住宅建筑中的生态设计与可持续发展研究

住宅建筑中的生态设计与可持续发展研究

石明玉

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摘要：通过对上海西虹桥及百老汇项目常见无效成本案例的分析，分析营销阶段、设计阶段、施工阶段常见存在无效成本的原因，对项目成本的影响及改正措施。为建设项目管理者提供实践指导，促进项目成本控制和效益提升。

关键词：降低无效成本、无效成本的来源和影响因素、无效成本管理策略和方法

引言

无效成本指的是项目中不必要的或无法产生预期效益的成本，包括资源浪费、重复投入、错误决策等方面的成本。降低无效成本可以提高项目的经济效益、优化资源配置、提升工程品质，对于保证项目顺利进行、提高项目效益有重要意义。

但是，在建设项目中存在着许多无效成本管理的挑战。因此，研究建设项目中的无效成本管理，识别和降低无效成本具有重要意义。

本论文的研究目的是通过分析项目常见无效成本案例，探讨建设项目中的无效成本管理策略和方法，通过案例研究的方式，分析效果，并提供管理方面的建议。

一、无效成本的概念及重要性

有效成本：能形成有效产品或提升价值，对促进经营目标有积极作用的成本费用。

无效成本：房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、提高周转速度、促进经营目标没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。

对于房地产企业，在满足规范的前提下合理降低成本保证利润，是房地产开发的重中之重。通过实施各种降低成本的措施，可以用最少的人力物力生产更多的产品。降低项目成本，特别是避免无效成本的发生，是项目成本控制的重点。

二、结合具体案例分析：

上海西虹桥及百老汇项目位于上海市虹桥商务区，东至蟠瑞路、南至蟠中东路、西至向阳河、北至会弘路，项目总建筑面积160万平方米，预计投资210亿。项目业态繁多，有商业、办公、剧院、酒店、公寓、商业别墅、地铁接驳下沉广场等形式。此项目常见无效成本具有典型代表意义。通过对本项目无效成本的分析，总结无效成本产生的原因及改进措施。

案例1：西虹桥及百老汇项目D地块办公楼的吊顶工程结算金额877万，其中无效成本40万，占比4.5%。发生原因D3办公楼第十层，原设计方案为标准层，后设计方案改为项目办公室及样板房。当公司决定调整设计方案时，十楼吊顶工程已基本完成，已完成吊顶部分由精装单位拆除，拆除的材料今后无法再利用。后期样板房展示完成后，需恢复标准层装修，造成无效成本20万。

在拆除施工时由现场存在交叉作业，导致整体工期比计划延误。另外由于合同内未对工期延误责任进行明确界定，也未对延期罚款金额做明确的约定，导致甲乙双方对变更发生的费用以及工期延误罚款一直未能达成一致。涉及金额约20万。本案例中产生的无效成本分析如下：

1 成本管理阶段对无效成本的影响：招标阶段未对供应商履约出现意外情况时，做出明确的责任界定，未明确违约罚金等问题，导致变更费用确认工作难以开展，增加了额外人工成本，以及项目公司增加成本的风险。

2 施工阶段对无效成本的影响：施工阶段存在施工计划不合理、变更指令发出不及时，导致发出时前工作已完成，造成无效成本。对于现场工期滞后情况，未能有效组织赶工施工等情况，最终导致了工期延误，承担违约金等额外的成本。

综上，上海西虹桥D地块吊顶工程在工程管理各环节中有失误，导致了无效成本的发生。

案例2：西虹桥及百老汇项目绿化工程。A地块交付图遗漏围墙部分，竣备图和交付图的乔木位置是一样的，竣备图无围墙。竣备后实际交付是需要围墙的，导致现场围墙作业无施工面，需先把苗木移植至假植区，再等围墙完工后从假植区移植回原种植区。涉及无效成本62万元。本案例中产生的无效成本分析如下：

1 产品定位阶段对无效成本的影响：在产品定位阶段，项目公司未能充分了解客户的装修需求和设计要求，交付标准未明确，导致后续阶段出现了设计变更和返工等情况，增加了项目的施工成本和工期。

2 设计阶段对无效成本的影响：设计阶段存在各专业和各阶段图纸冲突或遗漏。这导致了设计图纸不能充分体现实际情况，不能提前预留现场施工面，导致增加了返工的成本。

综上，上海西虹桥A地块绿化工程在存在设计错漏碰缺、图纸矛盾、设计深度不足，最终导致了无效成本的发生。

案例3：西虹桥及百老汇项目B地块4#楼，招商引进健身房，并与健身房签订初步合作意向，但未约定违约对相关建设成本损失赔偿。项目为配合健身房的需求将原幕墙调整为大广告位玻璃幕墙，后健身房未入场，又将作为大广告位玻璃幕墙调整为铝板幕墙，导致到场的玻璃全部报废；涉及无效成本约22万。本案例中产生的无效成本分析如下：

