体定位，各方平等协商

明确参与主体的职能，有利于街道、居委会、议事会等认识到自己的定位，做到既不越权，也不缺位。在老旧小区改造协商中，街道是宣传落实改造方针政策的主体，承担改造计划的上报、改造资金的分配等任务。居委会承上启下，向下要落实政府政策，向上要反馈居民的诉求。社区居委会的纽带角色，适合作为牵头人，联系各方主体参与老旧小区改造协商。物业管理方面，物业公司进入门槛低，公司在投标时夸大业务范围和服务标准，物业进驻后，实际服务与之前描述相背离。老旧小区业委会成立比例低，物业监督权力缺位，物业管理品质确实不高。为了使老旧小区管理能够长效、可持续，贯彻“政府支持、国资托底、市场运作”理念，基层政府应结合小区情况，制定合理的物业收费标准，宣传引导居民按时缴纳物业费，最终达到“扶上马，送一程”的美好愿景。

2.2安全管理

老旧小区相较于新建项目具有安全隐患多、风险大的特点。在此情况下，可采取以下措施防止安全事故发生：①建立以项目经理为首的安全保证体系，明确安全指标及奖罚办法，树立“安全第一”的良好风尚。如新员工进场需接受全面系统的安全教育，每一分部分项工程均需以书面形式进行安全技术交底，特种作业人员必须持证上岗。②施工现场用电应严格执行相关规定，并由专人管理，施工前由专人编制临时用电组织设计以及对电工、机械工等进行用电安全技术交底。③规整材料的堆放，将材料集中堆放于一处，并用挡板与外界封闭。④避免在雨天、大风天气进行高处作业，在吊篮作业时严禁向下抛掷杂物，高处作业时必须系好安全带，做好安全防护措施。⑤在硬件设施上，应充分做好物理防护等工作，同时设置安全通道，通过双层防护提高施工现场的安全性。用橡胶保温软防护做好立杆及其他坚硬物体的防护，避免行人撞击受伤，消除安全隐患。

2.3加强安全培训和教育

在城市老旧小区改造工程中，加强安全培训和教育是非常重要的一项安全管理措施。通过安全培训和教育，可以提高工程人员的安全意识和技能水平，增强他们的安全责任感，从而有效地减少安全事故的发生。在进行安全培训时，需要针对不同的岗位和工种进行具体的培训。例如，对于高空作业人员，需要进行高空作业安全培训，让他们掌握高空作业的安全知识和技能；对于电气工程师，需要进行电气安全培训，让他们了解电气设备的安全操作方法和常见故障处理技巧。在培训过程中，可以采用多种方式进行。例如，组织安全知识讲座、现场演示、案例分析等，让工程人员充分了解安全知识和安全操作规程；同时，还可以通过考试、评比等方式，对工程人员进行安全技能的评估，发现和纠正安全操作中存在的问题，提高安全管理水平。除了对工程人员进行安全培训外，还可以制定安全操作规程和应急预案，让工程人员熟悉操作流程和应急处理措施。安全操作规程应该明确各个岗位和工种的职责和工作流程，规范安全操作行为，避免安全事故的发生。应急预案应该考虑各种安全风险和应急情况，制定应急处理措施和应急联系方式，以便在紧急情况下迅速响应，减少安全事故的损失。加强安全培训和教育，不仅可以提高工程人员的安全意识和技能水平，而且还可以提高施工企业的安全管理水平。在进行安全培训时，施工企业可以根据工程进度和工作情况，制定培训计划，组织开展集中培训和个人学习，对安全工作进行全方位的管理和控制。

2.4建立合理共担的资金支持机制

对老旧小区改造所需资金，政府财政补贴、管线专营企业出资参与、发行专项债券、银行低息贷款等资金支持方式比较普遍。同时，各地还探索包括居民在内的多方出资模式，实现改建经济效益目标。如北京市探索形成“市区政府补贴+居民出资+产权单位出资”的成本共担模式，按照老旧小区综合整治补贴标准，由市区财政按照1∶1.2比例分享补贴资金，居民出资购买改建后新建房屋，政府作为产权单位负担该项目剩余部分的资金投入，同时改建后增加的公共服务配套用房由政府持有，若折合为市场价值，基本可实现财政投入部分的收支平衡。

2.5强化协商结果落实与监督反馈

树立前瞻意识，力争做到“只改一次”。老旧小区改造涉及面广，任务繁杂，应以问题为导向，考虑到目前改造与后期养护的实际需要，改造计划要考虑长远一些。既要考虑地上停车位增设、公共活动空间拓展、无障碍设施配套改造，也要考虑到地下隐蔽工程的配套，力争一次考虑到位。建立协同意识，最小程度影响居民正常生活。小区改造施工时，要错峰施工，避开居民做饭、洗澡、休息等时间段，优化施工组织设计，做到既不影响居民生活，也不拖延改造施工正常进度。大规模施工时，还要协同居委会、业委会、物业，为居民提供临时停车场，解决小区改造“过渡期”停车难题。统筹协调，强化质检，及时反馈。老旧小区改造涉及供水、供电、雨污分流等的工程项目均为隐蔽工程，实际调研过程中发现，仅仅依靠监理单位监督施工还不足够，需要统筹街道办建设科、居委会、业委会，动员懂技术的小区居民参与监督，对改造项目材料进场、施工质量不定期抽检。小区改造施工完成后，社区议事会积极参与区住建部门的工程验收环节，并将小区改造成果、工程施工验收结果及时向居民公示，请议事代表打分，做到以居民满意度来考核老旧小区的改造成效。

结语

城市老旧小区改造工程是改善居民生活环境、提高居民生活质量、造福民生的重大举措，不仅有利于构建和谐社会，并且对城市的可持续发展具有积极意义。由于老旧小区改造项目的自身特点，导致传统的项目管理模式在老旧小区改造项目过程中难以适用，并影响改造工作的开展。本文通过总结老旧小区改造项目施工中所面临的困难，有针对性地提出一系列对策，以期在既不影响工期和质量的前提下，安全、顺利地完成改造施工任务，并将对居民的影响降至最低，努力把实事办好，好事办实。

参考文献

［1］张慧慧，胡秋阳，张云.新型城镇化建设与工业化协调发展研究———基于城市化与镇化的二元视角［J］.经济体制改革，2021（04）.

［2］清华大学中国经济思想与实践研究院（ACCEPT）宏观预测课题组，李稻葵，厉克奥博，陈大鹏，吴舒钰.走出疫情稳字当头———2021年中国宏观经济形势分析与2022年发展预测［J］.改革，2022（01）.