“营改增”对房地产企业会计管理的影响

“营改增”对房地产企业会计管理的影响

王玉玲

淄博云星房地产开发有限责任公司

摘要：随着我国经济的快速发展，经济收入不断提高的同时，人们对住也提出了更高的要求，促使我国房地产行业蓬勃发展。近年来，随着“营改增”的税制改革的不断深入，对我国房地产行业的发展和地产企业的会计管理产生了很大的影响。本文对“营改增”对我国房地产企业会计管理的影响进行研究，并提出了改善房地产企业会计管理的措施，确保“营改增”在我国的房地产企业会计管理中发挥出应用的价值和作用。

关键词：营改增；房地产企业；会计管理；措施

作为我国主要税种的营业税和增值税，在我国的经济发展中有着重要的促进作用，对国家的财政收入做出了巨大的贡献。随着近些年来全球经济一体化的快速发展，国内外的经济形式发生了重大的变化，传统的二元税制已无法满足我国经济发展的需求，促进我国经济更好的发展。针对这一情况，我国政府为了改善经济发展态势，促进市场经济健康有序持续的发展，提出了“营改增”政策，对我国的税务体制进行全面深化的改革与创新。作为经济发展中占有重要地位的房地产，其企业的税负现象日益严重，不断上涨的房价已远远超过了当前人们的购买能力，全国住房的成交数量总体上也在不断的下降，对房地产企业造成了一定程度的冲击，“营改增”政策的提出对房地产企业的影响受到了人们广泛的关注。

一、“营改增”政策基本概述

“营改增”实际上是营业税改为增值税的简称，其主旨便是将某些项目由原来的缴纳营业税变更为征收增值税。“营改增”政策的提出，在一定程度上可以避免重复纳税的问题，降低企业在经营过程中的成本支出，提高企业的经济效益，从而提高企业的市场竞争力，对推动第三产业的快速发展也有着明显的促进作用。营业税作为我国境内提供的应税劳务、无形资产转让、不动产销售征收的一种流转税；增值税属于流转税税种，是指在流转的过程中商品及应税劳务产生的增值额，并作为计算增值税的重要依据。在“营改增”政策全面的深化与普及的过程中，对增值税的抵扣环节进行了完善，对我国的税收结构进行了优化，进一步推动了我国经济的发展，对我国的房地产企业产生了积极的促进作用，推动房地产企业健康持久的发展[1]。

二、“营改增”政策的意义

随着经济发展形式的不断变化，为了推动社会各个行业的高效发展，提高企业在市场经济中的地位，对税收制度进行改革，从而缓解企业的负税压力，从根本上实现降低企业的成本，提高企业的经济利润。“营改增”政策取得了比较显著的成效，其所具备的重要价值与意义也得以展现。首先，“营改增”有效的推动了企业转型升级，因为对税收制度的改革，使企业降低了重复交税的可能，减轻了企业的负税压力，使企业能够轻装上阵，更好更快的发展。房地产企业工期长、资金投入大、见效慢，所承担的负税压力相对较大，“营改增”政策在一定程度上缓解了这样的状况。其次，“营改增”政策对企业提升竞争力有着明显的促进作用。“营改增”在降低企业成本的同时，能够对企业的经济结构进行优化调整，对企业的生产经营进行有效调节，让企业有更多的资金投入到企业的发展中，提高企业的竞争力，使企业能够健康持续的发展。房地产企业的负税和会计管理都受到了“营改增”的影响，在面对影响时应积极地进行调整应对，采用科学合理的会计管理保障企业的利益不受损害[2]。

三、“营改增”背景下房地产企业会计管理的现状

（一）缺乏完善的会计管理制度

一般来说，房地产企业本身具有一定的特殊性，在企业的运营过程中经常会涉及到较为复杂的经济活动和金额巨大的资金，为企业的会计管理工作增加了难度。会计管理工作内容繁琐但至关重要，一旦在管理过程中出现问题，都会为企业带来极大地经济损失。会计管理是企业资金安全使用的前提和基础，是企业正常运营的有力保障，因此，完善的企业会计管理制度是确保企业长久稳定发展的重要措施。但是，我国目前还没有为房地产企业制定科学规范的会计管理制度，也缺乏统一标准的会计核算制度，在一定程度上对我国房地产企业的发展造成了影响。

（二）会计管理工作内容复杂性

开发周期长、环节多、资金投入大及高风险是房地产企业的基本特点，在对项目进行开发时，需要经历选址、勘探、设计、招标、施工、验收及销售等诸多环节，所耗费的时间从几个月到几年不等。一方面，需要与政府的相关部门及社会企业进行沟通协调；另一方面，需要筹集大量的资金进行开发，这其中的任何环节都有着巨大的资金风险。另外，房地产企业在进行项目开发时，对生产时间的确定上相对模糊，无法提供准确的生产施工的具体时间，因此，在会计管理过程中无法做到整体系统的对资金进行规划使用，只能根据会计管理者本身的经验对企业的经营状况进行分析管理[3]。