1承诺与交付标准有误：为满足承诺或交付标准而增加的成本。

2 未约定违约赔偿：对违约未进场单位，因该单位进场造成的费用，未进场时应约定对其索赔。

综上，上海西虹桥B地块绿化工程在存在营销产品定位不准确，未约定因小业主进场违约造成的成本赔偿责任，最终导致了无效成本的发生。

三、项目各阶段对无效成本的影响

A. 营销招商阶段对无效成本的影响

1 产品定位不清楚：定位不清楚，会导致定位与市场需求不匹配，最终导致与实际存在误差，增加了开发和营销阶段的无效成本。

2 设计准备不充分：产品定位阶段不准确，设计会出现方向偏差、设计不合理等问题，导致后续需要进行多次修改和调整，增加了无效成本。

3保管不力造成维修：先期移交的示范区保管不力造成维修费用。

4 销售文件与审批不符：销售文件与审批不符，为满足销售文件而多支出成本。

B. 设计阶段对无效成本的影响

1 设计方案不合理：设计方案没有充分考虑招商、营销、物业运营及管理需求，导致后续需修改和调整，增加了设计变更和重新设计的无效成本。

2 施工图审核不严格：审图过程中，没有对施工图进行严格的审核和管理，导致施工过程中出现问题和纠纷，增加了返工和修复的无效成本。

3 材料准备不充足：在设计阶段没对新材料和新工艺进行市场调研和研究，也没有为招标和现场施工做好充足的准备，可能导致材料供应不及时、材料质量不合格等，增加了材料更换和重新采购的无效成本。

4设计错漏碰缺、图纸矛盾：设计错漏碰缺、图纸矛盾、设计深度不足造成的返工成本，以及产生的变更结算价较合同价高出部分

5、招标及时要求不准确图纸不全：招标技术要求对工艺、效果、品牌档次要求不明确/不准确，而在合同后再明确造成的增加成本。招标图纸提供不全造成结算价较合同价高出部分。

C. 成本管理阶段对无效成本的影响

1 供应商管理不善：如果对供应商的选择出现问题，可能导致工期延误、质量问题等情况，增加了采购和供应商管理的无效成本。

2 招标工作管理不当：如果招标工作的策划、执行不充分，可能导致投标单位的资质不符合要求、报价不准确等问题，增加了招标工作的重复和调整等无效成本。

3 预算控制不严格：如果在成本管理阶段对项目的预算控制不严格，可能导致成本超支、浪费等情况。

D. 施工阶段对无效成本的影响

1 工期延误：如果没有进行工期管理和进度控制，可能导致施工周期延长、资源浪费等问题，增加了人工和材料成本的无效支出。

2 质量问题：如果没有进行质量控制和检验，可能导致施工质量不符合要求，需要进行返工和修复，增加无效支出。

3 施工工序、措施安排不合理：施工工序、措施安排不合理产生的返工费用，或不必要的措施投入/浪费，或成品损坏。

4 招标界面约定不清楚：招标技术要求中界面划分、质量要求不清晰造成合同后变更增加成本或承包方索赔

3 变更签证及时性问题：如果变更签证不及时，会导致前工序已施工，造成拆改，增加无效支出。

4 安全事故：如果没有进行安全管理和风险控制，可能导致施工现场发生事故，增加了人员伤亡、财产损失等无效成本。

7临建不合理：场地临建（如临水、临电、道路、活动房、围墙等）布置不合理造成二次设置

8 罚款部分：主管部门的各项罚款中无法分摊给责任单位部分

四、无效成本管理策略和方法：

A. 供应商库管理策略：

1 供应商评估与筛选：建立供应商库，并对潜在供应商进行评估，包括其资质、信誉度、质量管理体系等方面。筛选出合适的供应商，与其建立长期合作关系。

2 合同管理：与供应商签订明确的合同，明确工期、质量要求、合同金额等条款。同时，建立供应商绩效评估机制，定期对供应商的履约情况进行评估。

B. 招标工作的管理策略：

1 技术方面：在招标工作开始前，充分了解项目需求和技术要求，明确招标范围，编制招标文件，包括技术规范、投标要求、评标标准等。

2 清单管理：加强清单招标的准确性和完整性，避免因清单错漏，造成现场无效成本增加。

C. 加强设计的管理策略：

1 加强限额设计管理，优化设计方案。

2 加强审图，确保图纸质量，避免图纸矛盾，错漏问题。

3 推广使用标准化，有效控制成本。

D. 变更签证审批的合理性和及时性管理策略：

1 变更管理流程：建立明确的变更管理流程，包括变更申请、审批和实施等环节。确保变更经过审核与审批，避免无效的变更产生。

2 变更审批标准：制定明确的变更审批标准，包括变更的必要性、影响范围、发生成本和时间等因素。只有符合标准的变更才能得到批准，避免增加无效成本。

3 及时沟通和协调：建立良好的沟通机制，确保各方之间及时共享信息和意见。对于可能引起变更的情况，及时沟通并进行协调，以便尽早解决问题，减少对项目进度和成本的影响。

E 加强营销招商的管理策略：

1 市场调研方面：充分调研市场，将需求及产品标准前置。保证准确，避免无效成本。

2 把握市场变化：避免因市场变化造成的无效成本。
3 制定合理的项目营销/招商目标：避免因目标定位不准确，造成的变化导致无效成本。

F.降低无效成本的其他方法：

1 管理方法优化：对供应商库管理、招标工作的管理和其他关键点的管理建立相应的管理制度，以提高项目的效率和质量，减少无效成本的产生。

2 技术创新和数字化转型：研究如何应用新技术和数字化工具来提高建筑项目的规划、设计、施工和监管过程，提高沟通效率，提升公司的效益。

3 风险管理：对员工进行学习使用风险管理的方法和工具，包括风险识别、评估和控制，提前做出决策，降低无效成本的风险。

本文对建设项目中的无效成本管理提出了一些观点和建议，希望能够为相关领域的研究和实践提供参考，为提高项目全员成本意识提供一些帮助。

参考文献

[1]杨晓光，王金涛. (2020). 建筑施工过程中无效成本的识别与控制[J]. 建筑科技与设计, (4), 70-71.

[2]刘杰，王宏伟. (2016). 建筑工程无效成本控制对策研究[J]. 现代经济, (10), 136-137.