房地产开发企业工程造价管理问题及对策

房地产开发企业工程造价管理问题及对策

胡圆圆

佛山市顺德区碧桂园置业开发有限公司   广东佛山   528000

摘要：房地产行业作为我国国民经济一个新的增长点，其为中国经济的快速增长做出了贡献。随着近几年来房地产行业的不断发展，出现了越来越多的房地产企业，加上全球经济的一体化，外来房地产企业对中国建筑市场的冲击，进一步加剧国内房地产企业的竞争压力。如何在目前这个日益激烈建筑市场竞争中占得一席之位，从而争取到更多的销售市场资源来获得更多经济利润是每一个房地产企业所关注的重点问题。本文结合某一房地产开发项目，针对该工程造价管理过程中的存在的问题进行分析与研究，并提出相应的解决措施，希望可以提高我国房地产开发企业的市场竞争力。

关键词：房地产开发；项目预算；问题及对策

0.引言

房地产开发项目是属于一项高投入、高风险的投资经营项目，同时其也是一项涉及面比较广的经济项目。房地产开发项目从筹划、招投标再到施工竣工、验收需要经历比较长的时间，期间对其影响的不确定因素是比较多，包括政策因素、销售市场因素等。房地产开发项目在开展过程中，对于原材料的成本投入是非常大的，占所有成本投入的一大比例。由于房地产开发项目所历经时间比较长，期间建筑市场原材料的价格并不是稳定的，是属于动态波动状态，这对于整个项目工程总造价成本影响比较大。为了实现对工程成本的有效控制，做好房地产开发项目的项目预算管理工作是非常重要的。由于房地产开发项目的成本控制是属于一个动态管理工作，其并不是处于静止状态的，期间会受到很多外界因素的影响，因此无论是项目工程的哪个环节，都需要进行严格控制和管理，对于其中存在的问题需及时找出并给与解决，在确保工程施工质量的前提下减少成本投入，保证了房地产企业的经济效益。

1.当前我国房地产开发项目的成本管理问题

1.1前期项目成本缺乏有效操控

对于一个房地产企业来说，在工程前期是需要投入很大成本的，其占据整个工程造价成本一个不小的比例。很多时候房地产开发商只一味的抓建筑工程施工阶段和工程结算阶段的工程造价管理工作，而忽视前期准备阶段的造价管理工作和管理人员的能力加强等方面工作。但是前期准备阶段是该投资项目早期决策和项目投资调整的关键内容和前提，一旦出现问题，那后续就会造成概算超估算等一系列问题。

1.2建设期间成本控制缺乏有效控制

在项目施工过程中，项目预算管理对于工程的顺利开展起到非常重要的作用。要想实现对项目预算的有效操纵，做好项目预算是其开展有效保证与基础。若没有一个合理科学的成本控制和管理，就很容易在项目工程施工过程中协调不好资金与技术两者之间的关系，技术投入超过预算，以至于竣工之后发现技术上的投入存在资金投入不合理问题，但是此时已经无法弥补了，增加了整个工程项目的成本投入，降低企业的经济利润；技术人员与管理人员缺乏沟通也是建设期间比较常见的情况，管理人员缺乏对技术人员行为的有效把控，很多时候技术人员只重视技术与生产，而忽视成本上的节约，管理人员无法全面、全过程实现对整个工程项目的成本控制，让成本控制工作出现脱节情况，缺乏有效的控制。

1.3缺乏科学、合理的评价体系

建筑企业缺乏一套系统、科学化、标准化的项目造价控制管理制度，这就很容易导致企业因缺乏科学合理的评价体系而无法形成适合其的报价体系。随着建筑市场竞争的日益激烈化，这种情况对于企业来说将会是很大的浪费，很多经济技术数据都随着建筑项目的竣工而消失，并不能为企业开展下一次建筑项目所利用，从而加剧企业竞争压力。