四、“营改增”政策对房地产企业会计管理的影响

（一）影响房地产企业的负税

“营改增”税收政策的提出对我国房地产行业的体系转变有着重要的影响，对房地产企业征收增值税，是以增值额为依据进行增值税的计算，以税款抵扣的形式进行增值税的征收，从而避免了重复征收为房地产企业带来的税负压力。对目前的发展形式进行分析，“营改增”政策对房地产企业的负税产生了极大的影响，税率由原来的营业税的5%转变为现在增值税的9%和5%。虽然会造成房地产企业开发成本的提高，但是企业在资金使用的同时都能够取得专用发票而进行税负的抵扣，降低了房地产企业的税负率，使房地产企业还能够保持着较为可观的经济收益。

（二）影响房地产企业的会计管理核算

随着国家对税收政策的改革，“营改增”为房地产企业的会计核算管理工作增加了一定的难度。在“营改增”之前，房地产企业在缴纳营业税时只需要按照房地产收入金额的5%进行缴税；而在“营改增”之后，房地产企业需要先进行预缴税，预缴税率为3%。税收制度的改革，使得缴税方式及缴税金额产生了较大的变化，会计核算管理人员在进行应交税额的计算时需要将含税的销售额进行价税分离，并通过销项税金抵减进项税金计算公式计算出应交增值税金额，再减除尚未抵减的已预缴增值税，算出最终需要缴纳的增值税。税收改革的背景下，房地产企业的成本、利润、税务核算等都发生了变化，提高了会计核算管理工作的难度[4]。

（三）对房地产企业财务的影响

房地产企业在进行增值税抵扣时需要提供相对应项目的专用发票，因此对房地产企业在项目开发过程中采购环节造成了一定的限制，因为房地产企业的部分原材料供应商并不具备开专用发票的能力，而没有专用发票则不能进行专项的增值税抵扣，所以，房地产企业在选择原材料供应商的过程中，需要对供应商的筛选进行高效控制。开具增值税专用发票由房地产企业财务部门进行处理，这在一定程度上增加了财务部门的工作，财务部门对专用发票的审核对房地产企业有着重要的影响，加重了财务部门和工作人员的压力，稍有疏忽就会导致企业在缴纳增值税时无法进行抵扣，有可能会导致企业成本增加，减少企业的经济收入。

（四）影响房地产企业的偿债能力

房地产企业由于行业特点导致其资金来源基本靠融资活动得来的，而借款是融资行为中最常见的一种方式，而借款必然会产生债务。房地产企业的偿债能力主要体现在资产的负债率和产权比率等方面，研究表明，企业的负债率和产权比率的高低与企业的偿债能力呈相反的关系。在“营改增”政策提出后，房地产企业整体负债率降低的同时，房地产企业所拥有的产权比率也有所下降，房地产企业的负债减少，而经济收益有所增加的背景下，房地产企业的偿债能力其实得到了增强。

（五）对房地产企业现金和利润核算的影响

在“营改增”政策实施之前，房地产企业基本上都是按照企业预收款金额的5%进行实际缴税，每收进一笔房款就需要缴纳5%的营业税，这在无形之中提高了企业经营的成本，对企业内部的现金流造成了一定的压力。而企业账面上的流动资金充足与否不但着影响企业在市场上的价值，对企业的正常生产经营有着一定的影响。传统的税收制度对企业的现金与利润有着直观的影响。而随着“营改增”政策的提出，企业只需要先行预缴3%的增值税，后续的税额可以在企业的生产经营之后进行，为企业提供了较为充沛的缓冲时间，因此，税收制度的改革实际上为企业带来了一定程度的积极影响，提高了企业的现金储备，增加现金的流动性，为企业的正常运行与发展提供了有力的保障。

五、“营改增”背景下房地产企业会计管理的改善措施

营改增政策的提出对房地产企业有着重要的影响和作用，不但为房地产企业的内部产业构成进行优化和完善，对房地产企业的税收制度也有着深远的影响。目前，营改增政策在我国发展的时间尚短，其自身的作用与价值还未能彻底的发挥，对其重要性的认知还不是很高，又因为房地产企业的会计管理工作有着独特的特点，营改增政策实施后对会计管理工作产生了一定的影响。因此，在营改增背景下，加强房地产企业的会计管理工作，应结合自身的实际发展情况采取合理的改善措施。

