关于房产测绘中面积差异和纠纷的探讨

关于房产测绘中面积差异和纠纷的探讨

李嵩何琰    

武汉市房产测绘中心

摘要：在房地产市场中，房屋面积始终备受关注，现已成为房产测绘工作中的重点。购房者在房产交易中涉及各类房屋面积，面对这些房屋面积之间的关系很难做到充分理解，由此引发相应的矛盾和纠纷问题。基于此，文章介绍了房屋建筑面积，分析了房产测绘中面积差异引发纠纷的原因，探讨了房产测绘中面积差异和纠纷的解决措施，希望以此为切入点，防止纠纷问题的发生。

关键词：房产测绘；面积差异；纠纷问题

在房产交易环节，房屋面积预测计算必不可少。不管是初期的房屋预售，还是最后的成交，均要顾及两方面的计算要求，即预测和实测环节的计算结果，针对二者在测绘面积方面存在的计算差异，也要做到明确的认知。所以，针对房产测绘中面积差异和纠纷问题展开分析和研究具有重要意义。

1房屋建筑面积介绍

1.1房屋面积计算

在国内的房地产行业，针对商品房面积计算主要是所处楼座外墙勒角之上自然层外围水平投影的整体面积，涉及了建筑的套内面积和公共面积。从房屋面积的组成来看，涉及套内建筑使用面积、套内墙体面积和公共面积。当前，房屋面积测绘的数据采集工作在预测环节一般参考设计图纸，而实测环节参考实地测量。

1.2房屋面积计算原则

房屋测绘工作应该根据相关原则展开。通常情况下，按照房屋结构和功能等划分成三种计算面积，一为房屋整体面积计算；二为一半房屋面积计算；三为房屋面积不计算[1]。理论上，供居民居住、工作的，具有永久性维护与顶盖的空间，根据维护或顶盖水平投影对房屋整体面积进行计算；半封闭依附在房屋主体结构之外的附属结构诸如阳台等，根据顶盖水平投影对一半房屋面积进行计算；而没有顶盖的平台，或完全封闭不能为人们所用的空间等，无需对其面积进行计算。

1.3房屋公摊面积

在现今的房屋建筑中，共有面积（公摊面积）普遍存在，能够区分房屋空间专属所有权以及共有区域的按份共有权。通常来说，共有面积包含3个方面，其一，管理用房与公共用房的面积；其二，两套房之间的外墙水平投影面积；其三，房屋内垂直水平出入口。对此，相关人员在计算房屋面积时，要确定共有面积和套内面积的标准是否为业主专有。

2房产测绘面积差异引发纠纷的原因分析

2.1开发商规划设计原因

通过历年来的房产测绘纠纷问题可知，开发商的规划图纸变更是纠纷问题的原因之一。在房屋建筑内部存在空间规划问题时，相关人员要全面深入地分析影响房屋面积的尺寸与空间等因素。拿阳台来说，如果阳台从封闭式变成房屋的套内空间，预测面积和实测面积之间居于产生差异，从而引发一系列的纠纷问题。期间，如果房屋功能发生变化，同样会引发此类问题。追根究底，多是因为前期的规划设计不能满足后期的施工，从而导致设计图纸的变更，进而影响公共面积的改变，最终围绕测量差异产生纠纷[2]。

2.2测绘面积结果误差原因

房屋面积测绘中，所遵循的规范与图纸不同，也会导致差异的出现，即使是相同的项目和标准，也会因为测绘人员的不同而导致测绘面积结果存在误差。另外，在实地测量时，会因为环境因素（温度、光线等）的影响，导致测量仪器设备的精准性等客观因素引发测绘差异和纠纷的产生。

2.3房屋施工和监管原因

房屋建设会因施工质量问题产生测量差异。在具体施工中，施工材料、人员以及机械设备等，均会影响到房屋建设和面积测量。实际上，施工质量直接决定着房屋质量，即使房屋施工存在微小的偏差，也会极大地影响到后续施工的进行，从而引起房屋面积预测与实测结果之间存在数据变化。另外，相关人员还要做好监督管理工作，即根据房产测绘管理规范严格审核测绘结果。然而在实际落实中，因为这种审核工作没有完善的奖惩机制，导致其应有的作用难以充分发挥，使得工程监管难以落实，从而导致房屋施工出现质量问题，进而引起后续的房产测绘纠纷问题。