1.4设计变更频繁，施工质量质量不高

对于设计阶段的工作不够重视，无法有效激发设计人员的技术创新，施工设计图纸技术含量较低，在后续施工中设计变更频繁，从而加大工程造价成本控制难度。

2.房地产开发项目的工程造价控制管理对策

房地产开发项目包含很多个环节，无论哪个环节工程造价控制管理工作不到位，都会对整个项目工程造价管理工作产生影响，因此工程造价控制管理需要由此至终贯穿于整个房地产开发项目。

2.1投资决策阶段造价控制管理

在整个建设项目中，项目决策是其是否能够开展的一个关键决定因素，因此做好该阶段的造价控制管理是非常有必要的，是建设项目开展的有效保证。

（1）认真编写可行性研究报告

构建一套完善科学的决策机制对于一个开发项目来说具有非常重要的作用，对于项目的决策、施工等各方面都存在重要影响。首先就需要对项目进行可行性研究，先安排人员进行有效的市场调查工作，清楚了解和掌握当前建筑市场各方面情况，以便完成的建筑项目更具合理性，更能为市场消费者所接受，提高其市场价值，从而为开放商创造出更多更高的经济效益。

（2）编制投资估算

首先要构建一套严谨合理的投资估算程序，从此阶段开展就需要通过估算评估建设投资的可行性。造价人员在进行投资估算时，需要将各个可能存在的影响因素考虑进行，同时预算其可能出现的变化所带来的后果，之后对多个施工方案进行对比，选出最佳施工方案并给与优化，确保其技术上的可行性，同时还要保证成本投入的合理性，确保开发企业的经济效益。

（3）合理的进行项目选址以及定位

项目工程完成立项并通过可行性研究等一系列决策后，对于建筑项目的选择也是需要重视的，需要事先了解城市目前和未来的规划，以免跟其产生冲突而无法执行，那前期的心血都会付诸东流。除此之外还要对项目进行市场预测与定位，确保其满足当前消费群体的消费需求。之后还要做好环境评价报告以及施工之前的地质勘察工作，为建设项目的开展铺下良好的基础。

2.2工程设计阶段造价控制管理

设计对于工程项目的施工起到重要的指导作用，其质量直接关系到整个工程项目施工质量，同时也跟企业的经济效益息息相关，由此可见设计阶段造价控制管理的重要性。

（1）设计最优方案

设计阶段的成本投入也是整个建设项目造价成本的一个部分，对该阶段开展造价成本控制的主要目的就是为了以更少的成本投入完成一个高资质且满足市场需求的最有设计方案。造价成本管理人员应从以下两个方面着手来开展：第一，实行设计方案招投标制度。通过设计招投标，可以帮助企业选择价格低廉且高资质的设计单位。在设计招投标阶段，需要为招标单位提供一个公平、公正的竞争平台，这样才能通过招投标来选择优秀的设计单位，从而有效保证了后续设计方案的合理、科学与准确性。只有保证设计方案的合理、科学 与准确性才能更好的保证建筑项目成品更能为消费者所接受，帮助企业更早收回投入资金，同时获得良好的经济效益，还能提高企业的市场竞争力；（2）积极推行限额设计。实现限额设计师目前工程设计阶段造价成本控制管理普遍会使用到的一种手段。而实行限额设计的有效途径和主要方法就是进行投资分解和工程量控制。投资分解指的在实际设计过程中将审定的投资额度按照专业构成进行逐层分解，通过该分解方式来达到对设计规模、设计标准、工程数量以及预算指标等各方面的控制。

（2）严格审查设计图纸

设计图纸做好建设项目施工过程中的重要指导，其质量直接跟整个工程项目挂钩。在项目施工过程中，设计图纸若出现变更，不仅可能会延误工期，而且还有可能会增加工程造价成本，因此加强图纸会审工作对于工程造价成本控制是非常重要的。施工设计图纸完成后，需要加强对其会审工作，通过严谨全面的会审工作，及时找出其中不合理之处，最大程度降低后续工程施工中出现设计变更情况而影响到工程造价成本控制管理。另外在正式施工之前，还需要对施工设计图纸的可行性及经济性等各方面进行审核，从而最大程度避免出现因设计问题而造成无必要的经济损失，确保企业的经济效益。

