不动产测绘技术及质量控制途径之研究

不动产测绘技术及质量控制途径之研究

胥森

四川省综合地质调查研究所（四川省德阳地质工程勘察院有限公司）  四川 德阳  618000

摘要：不动产测绘能够真实反映不动产自然状况，是不动产确权登记的重要参考依据。我国不动产测绘已经取得了阶段性成果，但在实际工作中，影响测绘质量的因素众多，对此，必须做好不动产测绘技术及质量控制，通过有效的措施保证测绘质量。本文分析了影响不动产测绘质量的相关因素，并从完善质量管理体系、完善质量标准规范、完善不动产测绘质量控制机制以及不动产测绘关键环节监督四个方面提出具体的质量控制措施，以供参考与借鉴。

关键词：不动产测绘技术；质量控制；途径

Abstract: Real estate surveying and mapping can truly reflect the natural condition of real estate, and is an important reference basis for real estate ownership registration. China's real estate surveying and mapping has achieved phased results, but in practical work, there are many factors that affect the quality of surveying and mapping. Therefore, it is necessary to do a good job in real estate surveying and mapping technology and quality control, and ensure surveying and mapping quality through effective measures. This article analyzes the relevant factors that affect the quality of real estate surveying and mapping, and proposes specific quality control measures from four aspects: improving the quality management system, improving quality standards and specifications, improving the quality control mechanism of real estate surveying and mapping, and supervising key links of real estate surveying and mapping, for reference and reference.

Keywords: Real estate surveying and mapping technology; Quality control; channel

引言：随着城镇化建设发展，不动产测绘需求发生转变，需以高标准要求开展不动产测绘，满足实际测绘成果要求。因此，为了合理规避与减少影响不动产测绘质量的因素，进一步强化不动产测绘关键应用，文章主要内容是探究不动产测绘技术及质量控制途径。

1不动产测绘概述

不动产测绘是指对具有权属性质的不动产，如林木、构筑物、土地、陆域建筑、海域建筑等进行科学、精准的调查、测量与数据处理工作，进而获取完整、真实的不动产法定地理空间位置、相关权益信息、面积信息、物理特性、权属情况等。从学术领域角度来看，不动产测绘属于测绘学中重要的分支，与我国土地管理、房地产市场等关系密切，服务于产权确认、登记、流转、管理、规划等方面。为实现不同专业领域的不动产测绘技术的衔接，基于全统一化视域界定了数据分类指标体系、空间基准、测量单位、测绘属于、面积计算方法、数据表达等，并构建了不动产测绘标准体系，如表1不动产测绘标准体系所示。

表1不动产测绘标准体系

2不动产测绘特点分析

2.1权威性

不动产测绘是一项严格遵循国家相关法律法规、规范性文件、规范测量仪器标准所开展的专业活动，其形成的测量结果则作为房产的原始档案。同时，不动产测绘还需由专业部门进行审批，保证所有环节均不存在随意改动或臆测行为，以保证测绘数据的公正性、真实性。待审批通过后，可直接将测绘结果作为房地产法律依据。

2.2测绘的比例尺与对象不同

不动产测绘的对象包含城市、土地、建筑物等，这些测绘对象的规模相对较大，含有丰富的细节信息。同时，不动产测绘的主要作业场所为野外环境，相比于其他环境，野外环境中地理信息较为复杂且范围较广。因此，不动产测绘要求的比例尺与图纸相比较大。

3不动产测绘的关键技术

3.1RTK定位技术

RTK定位技术，是一种基于全球导航卫星系统实现的高精度实时定位技术，其具有厘米级、亚厘米级的定位精度，属于不动产测绘中较为常用的关键技术之一。该技术具有以下特点：其一，RTK技术可以借助GNSS接收设备持续记录卫星信号中的载波相位信息，以保证不动产测绘结果的精度；其二，在RTK作业模式下可通过基准站与流动站实现实时差分修正。提前设置坐标精确的基准站，其能够持续接收卫星信号并计算观测值与已知位置偏差（差分校正信息），如对流层延迟、电离层延迟、卫星钟差等影响定位精度因素。在待测位置安装流动站，接收卫星信号并解算初始定位，由基准站将差分校正信息发送至流动站。当流动站接收到差分校正信息后，会结合自身观测数据消除系统性误差，以此快速解算整周模糊度，最终实现厘米级及以上的实时三维定位。

3.2全站仪的应用

全站仪属于不动产测绘作业中常用的测量仪器，其结合了多种传统测量仪器的功能，如测距仪、经纬仪、水准仪以及内置测量软件，可以在单一操作后实现多元化、多样化的测量任务，如斜距、平局、垂直角、水平角的测量，在应用时具有测量准度高、误差小、自动化水平高等优势。全站仪的核心功能有电子测距、电子测角、自动计算以及数据存储与传输，同时也可以根据不同情况应用不同的扩展功能与辅助设备，如免棱镜测距、倾斜补偿、GIS数据采集等，从而以更高精度完成不动产测绘任务。

