高品质低成本产业空间项目成本管控探讨

高品质低成本产业空间项目成本管控探讨

刘莎

东莞市东实旗力三限房房地产开发有限公司

摘要：打造高品质低成本的产业空间是东莞产业高质量发展的必经之路，是当前提高城市竞争力的绝佳“招数”，当前首要任务便是打造现代化产业园区、建设低成本产业空间项目，本文作者围绕产业空间项目低成本管控思路，结合自身项目实战经验，阐述了自己总结的一些观点，意在与同行交流探讨。

关键词：产业空间项目 成本管控 项目成本

一、背景介绍

广东省委书记黄坤明在各地市调研时表示，要以实体经济为本，坚持制造业当家，依托大项目支撑大产业，依托大产业推动大发展，奋力打造高质量发展新增长极。广东深圳5年建设1亿平方米低成本产业空间，广东珠海2年建设2000万平方米高质量标准厂房，广东中山2022年内拆除整理1.3万亩、三年拆除整理6万亩，从外部趋势来看，面对深圳、珠海、中山等城市的直面竞争，东莞打造低成本优质产业空间势在必行；从内部发展来看，东莞作为曾经享誉全球的“制造业名城”，必须坚持以制造业当家推动实体经济发展，打造低成本优质产业空间也是自身发展需要。

二、东莞市产业空间项目政策

为了推动低成本优质产业空间的发展，2023年4月16日，东莞市人民政府办公室印发了《推动高品质、低成本产业空间建设工作方案》(东府办〔2023〕7 号)，提出聚焦“科技创新+先进制造”，面向优质企业加快发展对产业空间的需求，力争实现 5 年内打造不少于 5000万平方米高品质、低成本的优质产业空间。

创新开发模式，政府统筹建设的优质产业空间，以“成本+微利”的价格，以可售可租、租售结合等方式，确保“低成本”开发及供给。

三、行业分析

产业空间项目建设是一项浩大、繁琐的工程，耗时长、覆盖面广、投资大。产业空间项目建设与房地产商品房建设不同，由于我国产业空间项目建设发展历程尚短，相关政策性文件以及经济学上的考量并没有房地产建设那么完善，对于产业空间项目建设过程中的成本控制多呈现出粗放型的管理。要实现低成本开发产业项目必须重视并加大成本管控力度，在保证产业品质、施工质量的同时降低资金成本，做好成本管控，提升核心竞争力，促进产业项目发展。

四、全周期建造成本管控思考

品质和成本挂钩，如何实现产业空间项目高品质、低成本开发，需要在项目开发过程中做好全期成本规划。

1、投资决策阶段成本控制：投资决策阶段的成本控制对整个项目的成本控制具有纵览全局的决定性作用，决策阶段决策内容是决定工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的每个阶段成本的确定与控制是否科学、合理。据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段对成本影响最大，与设计阶段共同影响项目成本可达到70%左右。投资决策阶段需关注项目规划指标、大市政配套、周边环境、动拆迁情况、交通状况、土地价格等要素，结合规划指标合理提高容积率降低土地成本，通过市场调研周边环境和竞品，合理定位项目档次，对拟建项目进行多方案经济和技术比选，选择技术上可行、经济上合理既能满足政府的品质要求又能满足客户功能需求、经济需求的最优组合方案，根据市场销售情况，充分考虑资金成本，确定合理的开发规模和周期。

2、规划设计阶段成本控制：在做出项目决策后，控制造价的关键在于设计。在各阶段设计和单项设计中，持续地开展方案优化，比较不同方案所带来的品质、进度、成本方面的差异；各相关专业设计交叉协调一致，避免专业冲突和错、漏、碰、缺，降低纠错成本；密切关注和准确掌握有关新政策和新规范，最大限度的应用其中有利于降低成本的规定。做好与设计单位的沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作事项和技术经济指标要求，清晰、明确的表达在设计合同中。设计阶段成本管控可以关注以下成本控制点：

1）总平图：出入口的设置，在满足规范及物业管理要求的前提下，应控制出入口数量。

2）停车位及地库：应根据项目定位、成本控制要求，并结合当地规范和相关部门的要求，选择合适各产业空间项目的地库形式。

3）平面布置：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度，直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。因此，建筑单体应选择对称形式，形体尽量简单，利于抗震和成本。

