人口老龄化背景下城镇老旧小区改造的困境与路径

人口老龄化背景下城镇老旧小区改造的困境与路径

王奇

中煤科工重庆设计研究院（集团）有限公司 重庆市 400000

摘要：老旧小区整体居住功能下降，住宅楼以多层为主，一般无电梯配置，并且在设计阶段注重人口的承载，压缩了绿化、活动等空间，致使建筑密度大、楼间距小、基础设施不够完善等问题。在人口老龄化的背景下，老旧小区改造需注重适老化的设计，关注老年人生活居住需求，因地制宜地改造老旧小区，提高小区生活便利程度，同时促进社会尽快适应人口老龄化的发展，健全社区养老功能，实现老旧小区改造和社会老龄化之间的结合与协调发展。

关键词：人口老龄化；城镇老旧小区；老旧小区改造

引言

老旧小区是指建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。近年来，国务院启动了推进城镇老旧小区改造的工作，同时各地市也纷纷出台关于老旧小区改造的相关政策及技术导则加以规范及引导。老旧小区改造包括建筑主体的修复改造，改善小区绿化环境、基础设施，整治小区的道路交通、停车状况，加强小区的运营管理能力等。而这一切都融入现代科技，与智慧化改造结合，可对本区域的人、车、物、建筑等各种资源进行整合，以智慧小区的综合信息服务平台为支撑，依托各基础设施与社区管理，提高社区的服务功能与管理水平，满足居民生活的各方面需求。

1人口老龄化背景下城镇老旧小区改造的困境与路径

1.1小区道路狭窄，活动空间紧缺且公共设施配套不足

老旧小区的楼龄普遍都已超过20年，住宅本身的建筑性质多为单位家属院或工厂员工宿舍。主要目的是在有限的资源土地上承载更多的居住人口，因此，在房屋建筑设计时，楼宇之间间隙密集且住宅楼数量过多，并且绝大多数没有规划居民活动场所。因此，老旧小区因设计规划问题使得小区道路绝大多数地方为单行道，而在20年间，随着我国社会主义的不断发展，居民人均生活水平的不断提高，居民机动车的数量也飞速增长，使得老旧小区“停车难”早已成为突出问题。老的路面坑洼不平，小区绿化面积严重欠缺，照明不足，加之机动车因没有停车位停在道路旁，占据消防通道的同时，早晚高峰也容易造成堵车刮擦等问题。老年人行走的户外，进行活动的同时也受到很大因素的影响。此外，老旧小区的老年设施规划也不完善，设施陈旧，难以满足现实需求。

1.2改造资金短缺

资金短缺是老旧小区改造的最大困难。资金充裕，改建的规划设计、设备的采购确定、居民的拆改配合、材料的选择确定、施工的技术处理、工期的精准安排都不会成为问题。对于资金问题，城镇老旧小区改造应从三个方面去加大工作力度：居民个人资金的出资；政府资金的筹集；社会资金的聚集。如果能卓有成效地解决这三个问题，老旧小区改造就有了资金保障基础。

1.3租房要求及费用高，老人租房难

城镇老旧小区改造有时会拆除原有住宅楼，老人在改造期间面临租房难的问题。老年人在租房时主要考虑的是区位，如租房周边是否有市场、医院、交通站点、活动场所、购物场所等，日常生活、出行、活动要方便，对租房的区位要求较高，增加了租房的难度，并且优质区位房租较高，也是老年人租房的困扰。老年人在小区改造期间，需要支付大量的房租，如果老年人选择相对舒适、区位良好的住房，一线城市每月房租超过5000元，二线城市超过2000元，三线城市在1000元左右，而普通退休职工的老年人退休工资水平与当地的经济水平保持一致，过渡期间的租房费用使部分老年人无法承受，退而求其次地选择区位差的城市边缘地带，租房费用符合心理预期，但居住条件、便利性下降。

