以居住者需求解析重庆老社区改造的核心因素

以居住者需求解析重庆老社区改造的核心因素

 张凯1  严冬2  魏莹3

1 重庆邮电大学 传媒与艺术学院  重庆市  400065

2 重庆邮电大学 自动化学院  重庆市  400065

3重庆邮电大学 传媒与艺术学院  重庆市  400065

摘要

国务院办公厅发布《城镇老旧小区改造工作的指导意见》（2020）后，重庆市政府积极响应，完成了多个有示范作用的改造案例。针对此发展建设需求，本研究针对重庆尚存老旧社区进行基本调查、居民走访，掌握其环境特征、社区服务、居民评价等现实状况。并对所获得数据进行了有序逻辑回归分析。结果表明居民对熟悉的居住环境总体评价不低，但社区的服务、设施仍需改善和提高。居民对邻里之间公共秩序的维持比较看重，公共交通便利度、公共活动场地、社区绿地是影响居住满意度的主要环境因素。地面停车和无电梯的不便是影响居民生活舒适度的因素。此外，改造设计需要尊重社区居民的意愿、需求，以及文化、历史。本研究为老住区改造提供了有参考性的信息和有价值的设计依据。

关键词：老住区、改造、重庆、核心因素, 居民

前言

重庆是一个高速发展的城市，道路、桥梁等设施形成有效的交通网，服务设施和公共机构也使市民的日常生产生活更加高效、丰富[1]。快速的发展给城市带来便利之余，也使旧有的生活环境与新建区域形成鲜明对比。旧住区多位于老城区，在这里，人员聚集，楼群密，各种服务性设施不能满足现在的生活需求。若把这些区域推倒重建，会面临许多问题，譬如：如何安置居民，建筑垃圾如何处理，何来大量资金等。因此，比较重建而言，改造性施工更经济有效。居民不需离开他习以为常的生活环境，旧有风俗被有效保留，也不会造成大量的建设投入，破坏已有城市脉络。此外，还可以有效减缓因经济发展、人员涌入引起的城市扩张[2]。

在近5年间，重庆市的旧社区改造取得了极大的进展。据重庆人民政府网信息，截至2023年，重庆开工改造城镇老旧小区2076个。其中不乏白马凼社区、上新街片区、民主村等优秀案例。这些社区在改造时对居民楼进行了外墙整修，对社区内的设施和活动环境进行了整改，还整合了街道、商场和店铺，使其有效相连，形成一个完善的宜居生活区。在这个过程中，居民的积极参与是社区改造能行之有效的因素之一。良好的改造需要彰显空间的服务性、功能性，满足居民的生活需求和提升其居住感受。

依据以上目标，调查旧有住区居民的生活环境变得十分重要。有针对性地调查这些居住区的普遍特征和居民评价可以获得有益于旧区改造的重要信息。本研究针对这一目标，对旧有社区居民进行了走访，从其回复和评价中获取影响居住感受的主要因素。这些因素包含社区的物理环境要素、服务水平以及周边设施。

调查与研究

  经初步调研，位于渝北区的劲力星城、巴南区的民主新村、渝中路的重庆村社区、九龙坡的都市桃园、南岸区的花园村、巴南区的巴蜀怡苑、以及沙坪坝的南友村等老旧社区分别于1987-2007年间竣工入住。这些社区位于重庆市不同的地区，比较有代表性。调查组对这些社区居民进行了面对面的问卷访谈，收集到376份有效问卷。问卷涉及受访者的基本个人信息[3]、住区内楼宇和社区的物理环境[4]、社区各项服务和设施的满意度评分[5]。此外，因观测变量为有序的分类变量，结合满意度调查通过有序逻辑回归得出影响老社区居民居住满意度的物理和社会因素。

