不动产非公证继承转移登记问题探讨

 不动产非公证继承转移登记问题探讨

胡斌

肥西县自然资源和规划局 安徽合肥 231200

摘要：遗产继承是指在遗产所有人去世后，其合法继承人依据法律规定取得遗产所有权的过程。由于继承法律关系复杂多样，需要对遗产继承进行规定和审查，以明确继承权利和义务，保障继承人的合法权益。在不动产登记中，继承登记审查是一个重点和难点。登记规则要求各地登记机构厘清继承法律关系，以明晰不动产权利归属。这样可以避免因继承人的权利归属不明确而引发的纠纷和争议。同时，不动产登记要求不断提高，继承登记审查需要变革和提高审查效率。一方面，登记机构需要加强对继承登记的审查和监管，确保继承登记的准确性和合法性。另一方面，登记机构需要通过引入现代科技手段，提高登记效率和便捷度，提高继承登记的质量和效率。

关键词：不动产；非公证；继承转移登记；问题；措施

1不动产继承转移登记审查方式的变迁

在我国，房产登记是非常重要的一项工作，可以保障房产所有权的合法性和权益的稳定性。而在这项工作中，继承房产的登记更是非常重要的一环。在1991年9月12日司法部、建设部发布《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》之前，不动产登记机构只要求申请人提供继承情况证明等文件，然后根据审查的要求确定继承结论，并将其记载于不动产登记簿中。但是，在1991年9月12日《联合通知》发布至2016年7月5日司法部废止《联合通知》期间，继承房产需要持公证机关出具的继承权、遗嘱继承权等公证文书才能申请登记。在这期间，不动产登记机构实行实质审查和形式审查相结合的合理审慎，公证文书明确的不动产权利记载于不动产登记簿中。这样的规定保障了继承房产的合法性和权益的稳定性，避免了因为不当的继承产生的争议和纠纷。然而，不动产继承公证费用较高，对于一些普通人来说，可能会成为一个负担。因此，政府在这方面进行了一些措施，购买服务来辅助公证前置审查，以满足登记申请人的登记诉求。这样的政策也是为了保障人民的权益，并且更好地服务人民。总之，房产登记中的继承登记是非常重要的一环，需要我们高度重视。政府在这方面也加强了监管和服务，为人民提供更好的保障。

2房屋买卖下的转移登记

2.1房地产市场调控下的限购审查问题

在不动产登记中，审查要点和撤销登记规定是非常重要的，因为它们可以保证不动产的真实性和合法性。这些规定适用于预告和转移登记等场合。在审查要点方面，主要包括户口、社保和税收缴纳情况等。这些方面需要核对原件、复印件并通过数据共享等方式统一查核，以防止出现造假行为。如果发现造假行为，则应当依法撤销相关不动产登记。需要强调的是，这种撤销行为并不是行政处罚或行政许可，而是确权的纠错行为。这意味着，当出现不动产登记中的错误时，应当及时进行纠正，以保证不动产的真实性和合法性。在实践中，不动产登记中的审查要点和撤销登记规定非常重要，因为它们可以防止不动产的虚假登记和非法转移。如果不遵守这些规定，就可能会出现严重的法律后果和社会问题。因此，应当加强对不动产登记中的审查要点和撤销登记规定的宣传和教育，以提高公众的法律意识和风险意识。同时，应当加强对不动产登记工作的监管和管理，以确保不动产登记的真实性和合法性。

