关于城市更新运营的研究

关于城市更新运营的研究

陈旭

（中交第一航务工程局有限公司,天津，300450）

摘要：在城市更新起步发展阶段，多数城市更新项目在规划策划阶段面临“重建设轻运营”、“更而不新”的问题，国内在实施的城市更新项目多处于一二级开发阶段，缺乏三级运营实操案例及借鉴经验，但从住建部印发的《实施城市更新行动可复制经验做法清单》来看，目前北上广及江浙沪地区已在探索运营前置和全流程一体化推进模式，通过长效运营收入平衡改造投入。在未来城市建设存量发展的趋势下，深入挖掘城市运营潜力，创新运营模式，向城市运营转型将是未来参与城市更新项目的核心竞争力。

关键词：城市更新；规划设计；产业资源；运营管理

一、城市更新概述

城市更新这一概念，法律法规上国家暂无统一定义，参照《深圳市城市更新办法》，城市更新是指对城市建成区（包括旧工业区、旧商业区，旧住宅区、城中村等）内不符合社会经济发展要求，根据城市规划和办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

根据住建部的相关要求，城市更新需要综合考虑“留改拆”，以保留、利用、提升为主，防止进行大拆大建。结合“留、改、拆”方式的不同，城市更新项目按照改造力度由弱到强，可分为综合整治类（留）、改建完善类（改）、拆除重建类（拆）三种类型。现阶段政府大力推进城市更新行动由“开发模式”转向“运营模式”，单纯的开发销售项目在城市更新业务中少之又少，几乎所有的城市更新项目都会要求企业自持一定的资产进行运营。

二、城市更新运营内容

城市更新根据可运营程度，可进行划分为“非经营性、经营类”，非经营性项目在运营层面，以公益性，民生类项目为主，运营层面核心为保障政府资金的按时支付；经营性项目，以盈利为项目核心，重点是优化落实产业的导入路径、保障运营团队的服务能力，以保证项目物业价值的提升和项目的持续收益能力，经营性项目大致可以分为重资产类和轻资产类。

（一）重资产运营

企业直接进行资金投入，以拆除重建或收购商业物业改造提升等方式，获得资产所有权和运营权，通过精细化运营使得项目资产增值，如写字楼、厂房、综合体等。

目前各类城市更新方式中，最终的业态通常都会同时涵盖商业、办公甚至厂房等。开发商通常选择打造综合体，规划商业、商务、居住、酒店、公寓、景观等功能空间，在通过办公整租、公寓出租、厂房出租或商业运营等方式获取租金收益的基础上，针对入驻企业/租客的提供软性服务，获取服务边界的收益。

（二）轻资产运营

1.老旧小区改造服务型

通过引入社会资本对老旧小区的公共设施、环境的改造、房子室内改造，换取该小区、街道物业管理权限，从而通过物业及资产的运营而获益。目前具有代表性的愿景明德与政府共同打造的“劲松模式”最具有代表性，投资平衡模式主要依靠社区内闲置空间再利用、建造立体停车综合体支撑投资回报，同时利用物管平台衍生生活增值服务及多种经营，例如租售业务、针对老年的长租公寓、到家服务等业务。

2.长期租赁型

通过长期租赁的方式取得资产使用权，把旧的资产进行改造装修，来实现长期租赁型盈利。共享办公、众创空间以及长租公寓等，基本都属于长期租赁型。运营方长租后，对空间进行分割与改造，再单独出租，基于改造后美观装修与运营方提供的优质物业服务，获得更高的租金溢价以及服务费。

轻资产主要为相对于重资产来说较少的占用资金，充分利用杠杆化。轻资产模式下，企业不持有或尽量减少持有土地和房屋等重资产，主要利用企业管理、项目运营的丰富经验以及一定的社会关系、资源等来运营项目。在一定程度上，城市更新的本质就是对城市资产的管理，而轻资产模式相对于重资产模式，更偏重于对存量资产的管理。市场主导型的城市更新项目更偏向于零星项目更新，选择项目时更加关注投入可控、周期可控、未来资产可实现溢价，聚焦一二线城市的商办项目，以资产运营逻辑进行实施“低成本获取—升级改造—精细运营—资产增值—租金收益分成—证券化/出售”。其中，投资机构倾向于资产增值后退出，开发商依据自身商办运营实力选择轻资产或重资产方式长期运营，运营方或顾问公司倾向于输出专业运营管理服务。

