关于企业土地收储的研究与探讨

关于企业土地收储的研究与探讨

郭禹

中车大连机车车辆有限公司，辽宁 大连 116000

摘要：土地收储工作是政府规范当前土地市场的重要措施，可以防止土地资源流失，进而促进我国社会经济发展。做好土地收储工作，不仅能有效地加强土地控制，规范土地市场，还能极大地节约和利用土地资源。本文以企业土地被本地政府收储的背景，论述了企业土地收储工作的路径和关键流程，以及企业老厂区土地收储后，为城市和企业带来了新的发展空间。

关键词：企业；土地收储；流程；转型升级

一、土地收储的实施背景

（一）退城入园，是城市发展的必然

计划经济时代和城市发展初期，城市的建设和发展都是依靠和围绕工业企业进行。随着2000年以后大连市城市建设总体规划的实施，城市定位、功能发生了根本性改变，优化城市经济结构、空间结构、社会结构等成为城市可持续发展的主要方向。2000年到2005年，大连市约有130家企业从市内搬迁入园，腾退土地面积约400万平方米，毗邻大连机车的大起、大重等大型企业均已实施搬迁。大连市第十三次党代会提出了大连三年挺进“万亿GDP城市”的奋斗目标，这是大连摆脱徘徊、破冰突围、争先进位的历史抉择，更是大连率先振兴、重塑形象、彰显自信的重要标志。大连机车历经了一个多世纪的发展，承载着中国励精图治的机车发展历史，也开启了数代机车人永不停歇地筑梦征程。随着城市区域更新、产业重组的需求日趋迫切，大连机车主动作为，寻求通过退城入园的方式推动企业转型升级，正与大连市三年挺进“万亿GDP城市”的奋斗目标不谋而合。作为位于城市中心位置的制造型企业，其沙河口老厂区纵贯于城市建成区内，工业用地阻隔了城市向西的空间拓展，因此，退城入园、沙河口厂区区域功能更新已成为城市发展的必然选择，更符合大连市率先振兴、重塑形象的大背景。

（二）价值创造，是政企合作的共赢

进入21世纪，为有效承接国家铁路产业发展战略，大连机车在制造内燃机车的基础上，自2000年起开始进行电力机车研发、制造，面对产品转型，新技术、新工艺的不断应用，迫切需要开展较大规模的工艺调整和技术改造。由于老厂区面积和区域的限制，大连机车需要快速获取资金建设新的厂区，通过智能化、无人化等世界先进的产线建设实现生产制造的再升级，推动企业的可持续、高质量发展。在土地收储这一过程中，面临着老厂区搬迁资金如何支撑新厂区建设、如何实现工业遗产最大价值保护同时降低企业新厂区搬迁成本、如何保障搬迁过程中的生产经营不中断、如何获得政府相关政策支持等诸多问题。这一过程更是涉及土地处置、城市规划设计、搬迁腾退拆除、土壤污染治理、工业遗产保护等多个领域，沟通单位涉及市工信局、市自然资源局、市土储中心、市税务局、市生态环保局等多个单位，需要在工作开展过程中不断探索，用更加创新的管理手段持续推进相关工作。在此过程中，实现企业的经济价值和政府的社会价值的有效平衡，是一切工作开展的根本前提，同时，不断挖掘土地收储这一工作的价值，也一定是实现政企合作共赢的必然选择。

二、土地收储的工作路径及关键流程

（一）选定土地收储路径

土地资源收储受地方政策、资产属性、城市规划等因素影响大，操作模式多样灵活，盘活方案更趋向“一事一议”“一企一策”。为更好地推进土地资源盘活利用工作，在确定工作目标的基础上，大连机车对中央企业土地收储的案例进行了系统梳理，结合大连市“退城入园”“政策性搬迁”等一系列鼓励政策，综合考虑大连机车等一类国有大型企业在土地收储中涉及的新厂区建设、工业遗产保护等诸多问题，在与政府沟通协调推动土地收储工作的过程中，创新性地提出了“政府收储+政策支持”的合作思路，即由政府对公司老厂区除工业遗产保护区外的土地进行收储，待公司净地后由政府组织土地招拍挂上市交易，土地收益用于支持公司新厂区建设等工作。此方式既能充分与政府现行政策相符合，又能够按照“一企一策”的原则保证公司利益，是实现土地收储工作目标的理想方式。