表1. 老住区被调查居民人口特征

调查及研究结果

对问卷的量表问题进行了可靠性测试，可靠性系数值为0.8046，说明问卷的信效度都很好。在所调查的人群中，20-39岁的人居多，其次是40-59岁的人。回访者男性为227人，女性为149人。其中3-4人的家庭最多，为调查总人数的73.1%（275户）。大部分老居住区居民的收入不是很高，有216人的月家庭收入在6000人民币以内。受访者的学历大多为本科生，受过大学或大专院校的课程学习。已婚者为217人，因此在受访者中有233人与子女共同生活。大部分居民觉得自己身体状况良好。（表1）

旧社区多在十几或二、三十年前建造，多是当年的厂区住宅或单位的职工住宅。如重庆南岸区的花园村，其中很多居民为西南计算机公司的职员。很多原有职工在退休后仍旧生活在这个熟悉的环境里，他们的日常生活包括社会接触、采买生活用品、休闲户外活动等（图1-3）。调查中的旧社区分为两种形式，一种为沿街的开放式社区，另一种有入区门并由矮墙和铁栅栏围合。这些住区周边多配有一些便民设施和公共空间，如菜铺、便利店、幼儿园和学校、游戏运动区、街边绿地等。大部分社区周边有小面积的停车场，有些车停在街边或社区内的空地。社区多组团分片形成，在街区附近会有一些公共交通站。

调查结果显示被访居民中有293人所居住的社区并无户外游憩和运动区。同样776.6%的被访者表示其所居社区无安保措施和监控。有60.6%的居民表示社区周边并没有较好的小学。但大部分居民表示在其社区周边或多或少有一些商业区域和机构，占比为66.8%（表2）。比起新建的社区，老旧社区因早期规划上的局限，大部分没有设置社区内的公共活动空间。社区服务多以社区的卫生清扫、基本设施维修为主，门禁设施、监控录像等服务并没有跟上步伐。而教育资源也因资本迁移有所改变，优质的学校通常伴随高质、高价的新社区而建立

[6]。重庆的整体规划为各市区都有集中的大型商业集中地，随之在其周边会吸引小型的私人商业店铺，大部分住区周边并不匮乏商业区和各色店铺。

表2. 被调查住区的周边设施

  此外，调查显示大部分受访者的住宅竣工时期在2007-1999年间，且多为多层建筑（表3）。住宅的采光情况比较分化，很多居民表示其住宅在白天也需人工照明，这部分人占调查人数的33.2%。数量接近的受访者则表示住宅采光理想，大部分房间在白昼可以无需人工光源。结合住宅区的实地情况，很多旧小区因为地势在坡地，或周边环境拥簇等原因而总体占地面积小，社区楼宇之间距离很近。这可能导致住宅的日照间距不足，光线不能很好的进入房间。

表3. 被调查住区基本情况

建造时间距今20年的社区多配有停车空间，有些在地面上，而有些在地下。依据调查结果，大部分居民觉得泊车空间基本上可以应付需要。大部分旧有住区周边是有公共绿地的，虽然规模不大，但小型社区或街区绿地还是存在的。由此可见，早期的社区建设多以保障居民基本居住、生活需求为主，较少考虑到社区的舒适度、宜居性，因而很多社区没有设置公共景观。

因旧社区大都在老城区，经由多年的规划和发展，交通设施相对完善。有126位居民表示在其居住社区旁有轻轨和巴士站。而122位居民表示出行很便利。总体来讲，老社区因位置多在主城区的人员聚集地，因此在享受交通便利方面是有一定优势的。此外，大部分老社区周边都设有一定的公共机构，因为社区街道相对拥挤狭窄，公共机构的数量并不是很多，不过也可以满足居民的日常生活需要。

