试论我国不动产登记制度的完善

试论我国不动产登记制度的完善

杨明春

铜陵市自然资源和规划局（林业局）义安区分局，安徽 铜陵 244100

摘要：在早期，我国就颁布出台了《物权法》，明确指出在设立和变更不动产物权时都需要登记在册，确保其具备一定的法律效力，在此基础上指明的不动产物权公示方式也可以称之为不动产登记制度。且在《物权法》中明确指出物权实施的是公示公信原则，对于公示方式为交付制，随着该法律的出台、实施，可以有效保障个人的财产权，但是因为不动产登记制度的不完善导致当前不动产在登记过程中因为各方面原因还存在较大的问题，对个人的利益产生了一定的侵害，对此需要不断完善和优化我国不动产登记制度。对此本文主要浅谈我国不动产登记制度的完善，旨在为保障我国不动产登记工作的顺利进行。

关键词：我国；不动产；登记制度；完善

引言：

随着不动产登记制度的实施和推广，有效预防了一房多卖、多转现象的发生，切实保护了权利人的权益，确保房屋交易的安全和有序。从法律层面来看，权利人进行不动产登记可以减少债权人自身因素导致物权丧失的问题，可以保护债权人的权，并赋予债权人更多的权益。在当前的房地产商品交易过程中，常常会出现一方违反合同规定的行为，而不动产权制度的出现可以约束和干预这种行为，保护另一方的权益。但是因为我国不动产登记制度的不完善，在不动产登记过程中还存在登记适用范围狭窄、法律制度混乱、申请条件不足、法律效力模糊的问题，对此需要借鉴先进经验，不断优化和改进，根据我国具体情况科学补充和完善。

1 不动产登记概述和性质

1.1 不动产登记概述

不动产登记又称为不动产物权登记，是权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记证书，既记载房屋的产权信息，也包括土地的使用权信息。

1.2 不动产登记性质

不动产登记性质具体包括以下几个方面：第一，不动产登记是一种被规范和约束的独立权，其是由德国学者提出的；第二，从非实体权看，不动产登记只能根据固有的程序进行；第三，不动产登记是当事人对物权的一种期望；第四，从申请物权维护制度来看，不动产登记本身就具备物权和债权的双重特点；第五，不动产登记的性质是物权和债权，因此在债权登记后可以赋予物权一定的法律效力，确保债权顺利实现，本文主要以第五种观点为主[1] 。

2 我国不动产登记制度存在的问题

2.1 不动产登记适用范围小

对国外相关不动产权法律法规进行分析可以看出，不动产登记主要涉及以下几个方面：第一，可以将不动产物权设立、变更、取消作为申请权；第二，为不动产物权变更时赋予初始条件和终止条件；第三，赋予不动产权变更的申请权。而我国的法律法规主要以第一方面的内容为主，作为适用范围，没有第二和第三部分的内容，对此可见我国的不动产登记范围较小。

2.2 不动产登记法律制度不完善

调查发现，我国不动产登记制度在没有被民法典中的物权规定约束前较为混乱，虽然当前我国的司法解释和行政法律法规中都明确规定了不动产登记制度，制定了相关规范，但是这些规范不明确，没有针对性，存在相互矛盾的问题。如物权法中虽明确规定了不动产登记的申请条件，要求登记双方根据登记内容，遵循平等自愿的原则，但是在实践的过程中却常常会出现较大的问题。具体双方当事人常无法顺利完成不动产登记申请。口头约束和表面约束双方当事人在达成一致后，在后期因为各方面原因，一方当事人违反了该约定，不愿意继续申请不动产登记，导致另一方的权益受到了侵害。对于这种情况，我国法律法规没有作出相关规范和约束，无法保障双方当事人的合法权益[2] 。

2.3 不动产登记效力不足

当前，我国不动产登记制度自身效力不明确，具体表现为不动产登记在权利保护、限制处分、破产保护三个方面不具备明确的效力，只有保全权利。在物权法中明确指出，在限制处分时，需要依据保全权利进行，但是对于破产保护没有相关规范和限定。

