农村房地一体确权登记发证存在的问题及对策建议

农村房地一体确权登记发证存在的问题及对策建议

黎绍蔚

利川市自然资源和规划局团堡 国土所 445400

摘要：农村房地一体（即农村宅基地及地上房屋建筑物）确权登记是目前农村发展中的一项重要内容，直接关系到农村千家万户，是农民最关心也是最容易引起争议的一项工作,解决农村遗留下来的宅基地问题，使农村房地管理更加规范，保障农民的合法权益，有利于农村稳定发展,对缩小城乡之间的差异和促进城乡融合发展有着十分重要的作用，也有利于促进乡村振兴。笔者结合自身在基层工作实际，对确权登记发证存在的问题，谈点肤浅的看法，以期对不动产确权登记工作有所裨益。

关键词：农村房地一体；确权登记；对策建议

一、：农村房地一体确权登记中存在的问题

在农村地区的房地一体确权登记工作中，存在多个显著的问题，这些问题直接影响了确权登记的准确性和有效性，其中最为突出的是“一户多宅”现象、合法面积划分缺乏相关标准以及宅基地权属纠纷难以处理。

1.1 “一户多宅”现象

“一户多宅”现象是农村房地一体确权登记中面临的一个普遍问题。由于历史原因、家庭人口增长以及继承等多种因素，许多农户拥有多处宅基地，这与现行的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定相违背，即农村村民一户只能拥有一处宅基地。笔者长期在基层工作深知农村宅基地的详情：在实际操作中，“一户多宅”现象形成的原因有新建住宅后，原有住宅未及时拆除处理；在自身已有住宅的基础上自然继承获得宅基地；他人赠予或自信购买住宅。对于“一户多宅”现象的处理往往比较复杂，一是对于因合法原因形成的“一户多宅”，如继承或赠与等，应予以确权登记；二是对于没有合法原因的“一户多宅”，只能确权一处，其他宅基地需要依法进行处置。

1.2 合法面积划分缺乏相关标准

农村宅基地的用地标准因地区而异，在实际操作中往往存在较大的灵活性，从而导致在确权登记时，对于宅基地面积的划分缺乏统一的标准，容易引发争议，而且超标准面积部分的处理和房屋落实并未形成合理的处理方式，也会导致一些问题出现。

1.3 宅基地权属纠纷难以处理

由于历史遗留原因、权属证明文件缺失以及家族矛盾等多种因素，宅基地权属纠纷在农村地区屡见不鲜，主要有因邻里之间的权属纠纷和房屋买卖、继承导致的权属纠纷，这类纠纷的处理往往涉及到复杂的法律程序和大量的调查取证工作，给确权登记工作带来了很大的困难。

二、农村宅基地不动产确权登记问题出现的原因

2.1 宅基地流转机制不健全，滥用现象严重。在我国，宅基地的流转受到法律的严格限制，只能在集体内部进行。然而，由于流转机制的不完善，宅基地的私下交易、非法转让等现象时有发生，这些非法流转行为导致了宅基地权属的混乱，给确权登记工作带来了极大的困难，也导致农民对宅基地的利用效益也受到了限制，进一步加剧了确权登记的难度

2.2 监督管理不到位。随着城市化进程的加快，越来越多的农民进城务工，导致农村宅基地的利用率降低。部分村干部法制观念薄弱，为了人情会包庇纵容村民“一户多宅”、“少批多占”等违法情况，而且各级主管部门并未严格按照相关审批要求开展工作，导致审批监督效果不佳，出现大量工作漏洞。在此背景下，一些农民为了追求经济利益，将宅基地私自出租、转让或改建为其他用途，甚至违法占地建房，严重破坏了宅基地的权属关系，给确权登记工作带来了极大的挑战。