表 4. 居民对社区服务和环境的满意度

在社区的居住评价体系中，居民对社区的主观评价也是考量居住环境是否适宜、舒适的标准。针对这一项，调查题目包含了社区服务、社区设施、以及邻里环境的相关问题。评价体系为5度里克特量表，从非常不满到很满意，共1-5个分值（表4）。从回复结果来看，居民对周边公共设施的评价平均值为3.54。对其住宅的评价均值是3.67，对社区周边环境的评价均值为3.60。可见居民对住区的物理环境要素并没有很高的不满。同时，居民对住区的清洁服务、安保服务的评价值也集中在类似范围（图 4）。有些社区并没有门禁和监控，相互熟识的日常交往，也使居民敏感于外来者的造访。居民给社区的私密性以及噪声控制的平均评分也可以印证这一点。因大部分住宅楼邻近分布，平日在此区活动的人多为本地居民，较少外来者的打扰使他们并未感到私密性被破坏。但大部分居民都认为邻里之间的公共意识是十分重要的。可见，老住区的居民在社会体系上有一定的公共需求。

图 4. 居民的满意度评分比率

为了进一步了解在老社区中，哪些因素是可以影响居民居住、生活满意度的，研究使用有序逻辑回归模型，对这些因素进行了倾向性分析（表5）。结果过表明，社区的清洁服务、私密度、噪音控制是可以影响居住满意度的（P值小于0.001）。此外，住宅本身的采光也是影响居住满意的主要因素。重庆被称为雾都，因为地处四川盆地边缘区域，常年降水量大，导致这些水气长久弥漫于山地间[7]。一年中阴雨天较多，采光情况受到影响。此外，住宅的楼层和楼龄也是可以影响居住满意度的。楼龄较久的住宅存在室内空间布局不合理或无法满足现代需要的情况，这是使居民感到生活不便的原因。而早期的住宅大多没有电梯，或配备较少的电梯，这导致居民必须行走楼梯，高楼层会增加居民生活的不便。

表 5. 影响居住满意度的因素

而社区的交通便利性是直接关系居民日常出行的要素，这也会极大的影响居民的出行便利。社区周边的绿化环境可以为居民提供一个宁静的休息、休闲区域（P值小于0.01）。但是老住区普遍的情况是少有社区绿地，多为街区公共绿地。这也是目前老住区公共环境不足的因素之一。另一个要素为社区的户外环境，这是居民十分重要的社会交流场所。较好的邻里关系在老社区中是多年沉淀下来的情谊，和特有的社会人文氛围（P值小于0.01）。通过在这些因素，可以了解到老旧社区的改造不能只停留在建筑修建层面，还需体恤当地的社会人文情怀和住区居民多年积淀的人情纽带，并对此进行综合考虑。

改造案例解读

为了更加直观深入的了解重庆老住区的改造现状，研究者走访了位于九龙坡区的民主村。民主村为全国首批城市更新试点[8]，曾为重庆建设厂家属区，建造于上世纪五六十年代，片区内最老的建筑有近70年历史。毗邻九龙坡核心商业区，接连大型商业购物中心万象城和新楼盘华润城24城。整个项目占地面积580亩，总建筑面积79万平方米，现存建筑153栋，涉及近2万居民【9】。更新工作于2021年正式启动。于2023年完成一期竣工。

改造前的民主村设施简陋、建筑陈旧、环境局促，各方面服务和功能跟不上时代需求，与周旁边的万象城商业中心比，显得格外不协调。住区中的老建筑多为早期的俄式砖房。社区内的公共环境虽尚存，但混乱不明，服务性设施和便民机构也随意散落，且不可充分发挥其功能。一些小型私人店铺是这个旧社区主要的为民服务机构。