（二）划定土地收储范围

结合前期调研和综合分析，由市自然资源局牵头，市工信局等单位大力参与，对大连机车土地收储范围进行了明确。大连机车老厂区土地位于大连市沙河口区中长街51号，东至中长街，西至铁路货运专线—西南路—新建西街，南至中长街—泉涌街，北至疏港路，总计3宗土地，土地证载用途为工业用地，房屋建筑面积约47万平，土地面积约81万平，交由政府收储面积约67.4万平，工业遗产保护区面积约13.7万平。

（三）确定土地补偿标准

基于对大连机车未来在旅顺厂区发展的信心和对公司作为央企对地方贡献的责任担当，结合大连市《大连市内区国有建设用地收储补偿工作指导意见》（2014）和《大连市人民政府办公室关于规范市内四区国有建设用地收储补偿工作的指导意见》（2020）等相关政策文件，大连机车与大连市政府对原则性问题和工作目标达成了共识，就土地补偿标准也达成了一致。

双方明确，对大连机车的补偿范围包括：土地使用权、地上建（构）筑物、绿化树木、无法恢复使用的机器设备、机器设备等搬迁费用、因土地收储造成的停产停业损失以及其他依法应基于的补偿等。

三、企业土地收储的有效作用

在国企退城入园的大背景下，大连机车以价值创造为核心，全力推动公司土地收储工作，通过不断地探索与实践，很好地利用了属地政府的政策机遇，在综合研判土地价值与政府形成共识、系统梳理分析中央企业土地收储模式的基础上，创新性地设计了“政府收储+政策支持”的土地收储路径，在极短的时间内果断决策、迅速落实，顺利地完成了老厂区土地收储工作，最终形成了央企总部、属地企业、属地政府多方“共赢受益”的格局，取得了良好的效果。大连机车与集团总部、政府戮力同心，共同缔造了一种良好的土地收储模式，为中央企业和大连市退城入园存量土地收储工作提供了参考蓝本和有益借鉴。

（一）助力公司转型升级

大连机车土地收储工作的完成，关系到公司新厂区建设资金是否回笼、未来转型升级是否成功，是公司未来发展的关键所在。目前，旅顺新厂区定位为装备制造中心，大连机车将充分发挥主机企业龙头作用，加强与企业、政府间战略合作，聚点为链、织链成网，带动轨道交通产业集群发展。同时，一系列具备世界领先水平的高端化智能生产线将有效应用于旅顺新厂区的各个环节，以转向架智能制造项目、城轨构架焊接智能生产线项目、柴油机气缸盖智能制造升级项目、D180柴油机数字化组装线项目为载体，实现了生产制造再升级、物流体系再完善，同步进行管控体系再创新、人力资源再优化，促进公司转型升级、强身健体和高质量发展。

此外，土地收储工作的完成有效地解决了公司集体企业改制、资质认证、搬迁等费用问题，为公司轻装上阵、转型升级奠定了坚实基础。

（二）提升区域文化价值

大连机车老厂区的土地收储，将促进中长街及西安路商圈周边区域价值的有效提升。未来，老厂区收储范围地块将通过打造以中车文化轴、工遗活力核、公配服务带为核心的“一轴一核一带”，搭建以工遗公园、TOD之芯和社区之芯为重要组成部分的“东西三廊”，彰显城市文化名片，提升区域商业价值，完善片区公共配套。其中，中车文化轴贯穿工业遗产保护区，通过百年机车主题展示带、机车厂中心公园、东风路步行街、机车博物馆、红馆、中车研发总部等建筑，展示了“机车摇篮”的百年印记；工遗活力核以工业遗产为基底，集文创办公、特色配套、艺术剧场、嘉年华、高端酒店和美食酒吧等功能定位，激发了区域价值，使工业遗产焕发新生；公配服务带纵贯南北，规划大型商业综合体、轨道步行街、邻里中心、体育公园、早教基地、幼儿园和学校等公服配套，体现了活力街坊，实现了地块增值。

参考文献：

[1]杨丽华.地方土地收储工作中存在问题探讨[J].产城(上半月), 2021, 000(002):P.1-1.

[2]刘波,胡海波.地方土地收储工作中存在问题探讨[J].  2021.