三、加快房地一体确权登记发证工作的对策

从当前农村房地一体登记发证工作的实际情况来看，想要加快登记发证工作，就需要采取以下几个对策：

3.1 加强组织保障工作

农村集体土地确权登记发证工作政策性，技术性很强，涉及面大，情况复杂，关系到人民群众切身利益。市人民政府是农村集体土地登记的法定主体,要求各部门明确工作职责，提高责任意识，切实推进确权登记发证工作。开展初期建议市、乡（镇）要成立农村集体土地确权登记工作领导小组，专门负责组织并实施农村集体土地确权登记工作，村(社区)同时做好确权宗地图和公示表内容的调查核实，按照一户一档收集权属资料及证明材料等工作。各级自然资源部门作为具体承办单位，负责承担领导小组的日常工作， 负责编制方案、分解任务、落实责任、明确进度、抓好落实等工作，为工作的开展奠定坚实的组织基础，是加快推进农村房地一体确权登记发证工作的首要前提。

3.2 加大对确权登记工作的宣传

农村房地确权登记工作有利于保障农民自身的利益，在确权登记工作实施过程中要始终做好相关宣传工作，引起农民的重视，落实好政府工作，有效确保宣传工作的顺利进行。充分利用新媒体、电视等的优势开展宣传，同时，村委会也要做好对农户的宣传工作，还可通过村级微信群发布房地一体登记相关信息，加强对确权工作的宣传，引起农户的关注，主动联系村民，让村民提前准备好相关的资料，外出打工的村民需要提前准备好需要的资料委托家人和村干部代为办理相关的工作。如果农户不配合工作，则需要村干部做好有效的解说工作，要让农户充分意识到确权登记工作的重要性，提高农户对不动产确权登记的重视力度，增强农民群众对工作的配合，以此加快工作的完成速度和质量。

3.3 严格规范登记行为

  加强业务培圳，组建精干的登记队伍。农村土地确权登记工作是一项打基础，利长远的系统工程，涉及对象广泛，政策性和专业性强，工作标准要求高，各类历史遗留问题繁多，要求确权登记人员必须有过硬的业务登记水平。市级自然资源主管部门要制定好不动产操作规范，做好乡镇国土资源所和村社区干部业务人员实际操作培训，熟练掌握政策法规和操作步骤。组建利川市房地一体发证沟通工作微信群，交流解答实操问题，按照统一标准，规范程序，放权基层，应确尽确，上下联动，分工协作，采取多方措施集中批量和个性化办理，同时加强对宅基地登记发证工作的监督检查，确保宅基地登记发证工作顺利完成。在工作开展过程中，针对“一户多宅”问题出现的具体原因，如果权属合法，则可直接确认权属，但不可继续修缮和改造，确保相关工作的合法性与合理性。

四、房地一体确权登记发证工作建议：

4.1 加强农村宅基地管理的法律体系建设

建立一个健全的法律体系不仅需要对现有法律法规的梳理和修订，还需要根据农村宅基地管理的实际情况，制定出一系列针对性强、操作性高的地方法规和政策。这些法律法规应明确宅基地的权属、流转条件、使用权限等内容，为农村宅基地的管理提供明确的法律依据。此外，需要出台房地一体登记发证的配套文件，严格宅基地管理，完善农村宅基地的进入、退出、收回监管措施。

4.2 推进农村宅基地流转制度改革

传统的农村宅基地流转受到诸多限制，导致土地资源无法得到有效利用，因此，推进宅基地流转制度改革显得尤为重要。这一改革应包括放松流转限制、建立流转市场、明确流转程序等方面，同时，需要关注农村发展新状况，探索宅基地流转新思路与新方法，需要建立起一套完整的宅基地流转监管机制，确保流转过程的公平、公正和公开，以集体性出租、合作等方式实行有偿使用，使空闲的宅基地得到充分利用。

四、结语

综上所述，农村房地一体确权登记不但将农民的不动产权明晰了，更解决了权属纠纷问题，既有效保障了农民的合法权益，又推动了农村经济快速发展，需要确保整个确权登记过程的有序性，同时结合房地的复杂性，及时采取有效的措施加强管理工作，充分保障农民的权益。

参考文献：

白新明   农村房地一体确权登记发证中存在的问题及应对策        民生与经济（2022）05

张  俊  农村房地一体确权登记发证中存在的问题及对策 研究 中国房地产（2021）地9期

作者简介：黎绍蔚 1969.12.05 男 湖北利川 土家族 专科 土地管理工程师 研究方向:自然资源管理