基于假设开发法的土地价值评估模型优化研究

基于假设开发法的土地价值评估模型优化研究

范玉贞

广东恒正土地房地产资产评估有限公司

摘要：国家以及地方政府出台了相应的政策，对于农村集体经营是建设用地入市、开发以及流转变得越来越明朗，政策的颁布使得农村建设用地以及经营性建设用地的需求，也越来越都。因此在评估过程中如何保障农民土地合法权益以及客观定价十分重要。传统的评估方法只是通过估算算出农村建设用地的经济价值，对于土地的生态价值以及社会保障价值，重视程度并不高，因此对于开发农村建设用地，对农村环境以及里面所带来的影响考虑的少之又少，因此使得农民的合理权益因此受到一定的损害。基于此，本篇文章对基于假设开发法的土地价值评估模型优化进行研究，以供参考。

关键词：假设开发法；土地价值；评估模型；优化研究

引言

房地产的评估需要严格遵守市场经济变化规律，并且需要采用具有科学性的方法对房地产进行相应的价格判断，保证具有客观性以及合理性。房地产市场与房地产评估业务息息相关，目前，由于市场经济体制的影响使得我国的房地产得到迅速发展，在发展的同时也需要加快对于体系的建设以及评估工作的建设。从目前的情况来进行分析，房地产的评估工作并不能满足当前房地产的市场需求，因此，需要将价格评估体系进一步完善。

1房地产评估

房地产评估简单来说就是对房地产进行估价，估价的过程主要是由相关的专业人员根据估价目的以及方法等等，对房地产的价值进行综合分析，从而结合房地产的特定权益，完成对房地产的价格推测。房地产评估本质上其实并不是评估人员的评估过程与结果，房地产评估实质上是根据市场的价格形式，从而对房地产的价格进行显示。另外在房地产评估的过程中，相关人员必须保证公正客观，合理合法，并且要遵循价格时点与最高利用的原则，根据不同房地产的类型以及不同的权益，采取的评估方法，也各不相同。

2房地产价格评估体系现状

时代的进步推动改革的变化，在这段期间里，经过全国房地产主管部门以及评估机构的不懈努力，使得房地产估价机构慢慢的步入正轨，并且房地产估价体系也变得越来越成熟。第一，制定了有关房地产国家的法律法规。颁布了多项规章制度，比如《城市房地产管理法》以及《城市房地产中介服务管理规定》等等，除此之外，地方政府也针对于房地产的价格评估，出台了有关法律法规，有了像样法律的支撑，使得房地产估价结构愈加完善。第二，目前情况下，我国已经成立了较为完善的不动产评估人员的资格体系以及评估技术指标。通过对全国房地产主管部门进行统计分析，目前情况下，我国大概有1万多名具有职业资格证的不动产评估机构，另外，已经有大约3000多家房地产评估机构已经登记注册，其中有90多家房地产评估机构，已经达到了一级资质。除此之外，我国的房地产部门，针对房地产评估工作也颁布了相应的法律条例，并且起到了规范效果，从而进一步也确保了评估结果具有客观性，公正性以及合理性。第三，房地产评估的自律标准随着时间的推移已经初步建立。之前国家出台了相关规定，要求房地产管理部门以及经济鉴证类型的中介机构，需要按照规定分开运行，并且也进行了股份制的改革。经过改革之后，后续的评估师考试注册以及审核也随之发生了整改，慢慢的形成了治理机制，从而对房地产的价格评估体系起到了约束以及管制的作用和效果。第四，不断的将不动产评估业务的范围持续扩大。早期阶段，我国的房地产评估机构主要是对不动产进行教育管理，从而在买卖的过程中有效的避免隐瞒价格以及偷税漏税的现象发生。随着社会主义市场经济体系的不断健全，房地产评估业务慢慢的向各个领域进行拓展，例如投资建设以及社会保障等多个领域，并发挥着十分重要的作用。

3基于假设开发法的土地价值评估模型优化研究

3.1模型优化

待开发的土地在选择经营方式时，要综合考虑容积率及建筑高度等多种因素，从而进行合理的规划以及设计。传统的假设，开发法的价值评估过程中并没有体现对规划参数的重视程度。因此后续开发人员在进行房地产策划的过程中，要提高对于规划参数的重视程度，由于不同的房地产项目具有自身不同的特点。两篇文章主要是选取了典型的房地产项目进行研究以及调查，并且在研究的过程中所产生的参数以及变量等等，都需要进行仔细的探讨，从而不断的尝试，建立相应的表达式，方便后续进行变量的代换。形成表达式后，后续的规划参数若是发生改变，只需要通过模型对数据进行修改，即可完成房地产的估算，有效的减少了时间。除此之外，变量与变量之间存在一定的联系，因此当变量发生改变时，只需要输入相应的关系表达式后，带入相应的模型即可对模型完成优化。

3.2改进检验

为了能够保证土地价格的评估模型具有合理性以及实用性，案例主要选择了土地为近三年出让，并且该土地仍然处于正在开发的阶段的房地产项目，为了你符合相应的标准，针对以上的条件进行了调查以及分析，并且得出数据后通过模型来进行验证。同时通过调查可以得知，目前三年内的房地产的发展平缓。案例选择了某一个住宅小区。就连小区的土地面积是37259平方米，对该小区进行开发后，建筑的容积率达到2.4。小区的平均住宅单价目前为每平方米21,000元，而底商的平均价格为每平方米25,000元，相比之下，地下室的价格是每平方米3000元，从占比面积来说，底商占0.5%，公共配套设施占1.4%，地上的建安工程费用大概为每平方米3000元左右，地下的建安工程费用大概为每平方米3800元左右，车位的配比按照规定为0.8，每一栋楼有18层，平均每一户的面积大约是150平米，每平方米住宅面积的基础设施建设的费用大概为480元，住宅面积的前期工程费用则是每平方米530元。若是假设建设周期时间为三年，并且年计息利率按照8%进行计算。将以上的数据带入到数据模型，通过计算可以得出以下结论：每平方米土地的单价大约为19807.69元，后期土地的实际成交价格是每平方米18197元，得出的数据值接近一致。因此若是经过模型所计算出来的土地价格可以作为房地产公司获得土地愿意支付的最高价格，以此作为参考，但是实际的成交价格会受到多种因素的影响，因此在利用该模型进行定价的过程中，若是得出来的土地出让价格比模型算出来的土地价格低，那么该公司可以考虑参与拿地。

结束语

综上所述，土地价格评估过程中资料的收集十分重要，若是要对某一估价案例进行处理，是需要严格按照估价的程序进行估价，并且明确估价过程中需要注意的基本事项，制定具有合理性的工作计划，决定选用的评估方法，另外还需要对相同类型的交易实例进行调查以及分析，从而更好的把握土地价格变化的水平。

参考文献

[1]强成武.土地价值评估中假设开发法的改进研究[D].湖南大学,2019.003241.

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[3]裴翔.假设开发法在房地产评估中的运用研究[D].云南大学,2018.