不动产按份共有的取得及认定标准

不动产按份共有的取得及认定标准

张芳芳 

保山市不动产登记中心    678000

摘要：在不动产物权登记中，存在着共有方式。共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共有享有权利，包括公民之间的共有、法人之间的共有以及公民和法人之间的共有。在《民法典》中，规定了共有的方式分为共同共有和按份共有。那么，在何种情况下不动产登记适用按份共有，又在什么情况下适用共同共有。本文试图探讨在不动产登记实践操作中，区分登记共同共有和按份共有。

关键词：不动产权属；登记；按份共有；权利认定

引言

衣食住行，是民众最为关心的，其水平和质量的高低，直接关系到人民群众的“幸福指数”。而在这个过程中，“住”作为最为核心的一个要素，往往关乎于一个人乃至一个家庭倾其所有的付出，所以极为谨慎。为了能够让民众安心、放心，政府相关职能部门应秉持严谨、务实、高效的工作态度来不断地优化不动产登记工作。而在房地一体的不动产登记中，经常会出现两个或者两个以上组织、个人共有不动产的情形。共有不动产该如何登记？共有不动产的类型有哪些？如何确定按份共有不动产的取得及认定？本文将结合政策规定与登记实际，对以上问题进行深入分析，以期为不动产登记提供精确判别。

1按份共有与共同共有的区别

作为共有关系的两种形式，按份共有与共同共有的相同点为：一是两者都由两个或两个以上的人对同一项财产享有权利；二两者在享有权利的同时都承担相应的义务。但两者又有很大的区别，主要为：

一是产生的依据不同。共同共有必须有产生的基础关系，而按份共有则无需建立在任何基础关系之上。《民法典》第308条规定：“共有人对共有的动产或者不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”。可见，共同共有必须建立在家庭关系基础之上，而按份共有则不需要，只需要按份共有人达成合意即可。

二是权利的范围不同。 在共同共有中，共有的不动产是不分份额的，共有人对共有的不动产平等地享有权利并承担义务，只要有共同关系存在，就不能划分各共有人的份额。只有在共同共有关系终止时，才可以对共有的不动产进行分额， 确定自己的份额。 例如，夫妻关系存续期间共同购买的房屋就不能划分哪间房是丈夫的，哪间房是妻子的。假如夫妻离婚，即可依法进行分割。而按份共有，权利人是按照各自的份额享有权利并承担义务的。

三是处分的权利不同。《民法典》第301条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。第305条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。第306条规定，份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

2不动产按份共有的取得

2.1不动产的取得方式

不动产的取得方式主要反映的是不动产物权的归属问题，明确所有权的归属是实现交易的前提。不动产的取得与法律规定的其他物权取得方式一样，在法理上分为原始取得和继受取得两种。原始取得指非依据他人既存之权利而取得物权，如依法建造、合法添附房屋等；而继受取得系基于他人既存之权利而取得物权。依据继受方法不同可以进一步区分为移转继受取得与创设继受取得两种。前者是就他人物权，依其原状移转而取得，如通过买卖、赠与等方式；后者是指于物权标的物上创设定限物权而取得。

2.2不动产按份共有的取得路径

通过对以上理论的分析加之实践经验的总结，笔者认为不动产按份共有的取得路径主要有以下几种。第一，因事实行为而取得。其情形大体有：一是通过建造新的不动产取得所有权。如果数个主体约定按照一定的比例共同出资、共同建造产生新的不动产，那么建造人即取得该不动产的所有权；二是通过对不动产进行合法的添附取得所有权，如多个主体按照一定的比例共同对不动产进行翻建、加层等。这两种情形下，主体均按份对新建不动产享有所有权，不以登记为必要条件。第二，因继承而取得。如果遗嘱明确各继承人、受遗赠人的继承份额或者在继承发生后，继承人对遗产进行了分割，明确了各自的份额，那么各主体对遗产中的不动产存在按份共有关系。依继承发生的不动产权属变动，也是在继承开始时生效，不以登记为必要条件。第三，因转让而取得。即数个民事主体达成意思表示合意，确定对不动产所享有的份额，然后通过买卖、赠与或者招拍挂等方式共同受让不动产。可见，所有权取得具有抽象性，在客观上无任何迹象可以表明，因此各国大都规定了可以通过核实权利证书的方式予以确认。然而实践中常常会出现只有一个或者部分主体进行了登记，其他主体之间只是达成了对不动产按份共有的协议或者仅是缴纳了出资，此种情形下是否还能认定各主体按照约定或者出资比例享有所有权是一个值得探讨的问题。

2.3不动产按份共有的变更类型

不动产共有人按份共有的变更情形主要分为3种，分别为：共有人增加、共有人减少、共有人变更。其中，增加共有人的情况为原产权人要将他的份额一部分转让给新的共有人，增加新的共有人，要按或赠与的形式原共有人视为卖方或赠方，新的共有人视为买方或受赠方，办理变更登记，交相关税费；减少共有人的情况，视为减少的共有人将他的份额转让给其他的共有人，办理变更登记时分别按或赠与交税费；变更共有人的情况视为减掉的共有人将其份额转让给新变更的共有人，按或赠与交税费。变更共有人在登记时应提供共有人同意变更的协议。

结束语

虽然目前已经颁布的《民法典》中对不动产共有方式、共有类型做出了一些规定，但是在不动产登记实际操作中，还是缺乏对不动产按份共有认定的指引。通过上文分析，对按份共有与共同共有的联系与区别、按份共有的取得方式、取得路径、按份共有的变更类型进行了详细分析。在确认数个主体共同享有不动产权后，只有明晰了不动产按份共有的取得方式及认定标准，才能保护不动产所有人的合法权益，切实实现不动产统一登记的合法性、准确性、严肃性。

参考文献

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