城市更新背景下的老旧小区改造探究

城市更新背景下的老旧小区改造探究

杜筱靖

广东省城乡规划设计研究院有限责任公司 510000

摘要：随着城市更新的快速发展，老旧小区改造的进程相对滞后，在这种情况下，老旧小区改造的规划理念得以提出。为顺应城市发展需求，更好的提升城市品质，各老旧小区的改造势在必行。基于此，本文主要围绕城市更新背景下的老旧小区改造问题展开探究。

关键词：老旧小区改造；规划；多渠道筹资；改造主体多元化；“菜单式”改造服务

部分地区由于经济发展起步较早，小区建筑物使用年限较长，虽然基本能够满足需求，但在功能结构、空间布局、整体安全性方面，都存在不足之处。老旧小区改造作为一项民生工程，对提高居民生活品质、建设和谐小区有重大意义。因此，应正确认识老旧小区改造，针对老旧小区普遍存在的不足，探究有效的改造和保障措施，提升群众的“幸福指数”。

一、老旧小区改造的意义与必要性

推进城镇老旧小区改造是改善民生，提升城市竞争力、吸引力的重要手段。基于老旧小区现状，重建优质设施，重塑空间场所，重铸文化认同，重理社会善治，是提升居民幸福感的重要举措。随着城市化进程，城镇发展逻辑需要从“产-人-城”转化为“城-人-产”，从“廉价要素吸引企业、以企业吸引就业和人才”转化为“优质的城市生活和公共服务吸引人才、人才与就业人群吸引企业”。这一发展逻辑的转变落点于城市高质量发展，需要以人民为中心、以问题为导向、以社区为切入点。老旧小区改造工作是城市高质量发展的重要组成部分，有助于提高人居环境质量。

二、老旧小区改造存在问题与解决方向

（一）改造资金不足

老旧小区改造需要大量资金，但老旧小区改造后收益难以迅速回笼，资金筹措困难大。目前政府财政补贴仍然是老旧小区改造资金的主要来源，资金缺口较大，需要吸引更多社会资本参与。同时，解决资金问题也需要探索多元化的融资渠道，如金融机构的贷款、债券、信托等。

（二）改造主体单一

老旧小区改造主体单一，难以满足不同地区和不同小区的改造需求。当前政府主导和集中式改造为主，居民自主参与和社会资本参与仍有待加强。多元化改造模式亟需推广并实践，包括政府引导下的社会资本参与、社区自治、企业投资等。同时，应该因地制宜，针对不同小区制定个性化的改造方案，从而实现改造的可持续发展和长远效益。

（三）设计规划质量参差不齐

老旧小区改造设计和规划存在问题主要包括缺乏整体规划、设计方案较为单一、专业水平参差不齐等，导致改造效果不佳。为此，应该注重整体规划和设计，采用综合性的设计方案，以实现各项指标的协调统一。同时，加强设计师队伍的培养和管理，提高设计水平和质量，从而保障改造效果的优良。

（四）历史文化保护易被忽视

老旧小区内普遍存在历史建筑和文化遗产，改造需要谨慎甄别并予以保护。为更好保护历史文化，应在改造方案中考虑历史文化的保护和传承，保留历史建筑、文物和文化遗产等，维护小区的历史文化价值和地域特色。在改造过程中，加强对历史文化保护知识的普及和宣传，提高居民对历史文化保护的认知和理解，同时加强对历史文化的保护和管理，确保老旧小区的历史文化与历史建筑得到有效的保护、修葺和传承。

三、老旧小区改造中存在问题的对策分析

（一）多渠道筹资

城镇老旧小区改造资金主要包括国家预算资金、社会资本、居民出资三种类型。

一是国家预算资金。包括中央财政城镇保障性安居工程专项资金、保障性安居工程中央预算内投资和省级财政补助资金、市级及以下财政补助资金、地方政府专项债券等。国家预算资金按照“保基本”的原则，应重点支持“基础类”改造内容，主要包括供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防以及小区内建筑物屋面、楼梯和公共空间更新改造等。

