国有房地产企业法律风险防控体系的构建路径探索

国有房地产企业法律风险防控体系的构建路径探索

辛婷

云南省房地产开发经营（集团）有限公司  昆明 650000

摘要：在国有房地产企业运营和发展的过程当中面临的法律风险是相对较多的，如果不建立完善的法律风险防控体系将会影响国有房地产企业的正常运营，因此国有房地产企业必须结合实际情况对法律风险防控体系做出有效优化和调整，本篇文章也将目光集中于此，主要讨论了国有房地产企业的常见法律风险，分析了国有房地产企业应当如何优化和完善防控体系，希望通过本篇文章的探讨和分析可以为相关企业提供更多的参考与帮助，更好的规避法律风险带来的影响，进而促进国有房地产企业的可持续发展。

关键词：国有房地产企业；法律风险；防控体系；企业发展

经济社会的迅速发展让现阶段国有房地产企业面临的运营风险和运营压力逐日攀升，而法律风险则是国有房地产企业在基于外部环境变化的作为和不作为所导致的不确定性影响或出现的违法违规经营行为，一旦出现法律风险问题对于国有企业的正常运营发展会产生较大的影响，甚至还会影响国有房地产企业的商业信誉，不利于国有房地产企业的正常运营和可持续发展，因此需要建立完善的法律风险防控体系，而在此之前首先需要明确国有房地产企业运营和发展过程当中常见的法律风险。

一、国有房地产企业常见法律风险

1、土地出让法律风险

首先，如果企业通过招投标中标后因为缺乏足够的资金去支付地价进而导致合同无法正常签约或无法按照合同约定来履行责任支付出让金，则会存在法律纠纷问题。其次，同样因为资金原因导致国有房地产企业无法有效支付拆迁赔偿款或无法履行其他出让条件进而导致无法按约交地。再次，因为政府土地规划或城市规划调整导致国有房地产企业无法按照土地出让合同约定来履行责任。最后，因为资源因素影响导致国有房地产企业在购入土地之后缺乏足够的资金落实土地开发工作进而导致土地闲置等。这些问题都会构成土地出让法律风险，既让国有房地产企业面临较大的资金损失，同时也会影响国有房地产企业的商业信誉。

2、委托设计法律风险

首先，在项目开展的过程当中往往会因为规划调整进而导致合同内容需要做出调整，这也会让国有房地产企业面临较大的风险和压力。其次，在房地产开发的过程当中往往会受到基础设施建设等多重因素的影响导致设计合同无法正常履行。最后，建设单位因为资金不足、人员不足等多重因素的影响导致设计活动无法正常按照合同来进行。简而言之就是因为各种因素的影响进而导致合同无法正常履行让国有房地产企业面临法律风险。

3、建设施工法律风险

首先，建设单位在经过招投标活动后获得合同资格，但是因为缺乏足够的资金进而导致建设单位无法履行合同或拒签合同。其次，因为房地产项目施工规模相对较大，所耗资源相对较多，发包人拖欠工程款的问题是较为常见的，这会导致相关单位资金周转困难，甚至面临资金链断裂的风险，为此常常会出现因为拖欠工程款问题引发法律纠纷。再次，在施工建设的过程当中建设材料占施工总成本的60%以上，但是材料价格往往会受市场供需变化因素的影响出现较大的波动，而如果出现材料价格大幅下降发包人要求调整供应合同的问题时也很容易会出现法律纠纷和法律风险。最后，出现合同提前终止履行或采购合同存在争议等相应问题也很容易会出现法律纠纷。建设施工法律风险是房地产企业在运营发展过程当中较为常见的法律风险，也是法律纠纷问题的高发区，建设施工法律风险具有牵涉的主体多、牵涉的金额相对较大等相应特点，对于后续项目的正常开展也会产生较大的影响。

4、房屋销售法律风险

首先，部分房地产产业为了获得更多利润也为了提高销售效率会选择虚假宣传或出现交房延迟等相应问题进而诱发法律纠纷。其次，如果买受人断供则意味着开发商需要承担连带责任，面临较大的法律风险。再次，房屋价格往往会受市场因素等多重因素的影响，如果出现大幅度房价下跌问题则很容易会出现业主需要退房的问题，进而带来法律纠纷。最后，房屋销售法律风险还包含包销合同纠纷、虚假按揭纠纷等相应的纠纷问题。