4）节能设计-外墙门窗：门窗设计窗墙比建议控制在 0.25 以下，满足基本的采光通风及自然排烟要求；合理布置门窗尺寸，合理分隔，尽量减少开启扇数量；对比选择框料含量小的且满足抗风压的型材进行设计；慎重选择非标门窗系统，减少开模费用；尽量少做玻璃幕墙，如有需要，可考虑在城市主干道，主要城市景观节点，园区主入口等处，部分单体局部使用，或采用落地窗墙系统，达到类似幕墙效果。

5）外立面设计：应简洁、现代，减少装饰构件及屋顶构架，外饰面材质应考虑产品定位、耐久性及后期维护成本，为维护使用方便，建议首层可采用外墙砖，二层及以上采用外墙涂料，降低建设成本。

6）建筑高度：在设计中建议做足控高，关注临界高度，如:50m（消防）、60m（装配式）、100m（超高层）。

7）层高的选择：受到层高变化影响的是钢筋、砼、模板、外墙、保温、墙体饰面等，基础设计荷载也有可能变化。据统计，层高每降低 10cm，可降低建安成本 1%。故层高在满足项目定位、环境舒适度、工艺要求、使用功能及设计规范的前提下尽可能的优化降低。

3、实施阶段成本控制：实施阶段是成本动态管理阶段，虽然在整个项目开发过程中，实施阶段不是影响工程造价的关键阶段，但是是成本控制最繁琐的阶段。此阶段成本若控制好坏不仅影响到项目的利润，还影响项目品质，严重会影响企业形象。

1）招标是实施阶段的前期准备阶段，根据项目开发节奏编制合理的招标规划、选择合适的招标方式，选择合适的招标代理完成招标文件的编制，选择优质的咨询公司完成招标控制价的编制。在大总包招标启动时完成工程策划，关注土方平衡、塔吊布置、人货梯布置、施工路口、施工道路等对成本扰动较大的方案论证及分析。

2）施工阶段是定标后的过程管理阶段，应坚持漏斗式成本控制理念，通过层层限额、动态管控、及时预警、及时纠偏，以实现实施阶段成本可控。实施阶段的过程成本控制应关注在定标后及时开展合同交底、施工组织设计评审、施工图纸会审，在保证施工质量、安全和进度等要求的情况下，解决设计失误、各专业间交叉矛盾及施工图纸不详等问题，将错误消灭在施工前，同时尽力优化，节约成本，多专业互审互签，以减少变更设计、避免过程签证。施工过程中成本管理关键在于及时超支报警，变更签证管理做到及时、准确，付款管理做好支付风险预判、关注合同超付风险，建立扣罚款台账注意交叉扣款，关注市场及政策引起的材料调差风险，关注索赔事项同时知己知彼、主动应对索赔、关注反索赔事项（工期延误、质量问题、代付代缴等），通过合同管理、变更签证管理、支付管理、结算管理等一系列动作，保证动态成本稳定可控，通过过程数据及时的分析、反馈、纠错，不断完善改进措施。

4、竣工结算阶段成本控制：这一阶段的成本控制是整个项目建造

成本控制的最后阶段，也是非常重要的阶段。加强结算编审核队伍的建设、做好结算交底工作。此阶段成本管控工作中应关注竣工验收、按竣工图纸结算核对结算送审文件，必要时到现场再次核实，对于施工过程中变更签证增加的费用进行核对、归类汇总，按合同条款约定，做好材料调差、违约及索赔等的审核。

结束语：随着中国产业地产精细化、品质化时代的到来，我们相信产业空间项目的成本控制将会越来越受到重视，作者根据自身项目实战经验总结了一些个人成本管控经验，在此与各位同行探讨，其中难免有些不成熟之处，希望大家能去其糟粕，在日后工作中遇到此类项目时能够有些许借鉴。

参考文献：

[1]戚安邦，孙贤伟，建设项目全过程造价管理理论与方法[M]，天津，天津人民出版社，2004。

[2]马改芝，浅谈产业园价值链工程成本控制策略[J],价值工程，2013（7）