大连市城市更新研究

大连市城市更新研究

吴悦萌

大连市国土空间规划设计有限公司  116000

摘要:随着新时期经济、社会的飞速发展，城市建设逐渐从增量走向存量，从拓展走向品质，城市更新的战略地位不断凸显。本文通过对大连市城市更新理念研究，探索大连市城市更新策略。

关键词:城市更新；存量用地；大连市

一、研究背景与意义

城市是我国经济、政治、文化、社会等方面活动的中心城市建设既是贯彻落实新发展理念的重要载体，又是构建新发展格局的重要支点。2020年10月26日一29日，中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议在京召开，全会听取和讨论了习近平总书记作的工作报告，并审议通过了《中共中央关制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动。城市更新首次出现在国民经济和社会发展五年规划中，奠定了“十四五”时期的重要地位。实施城市更新行动，推动城市结构调整优化和品质提升转变城市开发建设方式，对全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，具有重要而深远的意义。

二、我国城市更新存在的问题

当前，中国诸多城市的城市更新工作均已逐步进入了存量时代，与原先“大拆大建”外延式扩张的发展老路不同，城市更新已步入了以反映新时代要求、承载新内容、重视新传承满足新需求、采用新方式为特点的城市“有机更新”新阶段在城市更新不断发展与完善的进程中，如何平衡利益，统筹存量用地与新增用地协同发展，成为城市急需解决的问题。

(一)重增效、弱提质

我国城市更新的土地供给模式、管控政策、相应的技术标准、利益分配机制、经营运维等方面，仍不适应新的发展需求。在城市更新过程中，由于拆迁成本高，开发时过度强调高密度、高容积率开发，不注重生态环境的改善和整体空间环境品质的提升，带来新的城市环境恶化，形成新的城市问题。

(二)就存量论存量

城市老城建设区普遍面临基础设施欠缺、公共服务不足、环境品质低下等问题。现阶段因存量用地、新增建设用地各自为政，缺乏系统性优化及改善等因素，导致城市更新对城市格局优化、功能提升的作用不明显。

三、大连市城市更新策略建议

(一)系统统筹、规划先行规划先行，加强统筹协调。衔接国土空间规划体系，构建城市更新专项规划、片区城市更新行动计划、地块更新实施规划三级更新规划体系。摆脱就存量论存量的思维，对城市更新的区位、范围、规模、时序等进行统筹安排，明确增存联动政策分区和实施策略，实现成片连片更新。

(二)内容导向、分类实施细化梳理、识别分类存量用地，分析存量用地再利用潜力。包括旧厂用地、旧城公房资源、各部门闲置资源、老旧小区、历史地段、传统商圈、旧城待更新地段等。结合地块开发强度、建设年代、区位条件、改造后价值、使用效率等，通过层次分析评估可再开发潜力，避免房地产开发导向，丰富城市更新内涵，“增效”的同时更要“提质”。

(三)政策支持、市场运作结合大连市实际情况，从土地、规划、财税以及其他相关方面提出政策保障措施。厘清政府与市场的关系，充分发挥市场在资源配置中的重要作用，鼓励业主、集体经济组织等市场主体和社会力量参与城市更新。通过政府引导、市场运作，盘

活存量资源、提升城市品质。

四、大连市分类项目更新模式指引

（一）旧厂用地

以完善城市功能为目标，重点推进产业“退二进三”及产业转型升级，规划功能在符合上层次规划前提下，统筹采取拆除重建、综合整治、功能改变等多种更新方式，原则上限制“工改居”模式，为产业发展提供优质的物质空间。在功能完善的同时，充分挖掘老工业厂区的历史文化价值，探索创新工业遗产保护利用途径。推动工业遗产保护利用与文化保护传承、产业创新发展、城市功能提升协同互进，打造集城市记忆、知识传播、创意文化、休闲体验于一体的“生活秀带”，延续城市历史文脉，为老工业城市高质量发展增添新的动力。

（二）历史地段

在对历史文化资源细致性普查、评估的前提下，以历史文化的利用性保护为主导方向，采用微改造渐进式、点状针灸“插入式”模式，传承历史文化，加大现存文物建筑、历史建筑及旧城风貌保护力度，坚持文化保护、挖掘、展示相结合的方式，深度挖掘城市文化历史，鼓励积极引进各种非遗大师工营造非物质文化遗产传承的良好环境。尊重居民意愿，合理置换居住人群，腾挪产业空间，引入文创、科技研发等亲型产业，形成多种业态复合共生的状态，提升城市经济新的消费增长点。

（三）老旧小区

从居民最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。结合实际需求，老旧小区改造可分为三类:一是满足居民安全和基本生活需求，更新工作包括市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。三是满足居民生活便利需要和改善生活需求，更新工作包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。三是为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，更新工作主要为公共服务设施配套建设及其智慧化改造。

（四）传统商圈

从传统商圈整体升级、商圈周边配套改造完善、交通缓堵、环境优化、产业发展等方面有序推进商圈的提档升级。突破传统商圈在商品售卖环节、商业服务层次的局限性，对商圈空间形态、功能布局、商贸模式、服务理念、开放水平进行全方位调整和升级，精准定位迎合现代化多元需求，支持购物中心、商场等向场景化、体验式、综合型消费场所转型，塑造新型智慧化商业生态系统。

（五）公共服务设施与公共空间

按照生活圈设施配置要求，高标准、高质量更新打造基础保障性、品质提升型公共服务设施，逐步完善教育、医疗、社会福利、文化体育等公共服务设施供给，并引导公共服务设施向轨道站点周边布局，提高城市综合服务水平，形成公共服务设施网络体系综合利用零星用地、低效用地建设公共活动空间，形成布点线面结合、城绿相生的城市绿化网络，提升城市公共空间供给及品质。

参考文献

[1]王世福,沈爽婷.从“三旧改造”到城市更新一一广州市成立城市更新局之思考[J]:城市规划学刊，2015 (3):22-27.

[2]邹兵.由“增量扩张”转向“存量优化”一一深圳市城市总体规划转型的动因与路径[J]:规划师，2013(5):17-22.