老旧住宅加装浅底坑电梯的风险分析及对策

老旧住宅加装浅底坑电梯的风险分析及对策

徐文杰

浙江省特种设备科学研究院 浙江杭州 310020

摘要：随着城市发展和人口增长，老旧住宅加装电梯成为改善居民生活质量、提升居住环境的重要举措之一。然而，老旧住宅加装浅底坑电梯涉及到一系列潜在的风险和挑战，需要全面的风险分析和有效的对策措施。本文旨在对老旧住宅加装浅底坑电梯的风险进行分析，并提出相应的对策措施，促进加装电梯工作的顺利进行，确保居民的生活安全和舒适。

关键词：老旧住宅；浅底坑；电梯

引言

老旧住宅区的居民生活质量和便利性成为社会关注的焦点之一。在这样的背景下，老旧住宅加装浅底坑电梯成为一项重要的改造措施，可以提高居民的生活品质，提升房产的价值，并为老年人和行动不便者提供更便捷的居住环境。然而，老旧住宅加装浅底坑电梯并非简单的工程项目，其涉及到多方面的挑战与风险。为了确保加装电梯的顺利进行和居民的安全，必须对这些风险进行全面的分析和评估，并采取有效的对策措施加以应对。

1老旧住宅加装浅底坑电梯的风险分析

老旧住宅加装浅底坑电梯涉及到一系列潜在风险，需要进行全面的风险分析。

1.1结构安全风险

老旧住宅的结构可能无法承受电梯加装带来的额外负荷，加装电梯会导致建筑结构的不稳定或受损。在进行加装前，需要对建筑结构进行详细评估，确保其能够承受电梯的重量和振动。

1.2电梯运行安全风险

加装电梯后，可能由于建筑结构的限制，电梯的设计和布置存在一定的局限性，例如浅底坑设计可能无法满足电梯运行的安全要求。此外，老旧住宅的电力系统和消防设施可能不足以满足电梯运行的需求，存在电气安全风险。

1.3加装技术难度较大，实际操作影响因素多

加装电梯的成本主要由建筑成本和设备成本组成，由于超过一半的总成本由居民分摊，而考虑加装电梯的居民又以老年人居多，因此加装电梯应在满足运行稳定性和乘坐舒适性的同时兼顾经济性，这也为电梯的设计、制造和安装工作增加了难度。此外，加装电梯的设计、制造和安装要符合实际住宅结构的要求。电梯设置一般有嵌入式电梯设计和外部电梯设计，加装电梯一般都采用外部电梯设计，不改变原有住宅的通道。这种方案的优点是电梯的加装对于用户的干扰较小，但也存在固有弊端：1)改变了现有住宅的外观，使其向外突出4m左右，对周边管道、设施和消防通道等带来影响，同时施工过程中产生的较大噪声干扰居民的正常作息。2)电梯的施工方案需与实际住宅特点相契合，如需考虑既有住宅可能存在不均匀的地面沉降问题，电梯加装完成后不能对原有建筑物的基础结构造成破坏，不应影响原有建筑物的抗震等级等。另外强制性工程建设规范2023年6月1日实施的GB55037—2022《建筑防火通用规范》第2.2条“消防救援设施”中要求：建筑高度大于33m的住宅建筑应设置消防电梯。该规范还对消防前室使用面积，消防电梯载重量、防火性能，消防电梯井排水容量等作出了明确规定。而老旧小区需要加装电梯时，以及建筑高度大于33m的住宅建筑加装电梯时能否满足上述规范的要求，是目前需要面对的技术问题。