3房产测绘中面积差异和纠纷的解决措施

3.1引入先进的房产测绘设备

在测量房屋面积时，可引入先进的仪器设备来展开测量工作，比如，航测无人机、全站仪等，如此就能够保证测绘数据的精准性，对房屋面积的确定有重要帮助。另外，精准地掌握此类仪器设备的操作方式与专业知识也会辅助测绘人员方便快捷地获得测绘数据，从而减少测绘时间，提升工作效率。

3.2严控图纸与资料的审查质量

    在房屋面积测绘中，针对委托方提供的图纸与资料展开审查工作极为重要，不仅能够保证房测工作的有效进行，还能够提升工作效率，所以，通过审查质量的严格控制可以有效控制房屋面积测绘结果的准确性。第一，保证审核资料的规范性。针对收件图纸，质量审查必不可少，要保证此类图纸受到相关部门的批准[3]。第二，保证审查资料的全面性。委托方提供的图纸资料要有全面的房屋施工图纸。第三，保证审查资料的特殊性。因为阳台和屋顶等部分是在房屋平面图中难以确定的内容，所以，要对其展开全方位的审查工作。

3.3测绘机构的专业规划

在房屋面积测绘中，测绘机构属于核心所在，针对开发商所提供的各项资料，要展开全面深入的审查和核验工作，资料齐全后，采用专业绘图软件（CAD等）与测量工具（全站仪等）根据特定的比例，精准绘制房屋面积线。在实际测量环节，标识好测量结果和存在的差异，通过审核获取专业的现场测绘结果。测绘人员在确定重点测绘内容后，通过测绘仪器设备与预测结果的辅助来保证实测结果的精准性与可靠性。

3.4规范测绘面积精度要求

   想要保证购房者的利益，减少纠纷问题的发生，就要保证房屋面积测绘的精准性，使其满足国家规定的标准与要求。在房地产行业，针对房屋面积的测量，均有与之相对应的指标要求，所以要在满足指标要求的基础上展开测绘操作。测绘工作者务必要提升自身的专业能力，强化对房屋面积测绘重要程度的认知，在实际测绘过程中，严格控制测绘的精度，保证房屋面积的准确性，减少差异和纠纷的发生。

3.5开发商规划设计

  房地产开发单位要综合考量受各类因素影响的设计变更情况，并将这些情况的内容通过公式收集各界意见，获得全面支持后展开规划变更。测绘机构收到变更的内容后，应该更新房屋预测面积，若房屋面积有了相应的改变，消费者就能够有合理退房，或者申请优惠的权利，针对纠纷部分，可重新展开测绘工作[4]。针对房地产开发单位来说，完成规划审批后要尽可能控制变更的发生，在房屋定位时，要根据房屋业态功能情况和经济结构特点来明确其使用功能，从而有效提高房屋的完善性。在市场经济的大环境下，虽然开发商的目标是追求利益，部分房建项目也会存在很多的阶段版本，但其要以严谨的态度，根据设计要求，平稳地展开各相关工作，同时辅助施工方深入了解和掌握施工图纸，保证施工工艺的匹配和应用，使房屋施工能够根据图纸要求进行，减少变更与失误的出现，从根本上解决纠纷问题。

4结束语

总而言之，在房屋面积测绘中，导致面积差异与纠纷问题发生的因素有很多，想要确保采取的措施行之有效，就要从多个方面展开分析，通过引入先进的房产测绘设备、严控图纸与资料的审查质量、测绘机构的专业规划、规范测绘面积精度要求以及开发商规划设计等方面，保证房屋面积测绘结果的准确性与效率性，为房产测绘工作提供重要支撑。

参考文献

[1]李明.房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].地矿测绘,2021,4(05):18-19.

[2]贺敏,郝静雯.房屋测绘面积与规划面积差异的问题分析[J].中文科技期刊数据库(全文版)工程技术,2022(11):49-50.

[3]高媛媛.关于房产测绘中面积差异和纠纷的分析[J].中文科技期刊数据库(全文版)工程技术,2021(11):269-270.

[4]霍传红.对房产测绘中面积差异和纠纷的分析[J].建材发展导向,2018,16(03):212-213.