浅析农村房地一体宅基地不动产确权登记的难题及举措

浅析农村房地一体宅基地不动产确权登记的难题及举措

张小彬

资兴市自然资源局东江自然资源所

摘 要：农村房地一体宅基地不动产确权登记是农村产权制度改革中的重要举措，农村不动产的实际确权登记的实际执行中有很多阻碍因素，需要我们去解决。本论文针对农村房地一体宅基地不动产确权登记中出现的困难进行分析，提出相应的举措解决当前面临的难题。

关键词：农村房地一体；宅基地；不动产；确权登记

前 言：我国的《物权法》明确规定，不动产权属证书是权利人对该不动产享有物权的证明，登记机构应当在不动产权登记簿上记载物权变化的情况。我国农村房地一体宅基地不动产确权登记对我国农村产权制度的改革具有重要的影响，这项工作情况复杂、时间紧迫、工作量大、任务艰巨，虽然在实际执行中遇到种种困难，但还是要集中人力和物力去解决这些困难，这个过程要考虑法律法规、保证每一个步骤都合法，还要确保农民自身的利益，不能因为确权登记问题引发社会矛盾。

1.农村房地一体宅基地不动产确权登记的概述和意义

农村房地一体宅基地不动产确权登记工作需要搞清楚每一个宅基地的位置、权属、面积、用途等宅基地的基本情况，由所属权利人填写申请表，交由不动产登记部门依法审核，其中要登记不动产权的归属人等其他法律规定的事项，包括但不限于宅基地使用权登记、宅基地所有权登记等事项[1]。

为了对农村土地制度进行改革，及时推进发展中国特色现代化农业和促进新型城镇化建设，盘活农村宅基地，对农村房地一体宅基地不动产确权登记可以有效保护农民的宅基地权益，保护农民的财产不受到侵害，促进农村经济的发展，对乡村振兴和城乡之间共同协调发展具有重要意义。

2. 农村房地一体宅基地不动产确权登记的难题

2.1农民对宅基地不动产确权登记的热情不高

农民普遍不了解农村房地一体宅基地不动产确权登记的内容和重要性，对确权登记的认知不够以至于对登记的热情不高、参与度不强。农村的经济发展比较落后，尽管政府出台融资抵押的政策，但是农民的实际的偿还能力不足，导致政府在对宅基地进行盘活和使用中的实际操作比较困难。这个不动产权证书难以体现农民的财产权，不能体现农民的利益，导致农民对确权登记表现出事不关己的态度，整体热情不高[2]。有的农民不关心确权登记的事情，有的农民拿到了确权登记证书也不知道有什么用，迷茫地将证书压箱底。

2.2确权登记中有一户多宅的现象

《中华人民共和国土地管理法》中明确规定，一户农村村民只能拥有一处宅基地，且面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。有的农民私下会对宅基地会进行买卖，有的农民会在耕地上新建房屋、有的农民通过继承的方式获得宅基地，导致有的农民拥有多处宅基地，一户多宅的现象频繁出现。

2.3农村房与地职能未统一

全国各地在国家的指导下，结合自身发展的需要，对本地区机构的职能配置进行适当的调整，有的机构中房与地的职能是分散得并不在同一个部门，不动产登记程序较麻烦，登记程序不能顺畅不衔接，导致农村房地一体宅基地不动产确权登记实现比较困难[3]，办事效率不高。

3.4土地权属档案缺失

中国早期的发展中，虽然经济在持续发展，但是社会管理能力没有及时跟上经济发展的步伐，导致社会管理中没有形成规范的程序制度，而农村宅基地一般年代比较久，对农村宅基地的档案资料存在缺失现象。历史上农村房屋建筑要经过多个部门的审批，审批时间周期长、程序冗杂，使得农民办事效率不高，加上随着社会的发展，各部门中对职能职责的调整，导致土地权属档案未保管到位而丢失，由于年代较久远，资料难以补充，导致资料缺失难以查询。有的是农民自身保管意识不强，在长期生活中由于保管不善、遗忘、搬迁等原因，将证明材料弄丢，导致登记时资料缺失无法办理确权登记。

