土地储备计划编制和执行中的问题及对策

土地储备计划编制和执行中的问题及对策

冯秀丽

湖北置帮房地资产评估咨询有限公司    430061

摘要：在新的历史时期，土地利用在土地市场调控、土地市场健康良性运行、土地集约发展方面均取得了显著成果。随着改革的持续推进，土地储备工作作为执行政府城市建设的重要手段，在不断提升土地利用效率，调节房地产市场等方面起到了强有力的保障。在具体的土地储备工作中，只有充分平衡好各个职能部门与土地储备工作之间的关系，做好土地储备计划编制和执行等相关方面的工作，才能更好地保障房地产市场的健康发展。鉴于此，本文分析了土地储备计划编制和执行中的问题，并提出行之有效的解决对策，以供参考。

关键词：土地储备计划；编制；执行；问题；对策

前言：土地储备制度是政府调控土地市场配置的重要手段，科学收储和合理利用土地资源，能够有效解决建设用地供需问题，缓解建设占用耕地的矛盾，提高土地资源利用效率。为提高土地储备工作的计划性和统筹性，实现政府对土地一级市场的宏观调控能力，促进土地资源的优化配置，摸清土地储备信息，合理确定土地使用性质，使土地利用的经济、环境和社会效益实现最大化，实现土地可持续发展与利用，深入推进土地集约高效利用，推动高质量发展能力，储备计划编制对于优化土地资源配置，规范土地储备机构的运行，建立公开、公正、公平的市场环境，促进土地节约集约利用将起到积极作用。

1土地储备计划的概念

针对土地储备计划进行分析，其要求相关部门结合法定程序，通过征用、收购以及收回等方式获取权限范围内的土地资源使用权，有效储存土地资源，对其加以开发与整理，从而为社会发展和城市建设提供充足的土地资源。在编制土地储备计划时，需要相关部门合理调控土地市场，以及合理利用土地资源，按照具体法律法规开发获得的土地权属，从而有效储存与供应土地资源。通过保证土地储备工作的顺利开展，可以使相关部门有效掌控土地资源，对土地资源加以供应，从宏观角度有效调控土地市场。

2土地储备计划编制储备计划编制的原则与内容

2.1原则

2.1.1节约集约原则

纳入储备的土地必须符合相关规划、计划，控制增量土地的收储，加大存量土地的盘活力度，尽量少占农用地，不占用永久基本农田；优先储备开发闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地，优化收储土地结构，提高土地利用率。

2.1.2规划先行原则

以土地利用总体规划、城乡总体规划、城市近期建设规划等相关规划为依据，结合各个片区用地及设施配套需求，合理储备对应类型土地资源，合理确定计划总体指标，指导具体项目确定，优化片区发展格局。

2.1.3总量控制原则

综合考虑土地市场供需状况和房地产市场宏观环境、人口资源环境承载能力和土地储备开发潜力等情况，结合城市建设用地需求，合理确定年度新增规模和存量规模，保持年度土地储备开发总量动态平衡，保障土地市场平稳发展。

2.1.4分区优化原则

紧紧围绕市委、市政府工作要求，重点突出、统筹兼顾。重点收储重点工程、重大项目等项目用地，确保项目建设需要。合理收储经营性土地，为城市建设集聚资金；推进城南新区、明珠新城发展区域土地集中连片、成规模纳入储备，为重大招商引资项目落地搭建承载平台。

2.1.5适度超前原则

为保障土地市场的有效供给与调控，应以土地供应为目标，按照以“供”定“储”安排年度土地储备计划。同时，根据各片区规划功能需求，合理预判，适度超前储备相应土地资源，以土地配置促进城市高效发展。

2.2内容

土地储备计划的编制首先是收集既往年度国有建设用地情况作为编制计划的基础；第二，依据国有建设用地需求量的预测确定计划年度拟入库储备土地规模，制定收储计划；第三，通过土地储备成本分析，储备土地供应收入分析，进而进行储备土地收益分析；第四，自然资源和规划局就收储交易计划草案征询各相关单位意见，修改完善后，报市政府批准年度土地收储交易计划的公布与实施，然后报省自然资源厅备案。

