城中村改造中集体土地征收和房屋拆迁补偿问题研究

城中村改造中集体土地征收和房屋拆迁补偿问题研究

焦守国

泰安市岱岳区房屋拆迁服务中心   山东省   泰安市   271000

摘要：在我国城市化、工业化快速发展的背景下，我国各大、中型城市正面临着“城中村”改造的问题。城中村改造涉及政府、开发商、村民等多方面的利益矛盾，以及涉及极为复杂的法律问题。在这种庞大的“城中村”改造工程的实施过程中，城中村居民的权益常常被侵害。在实际工作中，土地征收、房屋拆迁安置补偿的补偿常常涉及公民的权益。征收集体土地、房屋拆迁补偿的问题，关系到城中村改造的顺利进行。

关键词：城中村改造；集体土地征收；房屋拆迁补偿

1.城中村集体土地征收和房屋拆迁补偿实践的问题

1.1房屋拆迁安置和补偿方式单一

当前，在我国大部分“城中村”地区，土地征收后的拆迁补偿主要是以“货币补偿”和“产权调换”两种方式。对集体土地上房屋的补偿，主要是指对住房本身的补偿、对房屋的拆迁补助以及对房屋的临时安置补助。按照各地区的政策和法规，村民可以选择的方式主要有两种：一种是拆迁货币补偿，另一种就是房屋产权调换。但这两种方式在一定程度上都存在着一些问题。如果选择用货币进行赔偿，也许看上去拿到了一大笔补偿款，但是事实上可实际上拿到的补偿款根本就不够再买一套房的。

由于在城中村，在自己的土地上盖的房屋面积比较大，而且家里的人比较多，所以有很多地方可以住。但是，只要拿到了房子的赔偿款，就一定要买到大的房子，这样才能保证最基本的居住环境。如果采用产权互换，还是会出现相同的问题。在现实生活中，产权置换的房屋往往被当作商品来卖，而且销售得比较贵。即便是村民想要买一间大一点的房子，按本地价格来看，大部分村民还是无力支付差额。通过有关调查，结合全国各地拆迁补偿的实际状况以及房屋的市场价格，可以看出，大多数被拆迁的居民具有较低的回购能力。

所以，就长期发展而言，尽管法律明文规定，补偿必须保证被拆迁人的生存环境不受影响，但是，在现实中，被拆迁人的生存环境并没有得到很好的改善。不管采用何种赔偿方法，生活水平肯定会下降，而且不会受到很好的保障。一是没有考虑到，在获得补偿后，他们会不会有好的居住环境；二是这一理论忽视了为自己建房子所带来的诸如物业管理费、垃圾处理费等一系列的社会成本。当前，我国各地区在房屋拆迁中所采用的补偿方法比较单一，未充分考虑到村民的实际需要。

1.2拆迁补偿安置协议难以达成一致

在房屋拆迁过程中，最基本的问题就是签订房屋拆迁补偿安置协议。在城中村的建设过程中，若不能在拆迁补偿安置方面取得一致意见，就不可能成功地进行。城中村改造有其必要性，这既符合我国经济社会发展的要求，也有利于改善人民群众的生活品质。所以，在农村居民心里，对土地征收和房屋拆迁的抵触情绪并没有那么强烈，反而大部分人还是希望能改变过去艰苦的生存环境。但是，在拆迁中，村民不但关注其目前的生活品质和生存环境，而且也关注其将来的生活品质是否能够持续提升，因而从心理上希望获得更多的补偿。

因此，很多村民都产生了一种非常规的投机取巧心态，即在与村民签署补偿协议时，希望得到更多的补偿，有的还漫天要价。究其原因，主要是因为在城中村改造过程中，开发商对被拆迁人的补偿有不同的方法。尤其是在加快建设速度的工程建设中，开发商对部分“钉子户”的无理要求作出了一定的妥协，使得部分被拆迁人的投机取巧心理更加强烈。如果我拒不搬迁，那么我一定能拿到更多的赔偿。随着时间的推移，这种做法也成为房屋拆迁中房屋拆迁补偿与安置的障碍。哪怕是一个村子里有一户不签字，拒绝搬迁，都会影响到整个村子的拆迁工作。