三、城市更新运营核心要素分析

城市更新运营的成功与否，最直观评价因素就是项目的经济指标是否达到了预期，但整体经济环境不景气或特殊时期（疫情）也会导致一个原本盈利的城市更新项目变得短期亏损，本次核心要素分析，仅从宏观上进行分析，不对各变量对经济指标的影响进行量化分析。

（一）规划和设计是方向

如城市建设及更新规划千篇一律，“同质”化严重，新建项目未结合自身实际情况模仿甚至照搬其他地区建设经验，导致改建设项目风格相似，丧失区域竞争力，项目没有特色的规划、设计，城市更新项目必定不能成功，第一个核心要素为做好城市更新规划和项目设计，精准定位项目特色，以设计为引领，保障项目可持续化运营。

做好规划设计的前提为做好城市体检工作，城市体检是指对城市发展状况以及城市规划建设管理成效进行监测、分析、评价，揭示城市运行发展状态，掌握城市发展特征，查找城市建设发展存在的问题，是城市更新项目的重要抓手以及后续工作的基础。

根据城市体检结果，编制城市更新专项规划，这个专项规划要对城市体检中发现的“城市病”提出“诊疗”方案，为城市更新工作推进提供强有力的规划指引与管控约束。

（二）产业资源是关键

在城市更新背景下，产业资源导入是城市更新项目中必不可少的一环，同时也为整个城市的发展提供了有力的保障，产业运营收入将作为城市更新投资成本回收及取得合理投资回报的来源。

良好的产业资源导入需要建立完善的产业导入计划，分析项目特色，制定目标群体，采取投资招商、增量招商、运营招商、能力招商、产业集聚招商、场景招商、离岸招商等方式渠道，主动谋划主导产业招商推介、积极参加重大活动，充分调动市场主体积极性，借力以商引商发挥“乘法”效应，持续提升园区影响力，开放拓展招商新局面，同时注重产业的全周期良性发展，加强产业资源导入后效果评价与评估工作。

产业资源的导入需要多方共同配合，规划设计单位提出上位规划后，政府需给予一定的政策支持或招商引资协助，投资方可通过自己的产业联盟或委托第三方产业导入企业通过大数据分析，进行企业匹配，为更好地吸引企业入住，按照规划、设计方向发展，政府需协助协调当地金融机构给予资金支持或投资方成立产业基金提供部分资金支持，同时投资方需加强产业后评价沟通，对于偏离方向的产业或未达到预期的产业要及时复盘分析，找出问题所在，共同解决，不轻易改变规划设计方向，要做长线操作。一个成熟的产业市场培育是个漫长的过程，需要各方共同协力完成。

（三）运营管理体系是保障

城市更新项目规模大、产业关联度度高、业态类型丰富、开发建设周期较长，运营管理体系搭建及导入过程复杂。从启动、规划建设、销售、运营，有些项目长达十余年，需要开发主体有较强的融资能力、城市运营和产业能力等，是一个跨周期、系统性、综合性的过程。选择专业运营服务机构、专家顾问团队对规划设计定位、功能业态、空间形态进行把关，将规划设计、建设、运营管理三个环节进行一体化推进，提升城市更新规划可实施性。

四、结语

城市更新是提升城市综合竞争力的有效途径；产业资源导入是促进区域协调发展的重要手段；政府参与是产业资源导入成功的重要保障；企业是参与城市更新项目的核心力量。目前城市更新逐渐发展为包括其在内的多角色参与的“自下而上”的“自组织”模式，能够有效地调动社会资源，发挥开发商和社区居民的积极性，也能够一定程度地响应社区发展诉求。在此背景下，产业资源导入等要素存在资源配置与利用的公平性、发展视角的战略高度与长远性、实施推进的效率等多方面问题与挑战。

参考文献：

[1]住房城乡建设部.《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号）[Z].2023-07-05

[2]深圳市人民政府.深圳市城市更新办法（深圳市人民政府令第211号）[Z].2009-10-22