2.3招投标阶段造价控制管理

以下为招投标阶段工程造价控制管理的三个重点：

（1）做好招标文件的编制。

招标文件时招标企业用来选用优秀合作单位的重要纲领性文件，其对于整个招投标阶段或者工程后续各个施工环节都具有非常重要的作用，对于工程造价的确定与控制也起到直接的影响作用，为此招标文件编制必须要合理、科学与准确，以免后续发生无必要的纠纷等不良情况；

（2）做好标书审核准备。

着重做好工程量清单编制的审核工作，通过公平工作的招投标工作来选择出最佳报价的中标单位。之后就是招标单位与中标单位进行谈判、协商，在此期间需要以中标价为基础来开展，最终确定下合同造价及工期，并将各个细节方面在合同中清楚列出，这样能够最大程度避免后期因责任不明而出现甲乙双方互相推诿扯皮情况的出现。

2.4施工阶段造价控制管理

房地产开发项目是属于一项高投资、工期长的工程，期间存在很多不定性影响因素，从而大大增加整个建筑项目工程造价成本控制管理难度系数。

（1）加强工程施工的事中控制。

工程签证指的是工程承发包双方在施工过程中按合同约定或者施工惯例对支付各种费用、设计变更、顺延工期、造价调整、赔偿损失等所达到的双方意思表示一致的补充协议。工程签证是具有法律效率的，是后续承发包双方出现纠纷的有效依据，为此工程签证必须要客观与准确。工程签证的客观准确性指的是要强调办理工程签证的及时性，以及在验收隐蔽工程时需要严格按照施工设计图纸对其进行准确验收，确保其施工质量满足工程设计要求；第二，抓好合同管理工作，减少无必要的工程索赔。工程施工过程中出现设计变更是比较常见的现象，而设计变更对于工程质量以及造价成本等方面都存在影响，为此要做好合同管理工作，并在其中列明设计变更条件，以及其所带来的损失所该负的责任方，避免出现工程索赔等纠纷情况；

（2）加强材料设备管理

建筑项目在施工中需要使用到大量的材料和机械设备，一旦其质量出现问题，不仅会延误工期，而且还会对建筑项目整体施工质量造成不良影响，为此需要安排专业人员做好材料设备的质量把关工作，同时还要出具相关的检验报告并负相关责任。完善材料设备的采购认证制度，避免出现吃回扣等损坏企业违法行为，同时有效保证材料设备的质量和价格。

（3）加强施工监理

施工过程中的质量监控对于整个建筑工程施工质量有着非常重要的作用，通过严谨科学的质量监控行为及时发现施工中存在的质量问题，从而有效保证了整个工程施工质量。

2.5竣工验收阶段的造价控制管理

建筑项目竣工之后需要及时、准确进行竣工决算工作，这能够帮助企业累积有效的施工经验，同时认识到施工中的不足之处，对于企业综合实力的提高起到积极的促进作用。在工程竣工结算阶段，首先要根据施工图纸，对工程实际数量进行核实，若发现有未完成的的部分需要相应扣除；审查现场签证要确保合理与准确性，严禁出现弄虚作假等不良情况。为了提高工程结算的准确性，结算人员还需要进行实地核对，通过对施工现场各个细节的反复核对与确认，保证开发商企业的投资效益。

3.结语

追求最大的经济效益是每一个房地产企业最终追求的目的，项目工程造价成本控制管理由此至终观测于整个工程项目中。若想实现对工程造价的有效控制与管理，就必须从项目决策阶段就开始着手，之后严格按照相关规范要求把控好各个环节的重点与要点，从而最大程度减少无必要的经济损失，在确保企业经济效益的同时提高其市场竞争力。

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