针对上述问题，承建单位走访当地居民，了解他们的居住需求。使改造后的社区在整体规划上有很大进步。民主村入口被强化出来（图 5），橘色的金属构架和硕大的民主村字样突出了主题也渲染了氛围。进入后是一条狭长的通道，两旁设有宣传栏，展示民主村的发展历程和文化特质。在住宅之间的空地上修建了许多功能性休闲场所，一方面与万象城相呼应，又为民主村居民提供了公共活动空间（图 6）。这些街边建筑由集装箱和金属构架搭建而成，设为居民闲坐畅谈的咖啡厅等。位于区域中心的老楼被改造成民主村社区公社、民主村食堂、民主村社区活动中心等。并在几个楼宇间的小型空地上修建公共广场（图 7），广场中心的建设渠很好的点题了民主村的过去。广场周边的参天大树被保留，还修葺了花坛，花坛与木制座椅结合，满足了居民的户外活动需求。广场对面的一个老仓房被改造为民主村的菜市场，里面摊位整洁，菜品多样（图 8）。

结语

  综合对重庆老旧社区的调研和改造案例，可以知晓老旧社区的修建是一个复杂的项目。在工程上不是直接建造而需要整合、勘察、利用现有的建筑、设施进行综合评价后，制定改造方案以解决现有不足。老社区居民多为长期居民，在社区中已经形成固定的人员脉络和文化氛围，不适宜的改造会破坏这种氛围，导致居民旧有乡情感缺失。此外，过多的施工建造会极大增加改造成本，滋扰居民日常生活，要把改造做到巧妙而细润有效。因此使用后评价对如何改造、改造目标、改造内容有指导性作用。在这个过程中，居民参与变得十分重要。如何能经济、有效、直观、具体的实现居民的使用需求才是改造的关键。

老住区普遍存在的问题是：户外公共活动区狭窄或缺失，泊车场地缺乏整体规划，缺少社区内绿地但有街区绿地，公共机构呈小规模分布，导致社区服务力不足。此外，社区维护是提高住区满意度的重要因素，包括社区的清洁服务、和睦的邻里关系、适宜的私密性、噪音的减少等。住宅楼的年久失修和高楼层带来的行动负荷是引起居民不适的因素。

此外，老住区改造还需结合社区发展和特有文化，进行综合设计。老住区最初的建造目的是其文化产生的根基，应在设计中体现出来。还要结合设计场地的周边环境、特征来做合适的调整和设计定位。本研究为老住区改造提供了有效的信息和设计依据，并结合设计案例详尽的阐述了老旧社区改造需注意的要点和主导因素，为从业者提供具体的操作借鉴。

参考文献

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[2]刁承泰, 葛永军, 黄京鸿. 重庆市城市用地与城市发展的互动关系[J]. 长江流域资源与环境, 2001(06):499-503.

[3]续继, 王于鹤. 数字经济中的隐私保护和数据共享——基于隐私顾虑与个人信息虚构的视角[J]. 统计研究, 2022,39(02):48-63.

[4]刘辛夷, 刘梦涵. 《楼宇前——地域文化视角下社区公共空间的重构与设计》[J]. 传媒, 2023(23):103.

[5]陈璐, 王璐. 社区照料服务可及性对城市老年人生活满意度的影响[J]. 中国人口科学, 2023(01):56-69.

[6]宋正娜, 华芙莉, 刘少丽. 义务教育资源资本化相关研究进展与述评[J]. 地理科学进展, 2021,40(10):1771-1787.

[7]孙惠惠, 章新平, 黎祖贤, 等. 长江流域不同类型降水量的非均匀性分布特征[J]. 长江流域资源与环境, 2019,28(06):1422-1433.

[8]刘廷, 王静. 新华网-重庆频道. 检索来源: 新华网新闻: http://cq.news.cn/2023-04/28/c_1129575910.htm, 2023(04)

[9]左黎韵. 人民网-重庆频道. 检索来源: 人民网: http://cq.people.com.cn/n2/2023/0506/c365402-40404210.html, 2023(5)

[10]黄伟. 新华社. 检索来源: 中华人民共和国中央人民政府网: https://www.gov.cn/yaowen/2023-04/28/content_5753698.htm#7, 2023(4)

项目支持：重庆市教育委员会人文社会科学项目，项目名称：基于重庆老旧住区信息能力的景观设计研究  编号：22SKGH154