新政策下的城市更新规划战略和实施方案研究

新政策下的城市更新规划战略和实施方案研究

袁奕琪

湖北省规划设计研究总院有限责任公司 湖北 武汉  430000

摘要：城市更新是城市高质量发展过程中的重要步骤，也是现代化城市建设的必然要求，对于经济转型发展、城市建设等具有积极作用。当前我国关于城市更新规划方面的研究和重视程度都在不断加强，城市投入更新规划中的资源和精力也在逐渐增加。本文针对城市更新规划制度建设进行分析，对新政策下的城市更新规划战略展开了探讨，不仅可实现城市的有效更新，还能保障更新规划的合理性及发展性。

关键词：城市更新；规划战略；实施方案

1城市更新规划政策

1.1国家层面相关政策

目前各地在实践过程中执行的与城市更新相关的国家层面的政策主要有三个文件。一是2017年3月住房和城乡建设部出台的《关于加强生态修复城市修补工作的指导意见》（建规〔2017〕59号），以改善生态环境质量、补足城市基础设施短板、提高公共服务水平为重点，致力于转变城市发展方式，治理“城市病”，提升城市治理能力。

二是2020年7月国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），旨在改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。2020年12月以来，住房和城乡建设部先后印发了六批城镇老旧小区改造可复制政策机制清单，围绕工作统筹协调、项目生成、资金合理共担、社会力量参与、金融机构支持、动员群众共建、项目推进、存量资源整合利用、小区长效管理等“九个机制”，总结地方具体做法。

三是2021年8月住房和城乡建设部出台的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号），要求城市更新坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，同时明确了四个方面的指标，即原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%、原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2、城市更新单元（片区）或项目居民就地就近安置率不宜低于50%、城市住房租金年度涨幅不超过5%。

1.2地方实践探索

我国城市更新起步于20世纪80年代的旧城改建，但之后随着城镇化快速发展，外延式扩张模式在城市发展中占主导。2009年，以广东省实施“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造为标志，地方开始对城市更新进行系统探索。之后，相继有40多个城市出台了城市更新实施办法、实施意见或专项实施方案等地方性法规文件。截至目前，全国有一个省和三个城市从立法层面出台了城市更新条例，分别是《辽宁省城市更新条例》（2022年2月1日正式实施）、《深圳经济特区城市更新条例》（2021年3月1日正式实施）、《上海市城市更新条例》（2021年9月1日正式实施）、《北京市城市更新条例》（2023年3月1日正式实施）。

从已有实践来看，城市更新的内容涵盖了城中村改造、棚户区改造、老旧小区改造、老旧工业片区转型升级、传统商圈提档升级、环境治理和生态修复、历史街区保护等多个方面，更新内容经历了从以改善硬件设施的物理环境整治为主向满足高质量发展要求的系统性多维度转变。早期多数城市的更新内容有不同侧重，或限于旧城镇、旧厂房、旧村庄为主的“三旧”改造，或以短期行动计划实施某一方面的更新改造。近年来，部分城市从提升城市整体功能、促进城市高质量发展的角度对城市更新进行了相对系统的政策体系设计。

2新政策下的城市更新规划战略

2.1新政策背景和重要原则

在新政策下，制定规划战略时应遵循一些重要原则。一方面，可持续发展原则是城市更新的核心原则之一。规划战略应当注重社会、经济和环境的协调发展，确保城市更新能够长期持续并为居民带来实际的福祉和可持续的发展。另一方面参与和民主原则是新政策下规划战略制定的重要基础。政府应当广泛征求利益相关者的意见和建议，特别是居民和社区的声音应得到重视。通过建立开放、透明的参与机制，确保决策的合法性、公正性和可行性。

2.2规划战略的制定和目标设定

第一步，在进行城市更新的现状评估和问题分析时，需要全面了解城市的发展状况、存在的问题和挑战。这包括对老旧建筑的数量、状况和利用率进行调查，评估基础设施的完备程度和现代化水平，以及评估环境质量和可持续性等方面的情况。通过收集和分析这些数据，可以确定城市更新的紧迫性和重点改造领域，为后续的规划提供基础数据和信息。

