基于微改造实施现状的一些思考

基于微改造实施现状的一些思考

田超霞

广州市天河区建设工程项目代建局 广东广州  510000

摘要：随着城镇化进程的加快，老旧小区年代久远、建设标准低、公共设施缺损、管网破旧、环境脏乱差等问题日益凸显，改造工作刻不容缓。结合近年来工程实践经验，从建设单位角度，总结老旧小区微改造实施过程中所存在的问题及困难，提出一些解决问题的思路，以期为同类项目提供一些借鉴。

关键词：老旧小区；稳定需求；移交管养；实施思考

引言

老旧小区微改造是贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想，践行以人民为中心的发展观，奋力实现在营造共建共治共享社会治理格局上走在前列的重要举措，是改善人民居住条件和生活品质，提升群众幸福感、安全感、获得感的重要保障，对提升市容环境，延续历史文脉，解决城市发展不平衡问题，持续增进民生福祉具有重要意义。

1. 实践中存在的问题或困难
   1. 前期阶段

1.1.1方案设计调研不够充分

由于老旧小区一般空间狭窄，地下条件错综复杂，现状情况很难尽数掌握，编制的设计方案缺乏科学性，导致部分内容可行性不足。如某项目二层露天平台设计了休闲和娱乐空间，但施工前专业检测单位复核认为楼板不满足承载力要求，最终取消了该项改造内容；该项目原方案同时含主干路全部加铺沥青内容，施工前踏勘时发现路中一条约2.5m宽的市政渠箱，按技术规范要求不允许改造覆盖，因此取消加铺沥青，变更改造内容为修复翻新渠箱两侧路面。

1.1.2部分改造内容与实际结合不够紧密

部分项目改造内容与老旧小区实际需求结合不够，如某项目改造后，有12栋楼宇安装了监控摄像头，但因该小区无物业管理致监控主机无处设置，造成监控摄像头形同虚设；某小区改造后的楼栋天面高于加装电梯的天面，导致雨水排向电梯天面导致电梯天面周围雨水溢流。

1.2项目实施制约因素多

1.2.1拆违进度慢，制约工程进展。

老旧小区普遍存在违建现象，大多拆违进度不能满足现场施工进度的要求，导致工程进度滞后严重，严重制约项目推进，扰民时间延长，削弱了改造效果，影响群众满意度。

1.2.2三线整治缓慢，影响改造效果。

老旧小区大多“三线”杂乱，需下地或规整，相关权属运营单位未能及时配合土建施工临迁管线，运营单位消极对待废旧线路的清理，影响整体的施工进度和公共空间环境的提升效果。

1.2.3施工空间狭窄，扰民时有发生。

因老旧小区的公共空间较为狭窄，室外停车较多，施工工作面有限，无法进行大范围施工，工期易受影响，影响居民的生活。

1.3管养移交

1.3.1质保期内质量整改进度慢

目前，大部分项目未建立质保期内工程质量回访检查、问题收集和整改反馈机制，工程完工验收后，对居民反映的工程质量问题收集和督促整改不全面、处理不及时。部分项目存在施工质量问题，多次要求施工方整改未果的情况，严重影响微改造效果和居民满意度。

1.3.2管养缺失，改造效果难保证

大部分微改造项目后期都缺乏管养，一是因部分小区无物业公司管理，二是小区未成立业委会等居民自管组织，改造后后期管养主体不清晰、管养缺失，导致改造成果得不到巩固。如某微改造项目后刚过一年时间楼栋门禁对讲系统已无法正常使用，梯间环境卫生较差，生活垃圾随意堆放占用公共空间，“三线”乱拉乱挂，微改造“最后一米”未能打通。

2对策思考

2.1前期充分调研需求，压实服务单位责任

广泛征询民意，在“改什么，怎么改”问题上充分听取居民诉求，确保方案编制的科学性。在老旧小区微改造全生命周期管理中紧贴民情、广纳民意，力求微改造项目满足居民需求和城市长远发展。同时，加大前期评估摸查力度，充分调研研判，强化对方案编制单位的管理，要求其严格制定计划，细化管理要求及奖惩手段，完善对其考评机制，通过考评结果挂钩服务费的方式，加强结果复核，压实责任，调动积极性，保障前期工作扎实有效开展。