在国有房地产企业运营和发展的过程当中拿地环节、设计环节、施工环节、销售环节都很有可能会出现法律风险和法律纠纷，这会影响项目的正常开展以及企业的正常运营，在这样的背景下建立风险防控体系是十分必要的。

二、国有房地产企业法律风险防控体系建设路径

1、风险识别

风险识别是国有房地产企业法律风险防控体系建设的基础环节也是首要环节，不同房地产企业受市场定位、发展需求以及企业内部资金情况等多重因素的影响在其运营发展的过程当中面临的法律风险问题也存在着较大的差异，在这样的背景下则需要对风险有较为清晰全面的认识，针对实际情况和实际问题对风险防控体系做出优化和调整，因此需要落实风险识别，并将其放在法律风险防控体系的首要地位[1]。

就现阶段来看较为常见的风险识别手段包含问卷调查、头脑风暴、检查表法、德尔菲法、访谈调研等，国有房地产企业需要结合实际情况科学选择风险识别方法，明确常见风险点，而在该环节可以从以下几点着手提高风险识别效率和质量。

首先，上述所提及的风险识别方法并非是独立使用的，可以通过相互结合的方式提高效率和质量快速识别风险。其次，需要利用大数据技术、信息技术等相应现代化技术做好数据收集并加强与企业人员的沟通和交流，更好的了解可能出现的风险环节以及不同部门工作人员对于风险的认识，这可以为风险锁定、风险识别提供更多的帮助。在此之后则可以整合调查结构和数据信息展开头脑风暴，分析可能存在的风险问题。为了提高风险识别质量，精准识别风险，房地产企业可以邀请专业工作人员，外聘律师或专家对房地产企业的实际情况进行分析，更加精准的识别风险[2]。

2、风险分析与评估

想要构建更加完整科学的法律风险防控体系，进而更好的规避法律风险，在风险识别之后就需要秉承着做好风险分析与评估，其目的是为了更好的明确不同风险点的产生可能性以及不同风险对于国有房地产企业运营所造成的影响和损失，在此基础之上对风险进行分级分类处理，进而让风险防控工作在落实的过程当中更有侧重点，提高风险防控质量。一般情况下，在风险分析的过程当中常以风险发生的可能性为主要的分析方向，明确其防控措施，而在发生可能性分析的过程中可以从企业内部制度、员工法律素质、企业相对方风险情况、外部监管力度、工作频次和发生频次等多个角度来展开讨论。

首先从企业内部制度的角度来分析，企业制度建设的完善与否将会直接影响企业风险频发的具体环节以及所造成的影响，因此的风险分析与评估的过程中可以分析企业是否存在制度缺陷以及企业制度是否有充足的执行力度，进而科学预测风险发生概率[3]。

其次，从员工法律素质的角度来分析，个人意识能力、知识储备将会直接影响个人在实践工作过程当中的行为选择，员工如果具备较强的法律意识则意味着常规性法律问题以及造成极大影响的法律风险出现的频率会大幅降低，因此可以通过考察员工法律知识储备的方式来判断法律风险的频发点以及出现的可能性。

再次从相对方风险的角度来分析，房地产企业在运营和发展的过程当中势必会涉及到与其他企业进行合作的问题，而如果相对方出现法律风险相对较高时国有房地产企业自身所面临的法律风险也会随之增高，因此需要从供应商、客户等多个主体来判断和分析可能存在的风险点。

第四，需要从外部监管力度的角度来分析，分析相关社会职能部门以及法律规定上是否具备较强的监管力度，如果政府相应着社会职能部门对于该类风险问题给予较高的关注和重视且监督力度相对较强，则意味着存在该类风险被发现的可能性是相对较高的，且很容易会受到严厉的惩罚。

最后，从工作频次和发生频次的角度来分析，这则需要收集完整的历史资料，了解在过去一段时间房地产企业面对的主要法律风险问题，判断风险点，在风险发生频率分析后则需要进入风险影响评估，可以从低到高赋予设计不同等级，将频率相对较高且影响相对较大的风险放置在最高级别，作为风险防控体系建设的重中之重，在此基础之上协调不同类型的风险问题，建立完整科学且具有较高针对性的风险防范体系[4]。