3 我国不动产登记制度完善的对策

3.1 拓宽不动产登记适用范围

我国现有的不动产登记制度涉及的领域和范围仅仅围绕房屋商品交易和其他不动产进行的，对于制度规范外的其他物权申请权没有明确的规定，当前申请权需要根据合同内容进行，在此过程中也会因为不当得利和无因管理出现新的申请权。对于这种申请权也需要进行规范和保护，对此，我国需要不断拓宽和完善不动产权适用范围，确保其从理论和实践角度都具有可行性、可参考性、可保护性的特点，确保不动产登记实现全面覆盖。我国需要借鉴国外法律法规的内容，根据自身国情和实际情况，拓宽不动产登记适用领域，既需要保护变更申请权，也需要保护不动产的取消权。根据取消目标赋予初始权、终止权、变更权等多种权利，最大限度地发挥不动产登记制度的作用和价值[3] 。

3.2 完善不动产登记法律法规

我国需要根据实际情况不断完善民法典中的物权规定，同时需要对不动产登记法进行优化、改进，不断修改和完善《不动产登记暂行条例》等法律法规。民法典具有较高的法律效力和阶级地位，对此可以将不动产登记制度融入民法典中，提高该制度的地位。但是融入民法典是一项较为复杂、长期的工程，需要长期实践探索，归纳总结，实践验证。对于我国目前的国情来看，不动产登记的复杂混乱问题需要根据地方实际情况，制定相关措施，及时优化和调整。不动产登记法本身是在民法典中物权规定后期制定的，可以为审视《民法典》提供依据，发挥其独立性。当前不动产权登记内容在实体上和程度上存在着较大的差别，但是通过不动产登记法可以查漏补缺《民法典》中的物权规定，对其进行补充。

3.3 完善不动产登记的适用条件

对导致双方当事人无法顺利完成不动产登记申请约定这种问题，需要完善立法，明确立法规定和内容，有效保护双方当事人的权利和义务，确保在后期法律中补充双方当事人如果无法完成不动产登记申请，无法履行约定内容，需要征求另一方的建议，确保不动产登记使用条件有效[4] 。

3.4 提升不动产登记的法律效力

我国不动产登记法律中明确对不动产登记的保全权利和限制处分进行了明确的规定，但是在当前产业现代化的发展下，很多企业因为资金、人力、技术等各方面问题，出现了破产的现象，导致房屋交易时风险增加。如果无法保护债权的人的权益，会影响行业经济的发展，对此，需要在后期的不动产登记法律中补充不动产登记破产保护权利，提升保护效力。确保商品交易安全稳定地进行，推动社会经济的发展，不断完善不动产登记制度效率，更好地发挥不动产登记制度的功能。

3.5 遵循物权公示公信的原则

在我国《民法典》中明确提出了要遵循物权公示公信的原则，确保物权的绝对权、支配权、对事权、排他权。对于物权的变更，需要及时公示，提升法律公信力，有效发挥物权公示的作用和价值，在物权变动时，需要根据具体的发生情形和法律行为发生划分为物权变动和非依法行为发生的物权变动，为物权变动提供一定的法律依据，有效保护物权公示制度。公示和公信是紧密结合的，公示是物权变动生效的前提，不同的公式方法可以产生不同的公信力，同时公信是针对第三方而言的，如果第三方存在信赖公示的物权，则需要根据物权和当事人签订物权转让协议。通过协议保护物权转让中的相关权益，确保物权转让顺利进行，有效保护双方当事人的利益[5] 。

4 结束语

总之，我国需要不断完善、优化和改进不动产登记制度，明确不动产登记的适用领域，及时补充完善现有不动产登记法律法规，提升我国不动产登记法律效力，有效发挥不动产登记制度的作用和价值，确保债权和物权之间的利益平衡，营造一种自由、平等、和谐、宽松的商品交易环境，保护弱者的权益，实现交易安全和稳定。

参考文献：

[1] 王彦.论不动产登记和我国不动产登记制度的完善[J].河北法学, 2003, 21(6):6.

[2] 史亚敏.试论我国不动产登记制度的完善思考[J].中文科技期刊数据库(全文版)经济管理, 2022(11):4.

[3] 袁水根.浅谈房地产经济下不动产登记制度建设[J].中国科技投资, 2022(26):80-82.

[4] 薛凤稳.我国不动产登记制度若干问题探讨[J].中文科技期刊数据库(全文版)经济管理, 2022(5):3.

[5] 刘昕滢.试论自然资源与不动产登记信息化建设路径[J].城市情报, 2022(18):0199-0201.