3. 农村房地一体宅基地不动产确权登记的举措

3.1加大宣传力度

各部门要加大对农村房地一体不动产确权登记的宣传力度，结合农民喜闻乐见的方式进行宣传，加强广大人民群众对确权登记的认识，了解确权登记的意义和必要性，争取农民对确权登记工作的支持和了解[4]。要充分考虑地区实际发展的经济状况和社会状况，盘活闲置房屋和闲置资源，促进偏远地区的经济发展，提高农民的生活水平和质量，可以采取试点的方式进行试验，让农民从试点中看到房地带来的利益，采取有力的措施帮助农民进行房地流转，让农民受益增加。

3.2结合现实情况依法登记

对农村宅基地不动产确权登记，要依照国家法律法规执行，对户的认定，如果依靠调查农民的日常起居和财产分割状况来认定，效率不高。查看农民是否持有当地公安户籍部门办理的有关分户登记的手续，根据这个手续结合村集体的证明来认定是否属于分户[5]。对宅的认定，有的农民符合分户政策但并未分户，而是自建房屋分居，如果建筑是符合农村规划布局且建筑面积未超过当地规定限额的，村集体调查公式无异议的，可以补充办理相关手续。如果有一户多宅和多户一宅现象，只要宅基地总面积不超过当地规定的限额，就认定为一处宅基地。

法律法规对农村宅基地的面积有限额规定，但是面积超额问题还是普遍存在，国土资源印发的国土资发〔2016〕191号对宅基地面积超占问题做出了规定，对于宅基地面积超占问题可结合这个规定实事求实去解决，切勿生硬地采取强制拆除、罚款等方式执行规定，而是适当采取有偿退让等方式让农民适当退让，否则会激化社会矛盾，影响社会安定[6]。

3.3加强部门协作

国家要重视完善机构的职能，明确划分各部门之间的职责，尤其是明确房与地的职能划分，提高办事效率和服务意识，克服畏难思想，结合当地规划和整体整治情况，加强部门间的协作，科学地规划和选出试点地区优先进行试点改革，分析总结工作情况形成有效的工作机制，再推行到区域的治理中，以有效的工作方法帮助农民进行农村宅基地不动产确权登记工作。

结束语：农村房地一体宅基地不动产确权登记工作能推进农村产权制度改革，是事关民生的大事，应当引起政府和农民的高度重视，产权制度改革推进我国完善对宅基地的相关法律法规和制度，盘活农村闲置宅基地能增加农民的收入，提高农民的生活水平，能促进乡村振兴的发展。确权登记过程中，政府完善机构职能，加强各部门间的协作，扎实做好对农民财力、物力的保障。执行过程中要结合当地的具体实际情况实施相应的政策和措施，确保确权登记的工作质量，维护人民群众的利益。尊重农民的主体地位，对符合农村规划布局的宅基地统一安排规划，在科学合理的安排下由农民集体开发后进行经营管理，保障农民的权益。

参考文献:

[1]石晨谊.农村宅基地和房地一体不动产确权登记的现状、障碍和对策探析[J].发展研究,2023,40(2):63-70.

[2]胡耀祥.不动产登记背景下农村闲置宅基地盘活利用研究——以河南省驻马店市农村为例[J].经济研究导刊,2022(36):25-27.

[3]张慧.农村房地一体不动产确权登记有关问题与对策[J].房地产世界,2022

(10):25-27.

[4].东莞市自然资源局关于印发东莞市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记实施细则（暂行）的通知[J].东莞市人民政府公报,2021(12):2-8.

[5]黄海军,莫宗泉.推进农村确权登记  夯实乡村振兴基础——解读《广西壮族自治区自然资源厅关于全面开展农村“房地一体”不动产确权登记发证工作的通知》[J].南方国土资源,2021(3):25-26.

[6]刘晓鹏.农村房地一体确权登记面临的困境及改进策略[J].住宅与房地产,

2021(4):19-20.