2.城中村改造中集体土地征收和房屋拆迁补偿问题的对策

2.1构建统一化的城中村房屋征收补偿制度

根据《城市房屋拆迁管理条例》，对被拆迁人给予适当的补偿和安置，是解决这一问题的关键。这是由于其所处的地区处于城市化的发展阶段，所以其周围的房价应当以市场为导向，拆迁补偿应当以城市的住房标准为依据，并遵守相关的法律法规。所以，为了保证有关的房屋补偿问题得到妥善解决，必须严格按照有关的房屋征收补偿条例和相关的规范性文件，对城中村房屋征收补偿的原则，主管部门，程序，房屋评估，安置补偿的方式和标准，法律责任，以及其他有关的内容进行明确。这种方式可以有效地解决个体管理、“一村一策”等有关问题，同时也可以避免在有关地区、城市没有统一的补偿标准与类型，从而推动城中村集体土地征收与住房补偿走上法治化发展的道路。

2.2确保补偿和评估标准更公平合理

第一，要有标准，明确相关赔偿标准；在城中村拆迁中，制定合理的拆迁补偿标准，是一项十分重要的工作。所以，必须着重于确定与市场需要相适应的补偿标准，并进一步明确与之相对应的临时过渡补贴、搬迁补贴等有关的内容，让不同种类的补偿项目都有一个固定的标准，唯有如此，才能在实践中体现出实用性和可行性。在制定有关标准的时候，还要对被征收财产的具体价值以及预期的市场价格进行全面的考量，对市场状况有一个全面的了解，并针对被征收群体的具体情况，对其进行科学、合理的操作，保证各项工作顺利、有序地进行，并对补偿过程中出现的动态平衡点有所把握。如此，既保证了规范的可操作性，又保证了规范在实际应用中的有效性。第二，应从现实需求出发，充分保障被征地村民的合法利益，给予其合理的选择补偿途径的权利。在拆迁过程中，要加强对拆迁工程的质量管理，对涉及的各个方面要有明确的规定，明确他们的职责。之后，在实际操作中，能够有效地将相关的责任落实到实际操作中，从而进一步强化竣工验收，从而从根本上，切实地提升居住环境的品质和水平。

2.3针对违法建筑要进行科学合理的认定并规范化的处理

首先，对主体的定义要有一个清晰的认识。根据《城乡规划法》的有关规定，进一步确立城乡规划主管部门是建筑违法情况的认定部门。为此，必须从实际出发，制定一套统一而又全面的标准，才能更好地指导城乡规划。其次，对现实中出现的问题和违规现象，要进行严密的调查，并对其进行及时的有效地管控，最后，要加强对有关的法律和规定的实施，要注重对其实施的监督。在实际操作中，应加强监督，对各类问题进行及时、有效的发现和处置。同时，要按照相关的城乡规划法律的具体规定，对其进行科学、合理的处理，从本质上，切实防止将违法建筑的改造和认定拆迁混为一谈，要统一、改进认定的标准与处置方法，并在执行中贯彻“总体化”的原则，使认定与处置的规范化。

3.结语

综上所述，对城中村进行改造，对于提高人民生活质量，扩大城市发展的空间，提高城市的功能，具有十分重要的现实意义。城中村改造是一项涉及地方政府、开发商、村民等各方利益的复杂而又复杂的改造工程。各地在土地征收补偿标准上有不同的经验，也有具体的解决办法。征地与拆迁的补偿问题，直接影响着国家的经济建设，影响着广大村民的切身利益。为了保障国家经济的可持续发展，也为了保护被征地村民的合法利益。为此，必须进一步完善土地征收与拆迁补偿的各种制度，以更好地解决土地征收与拆迁中存在的问题。

参考文献

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