二是社会资本。包括规模化实施运营主体出资、专业经营单位出资、产权单位出资、其他企业或单位参与出资等。市场化经营企业可通过参与各类配套设施的投融资、设计、改造、运营，推动城镇老旧小区改造；专业经营单位可出资参与相关管线及设施设备的改造提升；国有企事业单位等原产权单位、公房产权单位可结合改造项目实际，合理落实出资资金；金融机构可为社会资本参与城镇老旧小区改造提供金融支持，重点支持完善类和提升类项目。

三是居民出资。按照“谁受益、谁出资”原则，居民可通过直接出资、使用住房公积金、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式出资，根据居民改造意愿合理用于小区各类改造内容，如建筑本体公共部分改造、加装电梯等。

（二）鼓励改造主体多样化

打破政府主导和集中式改造为主的僵局，在多渠道筹资的基础上，鼓励居民自主参与和社会资本等多方参与。鼓励以企业或机构为主体，对多个老旧小区打包改造的项目进行主导，发挥社会资本等不同主体主观的能动性，积极主动探索不同社会资本作为老旧小区改造主体的路径和方法。

（三）提倡综合规划，分批分时序实施

在区域范围内统筹老旧小区的规划。大部分城市老旧小区的规模较小且散点分布，若无合适的相关上位规划易形成设施绿地等资源无法共享、个别小区规模太小难以开展工作等情况。通过综合规划，可将片区内老旧小区根据情况分门别类进行统计和分析，根据各自特点将合适的多个小区进行项目打包、并对其进行改造规划序时安排。将零碎改造工作打包为较大的项目有助于吸引社会资本参与、保障改造工作的落地。

（四）分类保护老旧小区历史文脉

老旧小区内的历史建筑、古树名木的保护需要与老旧小区内居民的生活相协调。老旧小区具有人居特点，不可盲目进行一刀切的保护措施。对历史保护法定保护范围内外的老旧小区改造工作应分情况分类进行改造工作，以保证片区内的历史文脉和人文氛围不会因改造工作而遭受破坏。

（五）改造内容的落实：“菜单式”改造服务

根据鼓励多元改造主体和居民参与的要求，老旧小区改造宜采用“菜单式”服务，分为基础类和自选类。其中，基础类是必改内容，包括抗震加固、节能改造、楼体清洗粉刷和线缆规整等内容；自选类包括增设电梯、增加文体及养老设施等，业主同意承担相应责任和费用的前提下，可自行选择是否实施。“菜单”内包含的三方面内容主要如下：

建筑本体。对小区建筑内存在破损或原有功能缺失的楼梯间，实施改造修缮。对建筑内楼梯间墙面应进行粉刷，更换老化的楼梯扶手；若楼内走廊存在照明缺失，要及时更换补足。各建筑单元楼防盗门缺失或者破损的，要及时更换或者维修。破旧建筑外立面要及时进行清理、修缮及加固美化。

基础设施。对于小区内道路改造，整体破损相对严重的道路实施整体性修复；局部破损开裂较为严重的路面实施修缮改造，改造中应尽量做到人车分流。结合小区现有空间规划机动车新增车位、加设充电桩等设施。更换已老化或渗漏的供水管道，并对其排布实施重新规划。对小区内现有管网实施清淤，并结合现有条件增设或改造雨水收集装置。对小区内多余的、废弃的线路和架空线路进行优化整理，落实三线整治。对于老旧小区公共区域照明亮度不足的情况要予以改善，消除因照明不足造成的安全隐患。

小区公共设施。实施老旧小区公共设施改造前，应按居民对公共设施的需求重新规划设计小区的公共场所和日常活动空间，适当增设、修缮儿童及老年活动场所、各类健身设施等。对于小区绿化景观不足等情况，增设与当地气候环境相适宜的绿化植物，建设互动型景观，改善小区整体环境[1]。此外对于老旧小区还应增设门禁系统和监控设施，强化小区内的安全管理。

参考文献：

[1]蔡云楠，杨宵节，李冬凌.城市老旧小区微改造的内容与对策研究[J].城市发展研究，2017，24（4）：29-34.