房地产项目管理组织模式概述

房地产项目管理组织模式概述

王辉   田京彬

身份证号：110105197911084116   身份证号：371202198210090855

摘要：我国房地产业已成为我国当前经济建设的核心支柱产业，房地产行业发展的快速扩张，给工程建设项目管理带来巨大的挑战。当前房地产项目管理形成模块化、规范化，为了确保房地产项目的建设质量及居住品质提升，尤其要做好组织模式建设，做好项目成本管理、工程质量管理。

关键词：房地产；项目管理；组织模式；概述

1房地产开发项目管理概述

项目管理发展成为管理科学关键分支。在企业管理运营中的地位日益凸显，随着我国经济的快速发展，房地产业得到高速发展，在增加国民收入、加快城市建设等方面发挥重要作用。但由于我国各地经济发展不平衡，房地产行业开发主体为中小民营企业，管理水平低制约我国房地产行业的整体发展。大量非房地产行业商家涌入地产开发领域，导致行业管理混乱。加强开发项目管理对提高企业经济效益，健全企业管理制度，形成规范管理体系，提高企业安全文明形象等具有重要意义。ISO发布国际标准项目质量管理指南将项目定义为为达到规定目标进行相互协调控制活动，MI定义为为提供某项独特产品服务的有时限任务。项目是组织为实现既定目标开展具有独特性工作，具有临时性制约性等特点。项目管理是为满足项目要求运用各种技能方法开展的管理活动，具有普遍性、集成性等特点。项目发展各阶段组成完整项目过程，项目可分为不同阶段，项目管理过程是管理者采取工作方法与内容，项目执行阶段有相应的管理过程，包括启动计划执行与控制结束等环节。项目各阶段相互衔接，使项目管理组成有机整体。随着我国房地产业的发展，企业项目开发组织结构发生变化，房地产企业采用组织结构包括项目公司制，专业管理公司项目制等模式。传统项目管理模式是设计招标建设模式，多数采用FIDIC合同条款项目采用传统项目管理模式，建筑设计-招标采购-施工建设各阶段相互关联。传统项目管理模式是国内通用的管理模式，首先由业主委托咨询单位进行前期工作，设计单位开始进行项目设计工作，相关招标文件编制同步进行。建设施工单位签订合同后相关工程部位分包设备等工作由施工分包单位签订合同组织实施。

2房地产项目管理—项目成本管理

2.1目标成本管理

房地产开发项目的目标成本的形成要经过投资决策阶段的成本估算、方案设计阶段的成本测算、初步设计阶段的成本概算和施工图设计阶段的成本预算，每个阶段形成的目标成本都是作为下个阶段编制目标成本依据，同时，经过连续不断的调整修正最终形成可用于指导和控制项目施工的目标成本。对于目标成本的执行应遵循的原则：(1)设计限额原则：设计管理部应根据确定的项目目标成本相关指标进行委托设计任务。最终方案在效果、造价均满足要求下，进行深化细化实施。(2)限价采购原则：各职能部门应根据开发公司审定的项目材料设备表的要求寻找优质的符合要求的供应商，采购部组织开展材料的比价、招标采购工作。(3)先算后干原则：原则上所有工程都必须先编制预算确定后再行施工，如果遇到特殊突发状况，可边施工边编制预算上报。(4)事前审批原则：各项业务工作的开展均以目标成本为控制依据，若因特殊原因超目标成本，则必须报公司领导审批后实施。项目目标成本调整是指任何原因引起的成本细项的目标成本的增加和减少，比如：(1)由于公司主动调整竞争策略或市场变化因素、项目产品定位发生变化或细部调整而引起增减(2)调整销售计划而使样板房、广告费、代理费、营销费等发生增减；(3)相关贷款额度调整导致财务费用增减；(4)发生项目公司合并、机构重组、产业调整引起增减。

2.2分析房地产开发项目的可行性管理要点

要想保证房地产开发项目的顺利进行，进行房地产开发项目的可行性管理是相当必要的。在房地产开发项目的可行性管理时，需要深入研究房地产开发项目的经济可行性以及技术可行性。将房地产开发项目和其他的房地产开发项目进行研究和对比分析，找出房地产开发项目中的不定因素和风险状况，对不利的条件和因素提升各种解决的措施。要对房地产开发项目进行可行性管理总结，包括项目的科学性、经济等。房地产开发项目的管理风险因素不仅包括政策性的风险、相关规划变更的风险，还包括财务方面的风险，可行性管理的要点就是要对这些风险和不利的因素等进行风险的识别和管理规避等。

2.3成本结算管理

项目成本结算管理重点做好工程进度款结算管理、工程竣工验收后进行的竣工结算审查管理。工程部工程进度款付款审核管理有如下原则进行：(1)应按照双方合同相关条款及实际施工工程进度，认真审核供应商上报的每项付款申请。同时填写项目进度、质量完成情况确认单。(2)核实施工单位是否已按合同约定完成规定的工程量并且达到施工质量要求。(3)确认按合同约定是否需付款相应款项目。(4)根据合同相应条款和预结算审核情况，确认项目付款金额。(5)项目规费及配套费的支付需同时提供当地政府部门有关文件和规定。(6)填写付款审批单及汇总相关资料。(7)与成本部应及时沟通做好台账，严格核对“已付款”，避免超付。同时成本管理部应核定申请中的工程量及应付当期工程款，并填写部门付款台账向财务部提供付款审批金额汇总表。竣工结算管理主要的审查要点如下：(1)审查结算书编制说明是否详细、完整，其内容应包括竣工图纸、套用的定额、费用标准、材料价格、人工补差、未含项目等。(2)审查依据编制结算书的各种原始材料，是否正确完整、签字有效。(3)审查其他办理结算手续的相关资料是否完备：结算通知单；结算报审；结算申请单；完工结算价款确认书。(4)要求造价审查人员每项审查工程量计算书，有发现差错立即与对方核认可签字。结算的工程量以竣工图为准；竣工图表达不清之处，造价审查人员应到工地现场实地核算。(5)严格按照合同附件(经开发商审批的施工图预算和投标文件)的单价一一对照审核结算价和计算方法。(6)严格审查施工单位的索赔要求，包括工期及费用索赔要求是否成立。

2.4分析房地产开发项目的实施阶段开发管理要点

房地产开发项目在完成项目的总包招标工作之后，在进行施工实施的阶段主要注意管理的安全、质量和施工进度等问题，因为这些因素受到其他因素的影响更大，也更容易出现问题。在房地产开发项目的总包合同中，要对甲方和乙方的工作内容和工作界限等进行明确的划分和明确的职责分工，保证能够切实的管理合同在施工执行过程中的风险问题和不确定性的因素。对于房地产开发项目的管理团队来说，不仅要尽量做好各主体和各部门之间的协调工作，还要做好施工的监督和管理，这样才能够最大限度地减少施工的工程延误和质量以及安全等问题。

3结论

只有房地产项目管理组织模式先进，各项管理充分到位，做到各环节紧密衔接，科学管理，才能更好地完成项目开发、取得较好的经济、社会效益。

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