2人口老龄化背景下城镇老旧小区改造的困境的路径

2.1加强项目储备

摸排老旧小区改造配套设施短板和安全隐患，重点针对养老、托育、停车、便民、充电桩等设施，摸排民生设施缺口情况；科学编制年度改造计划，将安全隐患多、配套设施严重缺失、群众改造意愿强烈的老旧小区，优先纳入年度改造计划；制定老旧小区改造方案之前，按照应改尽改原则，将建筑节能改造等作为重点内容优先列为改造内容；规范履行审批程序，依法合规办理审批、核准、备案以及建设许可等手续，各相关部门应加强统筹、责任共担，确保安全审查不漏项。

2.2智能化、人性化的老年空间的创新

对于老旧小区整体智能化设计对于老年人日常生活的室内外空间也具有积极意义，老年人居家生活中的各种高科技产品也成为老年人日常生活的辅助“神器”，例如定时提醒的智能手环、卫生间防滑感应装置、摄像头监控(如患有阿尔兹海默症老年人独自出门能够及时通知报警)、家庭化健康监测设备、烟雾探测器、可燃气体泄露感应器等，某地在2015年就上门为独居老人安装智能水表，12h之内读数低于0．01立方米，水表自动报警，社区居委会干部人员便会上门探视老人，核实情况再进行上报，而室外小区的各种智能化设计也是提升老年人居住环境幸福感的必要设施，例如物业管理系统、视频监控系统、门禁智能控制系统、报警系统、照明控制系统、绿化灌溉系统等，提升小区的智能化管理服务水平，打造出一个智能化、信息化的现代化小区针对老年人的生理机能退化现状、精神心理层面的需求，老年人居住环境的人性化设计需遵循以下原则:舒适性原则、可辨识性原则、安全性原则、无障碍设计原则。对于老年活动空间密集的场所，休息设施与标志物的设立是必不可少的，考虑到老年人腿脚、视力问题，座椅设置数量宜多不宜少，标志物设施色彩明艳便于辨认;坡道设计是无障碍设计的重点，不论是活动场所还是楼宇大厅，都应进行坡道的设立，且进行表面防滑处理。

2.3加强实施物业管理的正面宣传

要引导业主服务自觉接受服务和支付服务费用的意识，这样才能让自己居住的家园长期保持美丽；要对业主大局意识强的先进典型进行宣传和奖励，组织其他业主学习模仿；要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增强业主的自觉维权意识；要增加物业服务内容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式公示；加强物业收费的宣传工作，该缴费的产权单位都要缴纳，对已享受服务、有经济负担能力的业主采取思想教育、明榜公示、法律途径追责等方式督促其按时缴纳物业管理费，对困难业主采取挂、钩、帮扶给予一定的优惠，以减轻其生活负担。

结语

老旧小区改造旨在提高居民的居住品质，为居民创造舒适、整洁、安全的生活环境，并打造和谐、文明的社区形象，助力于城镇的精神文明建设。但老旧小区改造涉及居民的切身利益，使老旧小区改造面临复杂多样的问题，尤其是在人口老龄化的今天，老旧小区改造牵涉到众多的老年人，为了保障老年人的权益，老旧小区改造需注重适老化的设计，解决拆迁改造老年人租房难、过渡难以及搬迁后适应难等问题。需要在小区改造期间，根据老年人的身心特点、面临的问题，进行适老化用品、基础设施、养老机构等的配置，完善社区养老环境，打造养老居所，整合全社会力量及养老资源，切实解决人口老龄化形成的养老难问题。

参考文献

[1]何琴琴,李希胜,万寅子.基于SEM的老旧小区改造内容优先级分析:以南京市上怡新村为例[J].建筑经济,2021,42(3):70-74.

[2]周刚,张京街,张超.老旧小区改造的特点及其带来的机遇与问题探讨[J].重庆建筑,2021,20(3):33-35.