1.4运营管理风险

加装电梯后，需要进行日常的运营和维护管理，包括电梯的定期检查、维护和保养等。老旧住宅的物业管理可能存在不足，缺乏对电梯运营管理的专业经验，存在运营管理风险。

2应对策略

2.1畅通信息公开和投诉反馈渠道，探索建立利益受损补偿机制

1)畅通信息公开和投诉反馈渠道。信息不对称和公开不足使得居民对于加装电梯的政策和好处理解较浅，对具体内容不熟悉，所以参与度不高。因此可以通过业主大会、小区宣传、网络媒体等渠道，针对加装电梯带来的便利、成功加装的案例、国家财政补贴政策等内容进行宣传。针对高层和低层居民的不同诉求进行面对面、点对点的耐心解释，对加装电梯有异议的居民进行协调，走访了解各业主需求与疑虑，让业主因为知情而通情达理，努力平衡加装电梯各方的利益。与此同时，建立投诉反馈渠道，充分利用微信公众号和小区服务站等渠道，让居民真正参与到加装电梯的全过程中。2)探索建立利益受损补偿机制。既有住宅加装电梯改变了各个楼层的使用价值和房价，使得各个楼层居民的收益各不相同。政府应立足实际，在广泛调研的基础上建立具有可操作性的补偿细则和实施方案，提高居民对于加装电梯的支持度。

2.2优化资金筹备模式，拓宽资金筹备渠道

1)优化资金筹备模式，提出操作性强的资金分摊意见和补贴细则。分摊原则应遵循从上到下逐渐递减的原则，因地制宜地制定电梯后期运行、维护费用和其他费用(如检测费、零部件更换费用等)的分摊细则。对符合加装要求的小区提供一定的资金补贴以进一步降低居民的负担。2)拓宽资金筹备渠道。①可以允许符合条件的居民申请使用住房公积金用于加装电梯，如可以申请使用本人、配偶和子女的住房公积金，同时针对分摊的具体数额来制定每个月的提取额度限制和年限要求；②对于财政能力不足的地区，探索建立由市、区、县三级联动共同承担加装电梯的补贴资金模式；③适时吸引社会力量，如投放电梯广告，产生的收益回馈居民，或尝试引入企业和爱心人士的赞助。

2.3合理选择电梯类型和尺寸，优化安装工艺

1)合理选择电梯类型。无机房电梯适用于加装电梯空间和尺寸受限、楼间距较小的情况；有机房电梯适用于较炎热地区或老年人占比较高的小区(考虑到应急救援方便、乘坐舒适度等因素)。2)合理选择电梯尺寸。在满足规划和设计要求的前提下优先选择担架电梯，在轿厢有效面积和额定载重量匹配的情况下尽量考虑老年人的需求。如GB50340—2016《老年人居住建筑设计规范》第5.4.3条规定：电梯的候梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿厢深度，且不应小于1.8m，候梯厅应设置扶手。3)优化安装工艺。积极推广使用装配式钢结构井道，这种井道具有占地面积小(一般来说相比于传统井道结构可节约面积30%以上)、现场施工周期短(6层站的电梯加装工期一般可控制在45天之内)、产品预制质量高(钢结构井道和轿厢等主要零部件均在制造单位内部预制)、对原建筑结构影响小(独立于原建筑物的基础)等优点，与既有住宅加装电梯的特点较为契合。

2.4简化审批流程，通过多部门联动保障电梯施工质量

1)明确加装电梯申请流程的办理时限。住建部门、土地规划部门和市场监督管理部门应在简化程序的同时对审批时间做出进一步的明确规定，鼓励有条件的地区实行“一站式”行政服务窗口受理，让群众少跑路、只跑一次路。2)明确专业职能部门和检验机构对电梯的安装过程提供专业性的指导和帮助。市场监督管理部门应对电梯安装前施工告知、电梯验收完成后使用登记证办理、电梯安全技术档案的建立提供指导，特种设备检验部门应监督电梯安装全过程，对安装过程中发现的隐患应及时督促施工单位整改，确保电梯安装质量。

结束语

老旧住宅加装浅底坑电梯是改善城市居民生活条件、提升居住环境品质的重要举措。然而，这一过程涉及到诸多潜在的风险和挑战，需要认真对待并采取有效的对策措施。通过对老旧住宅加装浅底坑电梯的风险分析，面对这些风险，需要采取相应的对策措施，加强建筑结构评估，各方应密切合作、通力协作，共同致力于解决问题、化解风险，确保加装工作的顺利进行。

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