2.2积极开展政府购买公证服务

公证服务应便民利民，但现实情况却让许多申请人感到不便。其中一个原因是公证服务费成为了前置审查方式的障碍。为了解决这个问题，一些地方政府开始采取措施，例如政府购买公证服务，由不动产登记机构支付公证服务费用，申请人只需提供申请材料，无须支付公证服务费用。这一举措不仅解决了前置审查的问题，还让申请人享受到了更为便利的公证服务。除了政府购买公证服务外，还可以通过合理引导申请人自愿申请公证，使用便利措施引导申请人自愿申请公证。例如，可以设立公证服务窗口，提供快捷方便的服务，让申请人有更多自主选择的机会。招投标程序在公证服务中也可以发挥作用。通过打包开展公证服务招标，合理压缩财政经费，从而让更多的人受益。同时，在购买服务协议中明确赔偿责任并加强日常检查，防止公证质量降低和假公证。综上所述，公证服务应该便利快捷，政府和服务提供商需要采取一系列措施，包括政府购买公证服务、合理引导申请人自愿申请公证、招投标程序压缩财政经费、加强日常检查等，从而让更多人享受到便利高效的公证服务。

2.3妥善推进告知承诺制

2019年7月29日，中国开始试点不动产继承登记告知承诺制，这一举措旨在解决继承登记历史遗留问题，并对登记审查和登记审查体系进行重新解读。这种新的登记制度，要求申请人在登记之前承诺其所提交的文件真实、合法、有效，并将其个人信用记录作为衡量其承诺可靠性的重要依据。采用这种制度，可以大大减少不动产继承登记的时间和费用，同时也更好地保障了继承人的合法权益。告知承诺制的实施需要采取一系列改进措施，以确保其有效性。首先，需要构建一个全面的信用平台，对申请人的个人信用记录进行统一管理，以提高承诺的可靠性。其次，应以申请人的承诺为主，简化登记审查程序，缩短办理时间，降低办理费用。同时，对于违背承诺的申请人，应加大处罚力度，及时到位。最后，要适时推出信用保险，为申请人提供信用保障，增强其承诺的可靠性。实施告知承诺制的同时，还应加强公众教育，提高公众对不动产继承登记的了解和认知，以促进公众的参与度和了解度。这样，不仅可以提高继承登记的效率，也可以增强公众对法律制度的信任感和认同感。总之，告知承诺制的实施是不动产继承登记制度改革的一项重要举措，将有效解决历史遗留问题，提高登记效率，保障继承人的合法权益。同时，还需要采取一系列改进措施，加强公众教育，提高公众对法律制度的认知度和信任感，以推动不动产登记管理体制的进一步改革。

2.4做好遗产管理人制度和继承登记审查的衔接

《民法典》规定的财产管理机构是指由财产管理机构依据被继承人的意志，对财产进行更加专业化的分割。在北京和上海等6个城市，在无证书的房地产继承登记中，对其进行了初步的探索。该倡议为财产管理人员处理随后的财产分配问题，并采用了一种自我注册的方法。在引进了遗产管理人制度之后，不动产登记机构不但可以为其提供不动产权属和权属证明的验核服务，它更重要的工作是让遗产管理人可以更方便地启动继承登记程序，更精确地提交不动产继承协议等申请文件。但在具体运用上，笔者认为应着重于对各类财产管理人员的责任证明等方面，以确定其职权范围；考虑到《细则》、《规范》等相关的法律法规，对由财产管理人员发起和由财产管理人员参加的程序进行了探讨。应在不加重被继承人负担的前提下，充分利用财产管理人员的职能，提高未经公证的继承登记精度。这样既可以更好的保护被继承人的法律权利，又可以减少在继承程序上的一些不必要的纠纷。

3结论

不动产登记由原来多部门分管整合到国土部门的不动产登记机构管理,从原来分散的登记制度向新的统一登记制度转轨,这一过程中面临着管理部门职能整合和制度整合的双重任务。

参考文献：

[1].汕头市非公证不动产继承登记证明事项告知承诺制实施细则[N].汕头日报,2021-05-08(004).

[2]张奇浩.关于进一步深化不动产登记改革的建议[J].中国房地产,2021,No.780(07):72-74.

[3]邓瑛.上海市非公证继承登记实践沿革与创新之路[J].上海房地,2021,No.431(01):46-49.

[4]郑羡云.不动产非公证继承转移登记问题浅析[J].中国房地产,2021,No.720(19):40-42.