2.2 施工阶段科学谋划，及时协调沟通

2.2.1建立有效部门联动机制

各职能部门之间应建立有效的协作联动机制，使工作精准对接，做到同步推进，改造前应组织设计单位、街道、建管委、施工单位等根据图纸进行现场交底，对施工中的难点重点进行说明，对可能对工期造成影响的拆违、三线等问题，提前预判，科学研判，协调沟通提出对策在前，在保证改造效果的前提下，提高改造效率。

2.2.2拓宽反馈与投诉渠道

在微改造施工现场建立多种反馈渠道，广听居民的意见。建议“小问题当天解决、大问题三天解决”的制度，限时回应居民的诉求，及时处理施工过程中的问题，减少矛盾的产生及12345投诉压力，真正做成一项惠民工程。如通过现场张贴微信二维码及投诉电话，及时收集诉求，后台专管员及时回应，保证项目顺利推进。

2.2.3分区分块，逐步推进

根据项目特点，根据现场实际情况及改造难易程度，由参建各方充分研讨实施方案，及时总结调整，将微改造工程项目进行分时、分段、分区、分类施工，实现“做一块，收一块”，尽量减少扰民，保证施工面的有序推进。

2.2.4各个工序施工前张贴告示

每个工序开工前张贴告示，让居民提前了解施工单位的改造内容，做好相关的配合准备，避免产生纠纷。例如：关于占道施工的作业，提前三天在该位置张贴告示牌，告示牌上注明占用时间以及紧急联系电话，并派专职的安全人员驻守，提前让车主做好移车的准备。

2.2.5及时沟通，有效协调

落实现场答疑，若居民对施工内容等方面有疑问，可通过微信预约现场人员上门服务解答或到现场项目部办公室进行咨询，及时为居民答疑解惑；若有些问题需街道及代建方协调，先第一时间深入了解，再把相关情况反馈给街道及代建方，并进一步跟进落实。

2.3后期管养积极探索建立长效机制。

2.3.1建立长效管养机制

为保障改造效果，建议由属地街道牵头，建立多方共同参与机制，充分调动居委会、物业管理公司、小区业主委员会和住户的积极性，参与老旧小区治理，推动形成政府治理和居民自治之间的良性互动。

2.3.2完善居民自治机制

加强物业管理政策法规宣传，提高业主自主管理的意识和能力。组织发动小区居民成立业主大会、业主委员会，制定小区公共秩序维护、环境卫生管理等规章制度，并按规章制度做好小区物业后期管养，

2.3.3加强自治组织建设，

对尚无条件成立业主大会和业主委员会的小区，属地街道要指导成立小片区、单元楼宇居民自治组织，民主选举社区片长、楼院门栋长等居民自治带头人，加强自我管理，完善物业管理服务机制。属地街道要指导小区委托物业服务企业做好物业管理服务，并引入社会工作者、公益社团等专业社会组织为居民提供社会服务，推动居民自治，

3 结束语

老旧小区微改造是关系到千家万户居住环境的一项民生工程，微改造应立足实际，统筹兼顾，结合小区建筑年代，街区规划，居民意愿，历史文化等因素，因地制宜，分类施策，科学编制方案，各部门统筹协调，积极配合，建立多方共同参与机制，合力推进改造工作。施工时严把关键节点、关键工序，保质保量，有序推进。同时应建管并重，标本兼治，不仅要保障建设内容的实施落地，更要探索维护管养的长效机制，巩固改造效果，真正做到“一次改造、长期保持”，推动构建共建共治共享的社区治理体系。

参考文献：

[1] GB50016-2014（2018版）建筑设计防火规范[S].北京：中国计划出版社，2018．

[2] CECS179:2009健康住宅建设技术规程[S].北京：中国计划出版社,2009。

[3] 罗丽平.乡镇便民服务供给优化研究[D].江西：华东交通大学，2021.