3.3三维激光技术

三维激光技术（Terrestrial Laser Scanning，TLS），具有高精度、高速化、数字化的特点，是一种先进的测绘及数据采集技术，通过高速激光扫描测量方式实现高分辨率、大面积、快速地获取被测物体三维坐标值及相关数据，如RGB颜色、反射率等，因此该技术能够测绘各种复杂地形，具有较强适应性[1]。三维激光技术的实际应用过程相对复杂，需要先构建测绘控制网络并根据具体情况分析测绘条件，以确保三维激光技术的有效性与合理性。一般会联合GPS技术共同开展测绘，以实现动态测绘效果。此外，三维激光技术能够结合碎部测量技术共同应用，形成全地形测绘模型并提升DEM数据精度。

4影响不动产测绘质量的因素

4.1检查工作滞后

在不动产测绘开展前，并未结合实际情况针对性制定质量防控措施，致使生产与检查脱节，测绘成果检测工作滞后，缺乏一定的时效性、有效性，无法及时通过检查提前解决相关质量问题。

4.2检查不严格

不动产测绘的技术要求、专业标准较高，测绘结果往往由同一检查单位或某些检查单位执行，在长久接触下难免形成人情往来，在一定程度上影响了检测结果的真实性、规范性以及可靠性[2]。

4.3检查机构形同虚设

不动产测绘工作体量较大，部分单位可能因任务繁重、专业检查人员数量少等情况主观缩减检查环节，或是临时指派部分不了解情况的检查员执行检查工作，导致检查职责流于形式、浮于表面。

4.4质量控制体系对不动产测绘质量的影响

测绘结果的可追溯性的强弱直接与不动产测绘质量控制体系的规范、健全性、合理性相关联。如若质控体系存在问题，则会造成责任追溯模糊现象，导致责任下落不准确，在一定程度上降低了质控手段的有效性与价值。

5不动产测绘质量控制的途径

5.1完善质量管理体系

明确ISO质量管理体系的核心价值与普适性原则，以其为先导构建不动产测绘质量管理体系，同时在此基础上充分考虑不动产测绘的特殊性，如周期性长、客户需求多样化、空间数据采集精度要求高等，以确保所形成的新体系既符合国际标准的严谨性，又能够凸显不动产测绘作业的特殊性[3]。

5.2完善质量标准规范

标准规程是否完善会直接影响不动产测绘成果质量，因此，需要制定或修订详细的质量标准规范，涵盖测绘技术、数据处理、成果输出等全过程，确保所有测绘活动均有明确的质量标准遵循，并建议成立专家会审认定小组和专家仲裁，及时对实际工作中遇到的重大问题、争议性内容进行调协处理和技术指导，推动不动产测绘行业标准化、规范化发展。

5.3完善不动产测绘质量控制机制

不动产测绘产品需实施二级检查、一级验收质量控制机制。其中，一级检查是指先由测绘人员进行自查与互查，而后交由专门检查人员进行审查；二级检查是指在一级检查的基础上，经由测绘单位质量管理部门的最终检查[4]。需注意，各级检查都必须独立完成，不可省略或替代，以便依据技术规范规程、技术设计书等资料对测绘过程、成果进行全面检查，有效发现测绘问题并及时整改。此外，一级验收通过经由委托方组织的相关技术专家、符合资质要求的质量检验机构等进行测绘产品质量检验与验收。

5.4不动产测绘关键环节监督

在完善不动产测绘质量控制机制的基础上，需要加强对不动产测绘关键环节的监督，具体监督要点包含以下几方面：一是正式测绘前，要严格审批测绘方案，确保方案内容的合理性以及可行性；二是测绘期间，要严格按照操作流程使用测绘仪器，要对特殊结构进行多次测量，避免数据误差，若测量数据存在误差，需要认真查明原因并进行校正；三是测绘完成后，需仔细审查各测绘环节生成的数据信息，按照验收标准确认测绘结果是否符合要求，并做好测绘成果评估

[5]。

结束语：

综上所述，不动产测绘具备复杂性、权威性等特征，检查工作滞后、检查不严格、检查机构形同虚设、质量控制体系不健全等因素都会对测绘质量造成影响，因此，为有效保证测绘质量，需要完善质量管理体系、完善质量标准规范、完善不动产测绘质量控制机制，并对不动产测绘关键环节进行全面监督才能够进一步推动不动产测绘行业高质量发展。

参考文献：

[1]王金龙.基于不动产登记的房地产测绘成果质量控制[J].数字化用户,2024(10):229-230.

[2]李军海.不动产测绘中质量控制的关键技术研究与应用[J].世界家苑,2024(3):148-150.

[3]杨兴翊,孙立强,敖斌.不动产测绘技术及质量控制分析[J].中国房地产业,2022(1):203-205.

[4]魏薪宇.房产测绘在建筑施工面积测绘中的质量控制分析[J].工程建设与设计,2024(5):269-271.

[5]谭倩兰,李冠军,张英.农村房地一体成果质量控制方法研究[J].测绘与空间地理信息,2023,46(4):203-205.