3土地储备实施过程中存在的问题

长期以来，我国也有效开展了土地储备工作，但在此工作的实际实施过程中，由于没有对土地收储的指导思想加以明确，最终导致该项未能得到长远和科学开展。各地在土地收储方面的申请具有零散性和随机性特点，这也导致地块的收储不够完整，未能充分体现出土地收益。在此过程中，由于城市相关配套设施在布局时缺乏均衡性，在配套单一地块时比较密集，进而导致未能有效出让土地资源。申请收储的单位十分分散，无法和城市规划进行密切关联。除此之外，单一的地块与区域无法进行有效的规划衔接，在出让工作开始前，无法针对地块的各项规划指标开展科学有效的评测，还出现了擅自调整规划容积率的现象。因此，现如今，应科学有效的编制全国性土地储备计划，并与各类规划进行互相衔接，为土地储备工作的规范化开展提供指导。

4计划编制和执行中问题的解决对策

4.1完善现有工作机制，做好管护和前期开发工作

4.1.1重视储备土地管护和前期开发工作

在坚持“净地”出让的基础上，完善与地块相关的道路及供水供电供气供热等配套基础设施建设，形成“即时可供、供即能用”的“熟地”，在促进储备土地资产价值和投资效益双提升的同时，大力优化土地市场营商环境。

4.1.2建立收储土地交接、办证、管护制度

对已完成征收收回、收购产权清晰的土地，全面实现实施主体与收储中心办理移交，及时纳入储备，圈砌围墙，并开展动态巡查，切实管护，防止侵占。

4.2提升土地储备计划的可见度

保护土地是一个新的挑战，因此，我们必须加强必要的公共关系。将不同的广告方式与规划理念的宣传结合起来，作为具体工作的一部分，协调和联络地方政府和相关部门，提高他们对规划重要作用的认识，确保规划的成功实施。最后，公共关系工作应该更加直接，努力增强地方政府在保护区规划和管理方面的积极性。

4.3规范土地储备计划管理，有序推进土地储备工作

4.3.1建立信息公开机制

土地储备计划经政府批准后，及时在报纸、政府门户网站、行政服务中心、公共资源交易网等媒体向社会公开，接受社会监督，以实现土地储备项目决策的科学化、项目实施的规范化和项目监督管理的民主化。

4.3.2建立部门联动机制

以自然资源主管部门为主导，联合各相关部门进行协调。各相关部门应统一思想，增强服务意识，加强沟通协调，开辟绿色通道，提高审批效率；转变观念，积极参与征地、拆迁的组织实施工作，保障项目加快实施。

4.3.3建立风险评估制度

建立台账，动态管理土地收储，信息及时录入。借助信息系统、统计报表等多种手段，及时全面掌握计划执行情况，督促相关责任主体按计划实施。

4.3.4建立资金保障制度

按照国家、省、市有关规定，财政部门应加快建立国有土地储备基金，确保政府土地储备资金的投入及时到位。自然资源、财政、审计、监察部门应加大对政府土地储备资金的监督检查力度，进一步完善土地储备资金使用监管机制，确保资金使用安全。下一年度的资金需求要纳入政府财政预算。

结束语：

概而言之，作为资产和资源互相结合特殊商品的地，在我国特殊的土地保有制度下，逐渐成为我国城市管理之中的最大资产。在此背景下，我国城市储备制度正处在萌芽状态，并快速成为我国各级政府提高城市经济社会发展的必然手段。其对于社会经济具有十分深远的影响。土地储备的规划、总量的明确、区域的分布情况、结构类型和储备优先级是适应新环境的基础工作。如何建立有效的土地储备计划体系具有广阔的前景，还有很多工作要做。

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