我国物业服务企业效率评价与影响因素研究

我国物业服务企业效率评价与影响因素研究

李娜

晋能控股装备制造集团有限公司行政事务运营分公司 山西 晋城 048000

摘要：本文选取目前在港股和新三板上市的19家物业公司作为样本企业，通过Bootstrap—DEA模型对样本企业的运营效率进行分析，随后通过Tobit模型和板块异质性分析对影响物业服务业效率的几个重点因素进行了研究。

关键词：物业服务业；营运效率；Bootstrap—DEA模型；Tobit模型

一、研究意义

本文利用Bootstrap-DEA分析方法对我国上市物业公司的综合效率进行评价，并且建立Tobit模型深入分析影响企业综合效率的影响因素，为上市物业公司提升效率水平提供了科学的理论依据。

二、我国上市物业公司DEA效率评价及影响因素研究

（一）EDA效率评价

本文以数据包络分析法(DEA)作为上市物业公司运营效率的测度方法，选取企业运营效率为被解释变量，选取企业总资产、员工人数、营业成本作为投入指标；选取营业收入、利润率作为产出指标，来构建DEA效率评价指标体系，

通过对2015-2019年19家物业公司Bootstrap—DEA效率的分析结果。结果显示，所有公司2015—2018年的效率值整体保持在0.88左右，虽然未达到生产前沿面，但是效率处于中等偏上水平。

（二）模型及影响因素选取

本文选取基础物业服务收入占比、企业规模、总资产周转率、公司增长速度、控制支出成本的能力、行业绩效为解释变量，股权集中度、地方人均GDP为控制变量，企业效率为被解释变量，选用Tobit模型对DEA效率影响因素进行分析，结果如表1所示。

表1 上市物业公司影响因素Tobit回归结果

注：***、**、*表示通过1%、5%、10%的显著性检验；括号内为t统计量。

具体来看，核心解释变量方面：基础物业服务收入占比（BPR）及行业绩效（IP）的估计系数为负且都并不显著，说明基础物业服务收入占比和行业绩效对企业效率不存在显著的影响作用；企业规模（ES）和总资产周转率（TAR）估计系数均为正且通过了1%的显著性水平检验，说明企业规模和总资产周转率对企业效率有显著的促进作用；企业成长速度（GR）的估计系数为负且通过了10%的显著性水平检验，表明企业成长速度越快其经济效率越低；控制支出成本的能力（CL）估计系数为正且通过了1%的显著性水平检验，说明企业控制支出的能力越高，企业经营效率越高；

从控制变量方面来看，股权集中度（EC）的估计系数为正，但是并不显著，说明股权集中度对企业效率没有显著的影响作用；经济增长水平（LGDP）估计系数为正，且在5%的水平上显著，说明国家经济发展会有利于上市企业效率提升。

表1 上市物业公司影响因素Tobit回归结果

注：***、**、*表示通过1%、5%、10%的显著性检验；括号内为t统计量。

四、结论与建议

（一）上市物业公司效率研究结论

1、2015—2019年的效率平均值虽然没有发生下滑，但是效率提升不明显。证明近几年来，我国物业行业无论是在规模扩展、资本进入还是跨界融合方面，给整个行业带来的效率提升并不明显。

2、从Tobit结果中我们看到，无论是总体上还是分板块来说，较好的成本控制能力能够对公司的运营效率起到较为明显的正面效应。

3、从Tobit分析结果我们可以看到企业规模的扩大在增长较慢的企业板块有正向的影响，而在规模增长较快的企业板块没有明显影响。说明适度扩大企业规模有助于经营效率的提升，因为规模的扩大可以在一定程度上降低平均成本，产生规模经济效应。但是企业规模增长速度过快会导致企业效率的降低。

（二）对物业公司的发展建议

1、规模扩张方面

对于大型物业服务公司尤其是具有房企背景的物业公司来说，品牌效应已经具备，管理模式和信息化建设也已经成熟，这些企业在收并购时，最重要的是做好自身评估，从而合理确定并购和投资对象，避免对不良标的投资。

对于中小型物业服务公司来说品牌效应尚未建立，因此规模扩张的第一步就是优化内部管理机制，吸取大型物业公司的先进管理模式的经验，建立健康可行的长效机制。在此基础上，这类物业公司可以选择优质的市场资源进行拓展，逐步扩大规模。

2、内部管理方面

（1）加大服务外包比例

将绿化、环卫、保洁、维修等重资产的项目进行外包。通过外包服务，一方面方便了物业公司的管理，另一方面可以提高服务质量，此外还能在一定程度上降低成本，适合大中型物业服务公司进行操作。

（2）重视服务模式创新

物业服务业的主营产品就是服务，在轻资产运营模式下，物业服务业的重心应该向服务质量的提升及品牌特色打造上进行转移。在产业边界越来越模糊的当下，结合业主的需求，物业服务可以创新的点也越来越多。

（3）提升企业管控水平

物业公司的非人力成本包括设备维保费、绿化环卫费、秩序维护费等。对于将绿化、维修、保洁等项目委任出去的物业公司来说，成本控制的重心在于通过内部管理系统的优化提高办事效率，降低成本率。对于未进行委任的综合化物业服务公司来说，成本管控需要从各个方面做好能耗管理，降低采购成本、减少物料消耗。

参考文献

[1] 谷彬：《中国服务业技术效率测算与影响因素实证研究——来自历史数据修订的史实证据》，《统计研究》2009年第26期；

[2]李金龙：《基于平衡计分卡的物业管理企业绩效评价体系的构建与实施》，河北经贸大学硕士学位论文,2014年；

[3]戎梅：《中国物业服务行业发展状况》，《财经智库》2016第1版；

[4]徐聘：《前期物业管理存在的问题及对策建议》，《物业管理》2015年；

[5]赵久建：《中国物业管理行业发展现状与对策研究》，北京交通大学硕士学位论文，2011年；

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