浅析老旧小区改造的内容与方法

浅析老旧小区改造的内容与方法

张维林

中交二航局建筑工程有限公司

摘要：随着我国城市发展，土地资源的紧缺，实施老旧小区改造换新，是满足人民群众美好生活向往，以及城市更新发展的必然要求。本文简要阐述了老旧小区改造的背景和意义，因此，本文针对这些亟待解决的问题，简要探讨了改造过程中的一般方法；接着在“四节一环保”等技术基础上，加入绿色与智慧的改造方法；最后在多种新政策的指引与扶持下，探讨其他新颖的改造方法。力求在这些方法中，探索与优选合适的改造方法。

关键词：老旧小区；绿色与智慧；改造方法

引言：在城市化进程加快推进的过程中，老旧小区显露出长期性、艰巨性、复杂性和紧迫性的问题，成为美好城市建设的巨大阻碍。老旧小区改造是社会高度关注的民心项目，党的二十大报告指出，增进民生福祉，重点推进城市老旧小区改造，改造事无巨细，解决人民的燃眉之急，让人民的幸福感更持续，获得感更满足，安全感更保障。

1、老旧小区改造存在的背景和意义

   1.1改造背景

党的二十大报告字字千钧，句句铿锵，提出了“采取更多惠民生、暖民心举措，着力解决好人民急难愁盼问题”的要求，为住房城乡建设未来工作指明了方向。住建部坚持以人民为中心的发展思想，持续发挥党建领引作用，通过实际行动，把贯彻落实党的二十大精神，和抓好住建领域各项重点工作结合起来，抓紧抓实各项任务，统筹疫情防控和经济社会高质量发展，加快推进城市更新项目谋划，加快老旧小区改造建设，加快市政道路建设，努力增进民生福祉，提高人民生活品质，为人民描绘美好生活新图景，使民生温度持续升温。

    1.2 改造意义

民生是国家的根基，中国共产党的一切奋斗都是为了人民谋幸福。只有民生得到发展，国家才能长治久安。中共二十大报告已对改善民生和生活质量作出了详细规划。在重大政策的指引下，老旧小区的改造，积极回应了人民的诉求，让人民不断感受真正的改善，不断增强发展的信心，不断实现对美好生活的向往。

2、老旧小区改造现状分析

老旧小区是城市发展的时代印记，承载着多代人的生活记忆。老旧小区改造坚持以“为民不扰民”和“倾听群众诉求”的方法，对老旧小区外立面进行了更新、管网配套设施进行了改造、小区绿化及停车位等进行了全方位的升级。

新建口袋公园等公共活动场所，家门口的小“公园”越来越多，满足了市民“出门看公园、开窗看绿色”的愿望。相关工作人员加大了上门走访的力度，倾听群众诉求，进一步提高了老旧小区改造中的服务意识。全面推进危房改造、既有多层住宅加装电梯、电动自行车充电桩安装等改造工作。在改造过程中不断提高民主参与、协调和监督，保障居民的知情权和参与权，让居民成为“改造设计师”。

接下来，还会将老旧小区改造、污水零直排、新型智慧城市建设发展等专项工作结合起来，积极在多个老旧小区开展既有建筑节能改造试点。在“智慧工地”监管平台下，加强对全区建筑保温材料、外门窗等建筑工地节能质量检查，逐步建立建筑节能全过程监管体系。

将文化底蕴和人文情怀融入老小区改造，是城市老旧小区改造的一大特色，用绿色智慧的改造元素，留住城市记忆，守护城市烟火气。

3、老旧小区改造内容分析

老旧小区建造年代久远、基础设施落后，存在一定的安全隐患。根据国家相关文件要求，统筹推动老旧小区改造，合理确定相应改造内容。城市老小区改造坚持遵循基础型、完善型和提升型三种不同类型的改造方式，结合每个老旧小区的实际情况，因地制宜，合理精准施策，从房屋安全、基础设施、配套服务等方面，合理确定不同类型的改造重点：从基础型出发，主要改造市政配套基础设施和小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修；从完善型出发，主要是改造环境及配套设施和小区内建筑节能改造；从提升型出发，主要改造公共服务配套设施。

结合城市老城区实际情况，在老旧小区改造过程中，坚持维护与保留的原则，即维护具有较高历史文化价值的建筑，保留传统建筑风格。这种维护、保留的改造模式保留了老城区的原貌，但是成本高、工作量大。目前改造的主流方式是改造升级，其主要方法是修缮小区外观，完善小区基础设施需要，改善居住环境等。  