3、风险应对

风险防控体系的建设是需要在精准识别风险、评估风险之后给出针对性的解决对策，进而更好的规避风险或在风险出现时及时的做出应对将风险所带来的影响和损失控制在最低，因此风险防范体系建设是一个系统性流程，在风险分析和评估之后则需要明确风险应对方案，即明确不同风险应当采用什么样的风险防控措施以及措施应当执行到什么程度才能将风险扼杀在摇篮里。一般情况下在风险应对的过程当中为了保障应对方案的体系性和科学性，可以从风险应对计划和风险应对方案两个角度来着手展开分析。

从风险应对计划的角度来看，需要设置一般计划、应急计划、预警计划三类计划。

一般计划是指在日常工作中如何通过规范工作行为进而更好地规避工作问题降低法律风险出现的概率，可以从工作规章制度、责任机制等多个角度着手，避免因为日常工作因素影响进而不断的积累风险，增加风险爆发的概率。大多数法律风险都可以通过一般计划的科学设置及其有效执行来进行规避。

其次为应急计划，在房地产企业运营过程当中可能会存在较多突发性问题，这时则需要通过应急计划的科学设定将风险快速处理，及时做出反馈，降低风险所带来的影响，这则需要结合风险分析与评估的结果来确定应急计划的内容、方案以及执行方法。

最后为预警计划，即可以通过风险监测的方式及时的发现风险，在风险触发或酿成较大损失之前对风险进行处理，这则需要明确不同风险类别的预警征兆，在此基础之上对预警计划和处理计划作出相应调整。

在完善风险应对计划之后则需要做好风险应对策略的调整，一般情况下，风险应对策略可以从风险回避、风险转移、风险缓解、风险自留、风险利用、风险分散等角度来展开分析[5]。

所谓的风险回避是通过各种管理手段、工作手段的有效优化和调整来规避风险出现的概率和可能性。例如，如果发现房地产建设方案存在较大的法律风险，则可以通过放弃该建设方案的方式来有效规避风险，该种方法是较为彻底的消除风险影响方法，但是也会从一定程度上降低国有房地产企业的运营收入，因此在风险回避方案确定的过程当中需要明确回避风险的原则，如果该项目会让国有房地产企业面临较大的运营风险甚至面临生死存亡的危机，则需要通过风险回避的方式来进行处理。

其次为风险转移，风险转移则是通过合同签订的方式来将风险转递给其他经济利益关系中的主体，该种风险处理方案可以在保证经济业务活动顺利开展确保企业正常盈利的基础之上转嫁风险。

再次为风险缓解，即是通过风险诱因影响分析的方式来确定风险应对策略，最大程度的降低风险带来的影响和损失[6]。

第四为风险自留，该种应对方案是指企业仍旧原照原有的计划落实各项工作，承担风险所带来的影响，而在风险出现时则可以通过制定应急计划的方式进行控制和处理。

最后为风险分散，即是通过增加参与主体数来降低单位企业所承担的风险和损失。

结束语

对于房地产企业而言有效控制法律风险建立法律风险防范体系可以更好的促进房地产企业的可持续发展，需要引起关注和重视，可以从风险预测、风险评估、风险应对三个角度来建设完整的风险防控体系，保障风险防控效果，为国有企业的正常运营和可持续发展奠定良好的基础。

参考文献：
[1]张东霖.国有企业法律风险防控体系的构建[J].法制博览,2023(24):166-168.

[2]宋琦.针对企业法律风险防控体系建立与完善的分析[J].法制博览,2022(24):92-94.

[3]张图.法律风险防控体系背景下对于房地产企业的措施[J].法制博览,2022(18):83-85.

[4]孟凌妍.国资背景下房地产企业风险防控体系的构建策略探讨[J].商讯,2020(27):121-122+126.

[5]于菲. 房地产企业并购中的法律风险与防控[D].西北大学,2020

[6]郑翔宇. 房地产开发企业法律风险防控[D].河北经贸大学,2019.