（一）提高对营改增重要性的认知，及时转变观念

营改增政策的提出是国家为了降低企业的负税压力，减少企业的成本，增加企业的经济收益，实现企业利润最大化，对房地产企业的发展有着极为重要的意义。但是，目前的房地产企业在发展过程中仍然存在着诸多的影响因素，如对新政策的不了解、对新政策的重要性缺乏认知、观念陈旧等。在赋税方面，许多企业还是采用传统的观念和模式开展工作，如果企业的管理者和财务会计人员对新型的税收制度不够重视，观念不能及时的进行转变，将会导致企业的会计管理制度跟不上时代的发展，无法为企业解决赋税问题，造成企业赋税压力过大，甚至会提高企业的成本，对企业的发展造成不良的影响。因此，房地产企业在发展中必须加强对“营改增”重要性的认知，对企业的财务管理人员进行新政策方面的法律法规的培训与学习，充分地了解与掌握“营改增”政策的内容，及时的转变观念，提高财务管理部门的工作效率和工作质量，以免为企业造成不必要的损失。另外，企业需要对现有的会计管理制度进行完善，建立高效的监管机制，对财务人员进行监督与管理，为房地产企业提高经济收益提供保障[5]。

（二）完善财务管理制度，加快企业内控

完善的财务管理制度是提高企业内部控制管理水平的重要保障。因此，在房地产企业的日常交易活动中，对交易内容、交易金额等数据信息进行有效的收集、记录与整理，确保数据信息的及时性、准确性和完整性。另外，对房地产企业实施高效的企业内部成本管理，降低企业的采购成本，加强财务部门与其他部门之间的联系沟通，根据企业的需求选择符合标准的原材料供应商，避免因选择不当造成的企业成本上涨。以此同时，财务人员需要对企业的各项经济活动的税率进行分析，从而提高房地产企业税务核算的准确性。

（三）增强安全意识，防范税务风险

在“营改增”后，房地产企业在日常交易过程中存在着大量的专用发票，这些发票与后期的会计核算有着密切的关系。因此，为了给企业的后期核算工作提供参考依据，必须加强对房地产企业在各项交易中产生的增值税专用发票的保管工作，提高安全意识，避免在后期的核算工作中出现问题。同时，企业对增值税管理制度的建立和完善应当予以重视，制定业务流程标准、发票管理手册等内容，宣传和强化增值税专用发票的重要性，为企业各个部门提供指导，规范增值税发票的开具、使用和保管流程，从而加强房地产企业财务监督核算管理，避免税务风险的发生[6]。

（四）制定科学合理的税收筹划

在税收政策改革后，房地产企业的纳税模式产生了极大的变化，在对商品房进行定价预售之后，随之而来的便是销项税的确定，此时房地产企业为了提升自身的经济收入，就必须将重点放在进项税方面。采用合规合法的手段提高企业的进项税，并在合理的时间内得到全额抵扣，是房地产企业降低税负的重点。从地产项目的开工到销售，制定科学合理的税收筹划，将企业利润最大化的同时，对企业的税负进行有效的减少。

（五）优化会计组织架构，合理配置资源

受“营改增”政策的影响，房地产企业的会计管理工作迎来了全新的挑战，对会计组织架构进行科学合理的优化，对会计人员进行合理的分配，从而提高会计管理工作对新时代发展的适应能力。加强对会计管理工作的监管和合理配置，提高会计管理工作的独立性，减少内外部不利因素对会计工作的影响，降低财务风险。另外，聘请优秀的会计管理人员对企业进行独立核算，将影响会计管理工作的因素降到最小，确保得出的结果准确有效。此外，企业需要加强对现有会计管理人员的职业能力和职业道德的培训，提高职业精神和管理水平，确保会计管理工作有效高效的开展。

总结：

在房地产企业的发展过程中，会计管理有着重要的作用，不但维系着企业正常良好的运行和发展，还对企业核心竞争力的提升有着明显的推动作用。随着“营改增”政策的提出并推广，为房地产企业的会计管理带来了难度，对会计管理产生了重要的影响。房地产企业要根据自身发展的实际情况、行业发展趋势以及不断变化的经济环境，不断的去探索和实践更先进、更科学的会计管理制度，建立高效的会计管理标准，加大执行力度，在降低企业财务风险和税务风险的同时，推动企业健康、平稳、持续的发展。

参考文献：

[1]于凤宝.分析“营改增”对房地产开发企业会计核算的影响[J].财会学习,2021(35):134-135.

[2]赵雷.营改增对房地产企业会计核算及财务报表的影响[J].财会学习,2021(23):149-150.

[3]杨志楠.论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].财会学习,2021(02):141-142.

[4]王秀雯.“营改增”对房地产企业会计核算的影响及对策探讨[J].中国市场,2020(02):149+153.

[5]李娜.营改增对房地产企业会计处理的影响[J].财会学习,2020(22):163-164.

[6]叶兰飞.“营改增”政策对房地产企业会计核算的影响研究[J].新商务周刊,2020(8):71.