4、老旧小区改造存在的普遍问题　

由于历史原因，许多老旧小区基础设施不完善和缺失的现象很普遍。许多老旧小区路面坑洼不平、车辆乱停乱放、管线老旧失修，燃气、电力和供水设施落后、环境脏乱差、活动场地匮乏等都是比较突出的问题；同时，乱建难拆、私自电线连接、走廊内堆积杂物、私家车占用和堵塞消防车通道等现象屡见不鲜。老旧小区改造本身投入大、周期长，改了“面子”，却改不动“里子”，其普遍问题主要是以下几个方面。

4.1 管理不善。物业公司管理人员不够专业、管理手段落后，长效管理机制落实不到位，没有维修管养经费，客观造成了改造后反弹较大，成果难以长期保持。

4.2 协调难度大。改造主体参与不足、居民参与改造意识不强。涉及人员较广，意见难统一，且老旧小区居民大多是老年人，思想工作和协调工作难度较大。

4.3 资金缺口。老旧小区改造资金需求总规模较大，改造资金缺乏且资金来源单一，未合理确定改造费用分摊规则，同时缺乏资金保障和管理。

4.4 职责方面。没有明确建设、行政执法、民政、卫生、国土、规划、环保等部门和相关专业单位的管理职责，各相关部门和专业单位没有要按职责分工、没有制定管理细则。

4.5 监管不到位。政府监管缺乏、政策落实不到位、现有相关政策和行业标准有待完善。

5 老旧小区改造的方法

5.1 一般改造方法

基层党建引领共建共治，在老旧小区建立党支部，发挥党员先锋模范作用，提高公民参与度，提高改造能力可信度。完善老旧小区改造配套政策，完善相关指导政策和行业标准，加大政策支持和资金支持，明确各职能部门改造责任，建立老旧小区改造主体诚信体系，建立规范的监管体系。确保政府资金“四两拨千斤”的引导作用，建立政府部门、小区居民、社会资本的资金共同体，多渠道多方式筹措改造资金。推进老旧小区多元化改造，加强社会组织培育，强化业主委员会作用，搭建公众讨论平台，提高老旧小区物业服务水平，完善市场准入机制，建立物业服务合同履约保证金制度。

5.2 绿色与智慧的改造方法

5.2.1改造准备阶段

通过使用无人机对老旧小区进行航拍，获取老旧小区的正射影像，构建三维实景模型，高效完成施工图。无人机的数字化应用，能快速识别违法建筑，帮助老旧小区改造高效高质量进行，大大减少了改造的人力、财力与物力的不必要浪费。

5.2.2 改造拆除阶段

建筑垃圾如铝、水泥砂浆、混凝土和玻璃回收再利用，垃圾被分类回收和焚烧回收能源，不仅提高了建筑与发展垃圾管理的有效性，还提高了资源利用率。

5.2.3 改造施工阶段

优选绿色施工方案，提高施工质量，降低施工能耗。实行低碳施工管理，通过先进施工机械达到节约水、电、材等资源和能耗。充分规划运输方式和运输路线，避免二次运输。合理布置设备台班轮换，合理规划作业半径和进出场路线，优化管理机械设备。

5.2.4 改造运行阶段

对围护结构如外墙保温改造、屋面保温及防水改造、外窗改造和楼道门改造改造和供热系统改造，可以提升建筑的节能水平。包含了建筑的保温性能、提高设备能源利用效率和建筑节能运行管理水平。

5.3新型智慧小区改造方法

与传统的老旧小区相比，新型智慧小区充分利用当前的物联网、大数据、AI、5G等高科技，依靠智慧管理和智能设备，形成一种拥有人脸识别门禁、智能车辆管理系统、智能电梯控制、智能安防系统等一系列新的社区管理和服务模式。老旧小区改造是新型智慧城市发展的必经之路，也是保障居民安全、维护社会稳定的重要举措。

总结：

老旧小区的改造，与城市更新，与城市未来息息相关。绿色与智慧的改造方法，将提升老旧小区改造过程中节能减碳水平。在城市有机更新、老旧小区加快改造的同时，推进产业结构调整、推行绿色低碳建筑和节能改造，持续推动城乡建设绿色发展。在碳达峰、碳中和下，老旧小区改造的方方面面，将得到进一步的完善、进一步的提升。

参考文献：

[1]王雅正.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].中国房地产业，2021(29)：18-19.

[2]鲜知颖,胡畔,唐小宝,聂海峰,隆智宇.基于文化景观基因识别的老旧街区更新研究——以西安市县仓巷为例[J].建筑与文化,2023(01):144-146.