投资性房地产评估方法及问题研究

投资性房地产评估方法及问题研究

张玉霞,张顼,韩立民,董新霞,林银梅

深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司 

摘要：随着我国经济社会的发展与进步，当前企业在发展的过程中，除了依靠本企业的主要业务活动以外，也会将房地产投资作为一种长期获取经济利益的手段，这样在很大程度上保证了企业的发展与进步。在实际进行投资性房地产的过程中，[1]需要按照国家出台的内容，并以科学有效的评估方法展开工作。本文基于此，对投资性房地产评估方法以及问题进行探究分析。

关键词：投资性房地产；评估方法；问题

引言：我国相关部门针对投资性房地产出台了相关制度规定，企业在实际进行投资的过程中需要以此为基础进行，而且投资性房地产评估主要是利用公允价值计量模式，主要有两种评估方法，即市场法评估以及收益法评估。为了保证整体工作的科学性以及合理性，需要合理选择评估方法，其也在很大程度上降低了不良因素的影响。[2]

1、投资性房地产评估方法分析

1.1市场法评估

企业利用市场法进行评估的过程中，一定要按照相应的流程和标准，进而保证整体评估工作的有效性以及科学性。[3]首先，相关工作人员需要将房地产相关[4]的交易案件进行收集，保证数据收集的全面性以及完整性，同时也需要对相关资料进行对比，这样才能为日后开展工作奠定坚实的基础，在实际应用市场法评估开展工作的过程中，主要是针对投资性房地产的区位因素、权益以及相约[5]实物状态等进行评估以及分析工作。其次，相关工作人员需要针对房地产的相关信息内容进行收集，比如说房地产的位置、交易日期、使用年限以及经营状况等，在实际进行收集的过程中，保证整体信息的完整性，随后需要对信息内容进行分析，保证整体分析的科学性以及合理性。利用市场法进行评估，其可以在很大程度上当前[6]房地产的真实价格，同时也可以反映出此阶段之内的指标以及参数，因此也被广泛应用于投资性房地产评估之中，此外其操作性相对李敖说较强[7]。

1.2收益法评估

部分企业对投资性房地产进行评估也会选择收益法评估，利用此种方法主要是可以针对投资性房地产的租金收益以及相应费用的匹配性进行过分析和判断，最终明确投资性房地产的最终收入以及收益时间[8]，此外企业有助于折现率得到选择，[9]保证折现率选择的可靠性以及准确性。在实际应用收益法进行评估的过程中，一定要保证折新率选择的有效性[10]，这样才能保证真实有效地反映出评估基准日类似地区的同类投资性房地产的平均回报水平。

报酬资本化法：此种方法在应用的过程中，更适合市场缺乏可比信息的整体或者单项资产评估，同时如果对被评估的房地产的未来收益预期以及获取收益年限具有一定的要求，那么就可以应用此种方法，其在很大程度上保证预测的准确性，同时也可以对投资过程中的风险进行预测，并对其进行解决处理，保证对整体评估提供强有力的支持。此外，应用此种方法进行评估，可以真实有效地反映出企业的资本化价值，而且评估结果也更容易被企业以及房地产企业接受。

收益乘法：当房地产市场处于较为成熟的阶段时，就可以应用此种评估方法，在实际应用的过程中，可以对土地、公寓以及商铺的投资性房地产进行评估，且在实际进行评估的过程中通常是批量进行，可以节约一定的时间。此种评估方法在很大程度上可以反馈市场价格以及租金之间的关系，且在实际进行计算的过程中，其方法也更加简单方便[1]。

2、投资性房地产评估方法问题

2.1市场法

此种方法进行评估的过程中，需要收集相关的房地产交易案件，此种方法的可比性相对来说较强，同时可以在进行评估的过程中判断出投资性房地产的投资价值。虽然在实际应用的过程中，其具备一定的优势，但是由于我国地大物博，各地区之间存在一定的差异性，且经济发展也具有一定差别，因此在实际进行评估的过程中，对于明确参照物来说存在一定的难度，缺乏统一性。此外，即使找到参照物，但是在实际进行评估的过程中，[11]也会受到不同外部因素的影响，比如说空间以及时间等，其都会对整体评估结果造成一定的不良影响，而且不同区域内投资性房地产的价值不同。从理论上来看，应用市场法进行评估，其准确性更高，且更加科学合理，但是由于明确参照物存在一定难度，因此在应用的过程中，存在一定的局限。

2.2收益法

利用收益法对投资性房地产进行评估，其可以对整体投资进行更为客观的评估，明确整体投资的价值和效益。在实际应用此种方法进行评估的过程中，首先需要明确收益期限、净收益以及折现率，但是在此过程中存在一定的难度，无法对参数进行更为准确的判断，而且在实际对参数进行收集判断的过程中，主要是依靠工作人员，因此会受到工作人员主观思想的影响，最终对整体数据参数的准确性造成一定的影响。

3、优化评估的有效策略

在实际对投资性房地产进行评估之前，首先需要对房地产类型进行分类，然后选择最为合适的评估方法，这样才能从根本上保证评估的科学性以及合理性，同时也可以明确投资性房地产的价值，为整体投资提供强有力的支持，保证企业投资可以获取相应的经济利益

[2]。

在实际进行评估的过程中，为了保证评估结果的准确性以及可靠性，工作人员在选择评估方法之后，需要对其进行检验，这样可以从根本上保证评估方法应用的有效性，同时也保证了评估结果的准确性，并降低了外部因素对评估结果的影响，最大程度上保证评估结果的真实性以及科学性。工作人员在实际进行评估的过程中，可以选择两种评估方法共同进行，然后两种方法之间可以进行佐证，在实际进行评估时，可以将其中一种评估方法作为主要方法，最后将两种评估结果进行对比。[12]

此外，在实际进行评估的过程中，主要是依靠工作人员，而且整体评估工作的专业性较强，并具有一定的难度。所以对工作人员的专业素质提出了更高的要求，这样才能降低人为因素对评估结果造成不良影响。因此企业需要对工作人员进行相应的培养，并且可以定期举办讲座，交流工作经验以及遇见的问题，提升自身的工作经验，提升专业素养。

结语：综上所述，投资性房地产评估一定要选择最为合适的评估方法，并按照相关规定制定展开评估工作，同时也需要针对评估方法进行检验，进而保证整体评估结果的准确性、真实性以及可靠性，此外也需要提升工作人员的专业素养，进而降低人为因素对评估结果的影响，保证评估结果得到客观性以及公正性。

参考文献：

[1]陈洁.投资性房地产评估方法及问题探讨[J].中国科技投资,2022(30):119-121

[2]杨青.投资性房地产会计计量问题研究——以方大集团为例[J].财会学习,2021(21):173-174

[1]这句话是什么意思

[2]选择合理的评估方法会降低哪些不良因素的影响

[3]评估企业名下的投资性房地产，非评估企业

[4]各种所谓相关的描述太模糊，请精确化

[5]？

[6]？

[7]？

[8]通过收益来明确最终收入和收益时间？怎么理解

[9]什么意思

[10]折现率没有什么有效的概念，而是选取的依据和合理性

[11]删除

[12]两句话意思雷同