第二步，在明确城市更新的目标和愿景时，需要制定长期目标，以实现城市的可持续发展和综合效益。这可以包括提高居民生活质量，如改善居住环境、增加公共服务设施等；改善城市形象，如提升城市景观、塑造城市品牌等；促进经济发展，如吸引投资、促进创新产业发展等。同时，这些目标需要具体可量化的指标和评估体系，以便衡量城市更新的进展和成效，并进行及时调整和优化。

第三步，是确定城市更新的空间布局和功能定位，以确保城市更新的合理性和有效性。这涉及到根据城市的特点、发展需求和市民需求，确定不同区域的更新重点和功能定位。例如，商业中心可以集中在特定的商业区域，居住区可以合理规划住宅区和社区设施，公共设施如教育、医疗、文化等可以分布在便利的位置。通过合理的空间布局和功能定位，可以提高城市的整体运行效率，满足市民的多样化需求。

3新政策下的城市更新实施方案

3.1制定差异规划政策

潜力发展区域是城市更新规划的主要对象，具有丰富的资源本底和发展潜力，通过城市更新改善潜力发展区域的环境、业态情况等，能实现持续盈利，对于发展城市经济、提升城市竞争力具有积极作用。因此，在城市更新规划过程中，应加强对潜力发展区域的重视，将城市更新规划的重点放置在土地集约、高效利用方面，完善区域功能，并结合区域发展情况和需求，制定差异规划政策。例如，针对部分落后区域，发挥轨道交通枢纽在公共服务、土地价值等方面的作用，制定针对性建设政策；针对老旧小区改造等实现政策松绑，如将小区加装电梯政策从产权所有人同意比例降至2/3，以此推动老旧小区改造。

3.2科学进行动静分区

在城市发展过程中，由于各区域实际情况不同，因此发展程度及优势各不相同，各区域对城市更新建设及环境等方面的需求存在较大差异，对此，在展开城市更新规划过程中，应科学展开动静分区，分类推进城市更新。一方面，应根据中心城区用地情况，结合城市各片区详细规划，多层次展开优化升级，并按照拆除、整治和保留不同需求，划分为“动区”和“静区”两个类型。另一方面，动区的更新规划应关注城市功能，完善城市设施，强化公共空间规划；静区的规划更新应以保留和整治为核心，根据实际情况，采取合理的更新措施，改善居住环境，强化历史文化保护，避免大拆大建。

3.3加强智慧系统运用

新时代背景下，现代技术水平逐渐得以提升，为提升城市更新规划决策的科学性及合理性，应加强智慧系统的运用和研究，充分发挥智能化技术的作用。对此，应积极开发“城市更新智慧监管信息系统”，实现对于城市更新建设过程的动态跟踪和管控，其既能提升城市更新规划的科学性、合理性及有效性，又能实现对城市更新的全程管控，一旦发现问题，例如城市更新内容、项目等与城市发展方向存在出入，可及时进行调整，以保障城市更新规划的合理性，降低后续项目烂尾概率。此外，信息技术支持下的城市更新规划，还能强化对国土空间的利用率，将城市建设从传统粗放、外延的模式中解救出来，实现集约发展，进一步提升城市更新规划水平。

结束语

城市更新是实现城市可持续发展和提升居民生活品质的重要任务。通过强化政府引导和监管、促进合作与创新、加强居民参与和权益保护、加强规划和综合配套等方面的措施，我们可以推动城市更新项目的顺利实施，实现经济、社会和环境的可持续发展。同时，这些措施也能够增强政府的决策能力和执行力，提升市场的规范性和竞争力，使城市更新成为一个共赢的过程，让城市成为人们安居乐业的美好家园。通过不断的努力和改进，我们可以建设出更加宜居、宜业和宜游的城市，为人民创造更美好的生活。

参考文献

[1]于泓.城市更新中的城市设计策略探讨[J].中国住宅设施,2023(2):70-72.

[2]夏欢欢.基于城市更新视角的城市设计策略与实践分析[J].智能城市,2023,9(2):3.