民法典物权编中居住权的若干问题探讨

民法典物权编中居住权的若干问题探讨

李艳

北京中银（南京）律师事务所 210019

摘要：居住权的起源可追溯至古罗马的法制体系，它承载着一种用益物权的属性。在多数大陆法系的国度里，居住权这一制度在法律条文中得到了明确的确认，而在英美法系的国家，尽管未以明文规定，但在法律判例中亦对其表示了认同。在我国，学术界与实际业务界关于居住权益的探讨始终未停，司法实践中，与居住权益相关的案件亦层出不穷。居住权制度不仅关系到人们的住房问题，更是与民众生活息息相关的重要议题，因此，它值得我们深入探讨。本文旨在探讨我国民法典《物权编》中关于居住权益的规定，并借鉴国外先进的立法经验，为完善居住权益制度提出若干建议。

关键词：居住权；用益物权；权利

引言

在我国，关于居住权的议题在学术与司法领域均获得了深入探讨，但遗憾的是，在《民法典》正式颁布前，尚未获得正式承认。在致力于民法典的编纂工作时，立法者在此背景下，决定在民法典草案中纳入居住权的概念，对其进行重新评估，这绝非是简单的旧事重提。从某个角度看，我国已经具备了实施居住权制度的现实需求，它能有效应对部分老年人的住房困境、离婚后弱势方的居住问题以及未取得继承权的自然人的住房难题。而从另一视角出发，尽管我国民法体系中已存在诸多制度，但尚未有任何制度能够完全取代居住权制度。最终，《民法典》正式确立了居住权，居住权正式得到立法确认。

一、居住权制度的概述

（一）居住权的概念

结合各位专家学者的见解，我们可以将居住权的概念表述为：基于法律的明文规定或个体的意愿表达，自然人所享有的对他人房屋进行占用、使用，并在一定范围内获取收益的一种法律权利。

（二）居住权的特征

居住权具有几个显著特点：首先，其人身属性显著，使得居住权仅适用于自然人，法人则无法享有此权益。其次，居住权具有明确的专属性，即只能由特定的自然人拥有，并且往往与权利人的终身相伴，无法被继承。再者，居住权的客体明确限定为房屋，这可以是完整的房屋或其中的一部分。第四，居住权的行使需要受到合理限制，以确保仅满足日常生活所需，不得擅自对房屋进行大规模改动。第五，虽然居住权的获取通常是无偿的，这源于婚姻家庭关系中的情感纽带，但居住权人仍需承担基本的维护费用，如物业费和水电费等。当然，基于个人意愿和自治原则，也存在有偿获取居住权的可能。这些特点共同构成了居住权的核心框架，凸显了它在保障特定人群居住权益方面的独特价值。

（二）居住权入典的价值

居住权制度在提高房屋利用效率及保障弱势群体利益方面扮演重要角色。首先，从经济学角度看，效率意味着以最低成本实现最大收益。通过为房屋非所有权人设立居住权，我们能在不损害他人权益的前提下，最大化房屋的使用价值，进而提高整体效率。

其次，虽然社会保障制度在一定程度上保障了弱势群体的基本生活需求，但其在某些领域如养老保障方面仍存在不足。居住权制度的设立，正是基于家庭伦理性，旨在弥补社会保障的不足，尤其是针对那些没有不动产继承权的家庭成员。居住权不仅体现了法律的人文关怀，还是社会保障制度的有力补充。

二、民法典中居住权制度的内容与不足

（一）居住权主体

长期实践中，居住权多源于赡养、抚养、扶养的家庭需求，常见于婚姻家庭、继承关系中，其涉及主体多为家庭成员或与房产所有者存在特殊关联的自然人。因此，居住权的主体多被限制为自然人。

（二）居住权客体

居住权的客体，其明确为“他人的住宅”。这意味着居住权仅能在非自己所有的住宅上设立，属于他物权范畴。在保留居住权的房屋买卖中，尽管所有权发生转移，但居住权依然基于“他人住宅”设立[1]。

对于“住宅”的理解，应作广义解释。它不仅涵盖传统意义上的房屋，还应包括与住宅配套使用的附属物、公用物等，甚至可以扩展至作为住所的车辆、船只等。住宅的范围可大可小，既可以是整套房屋，也可以是其中的一部分。考虑到居住权的特殊功能，我们不应拘泥于“一物一权利”的传统原则，而应允许在住宅的部分上设立居住权，以更好地适应实际情况[2]。

（三）居住权的取得、变更

罗马法以来，居住权的设立方式多样，包括约定、法定和时效取得。在《民法典物权编（草案）》中，居住权主要通过合同和遗嘱设立，但为全面保障居住权，建议增加非法律行为取得方式，如法律规定和法院裁判[3]。

三、完善我国居住权制度的建议

（一）进一步明确居住权的主体

居住权的所有者是居住权的持有者本人，而居住权的受益主体则包括权利人的家庭成员以及其他与其共同生活的个体。目前，《民法典》的物权编仅明确了居住权人为了满足生活居住需求，有权占有和使用他人的住宅，但未详细阐述其他有权享受居住权益的主体[4]。居住权虽与特定主体相关，但不应仅限于该权利人本人。人的基本生活需求决定了居住权通常与家庭模式相关，因此，居住权人的家庭成员、亲近的亲属以及必要的家庭护理人员从法理上讲都应被包含在内。除此之外，居住权的受益主体还应根据权利人的生活阶段来确定。类似的规定在《德国民法典》、《意大利民法典》等国外立法中也有体现。

（二）完善居住权的内容

居住权的内容涉及居住权人的权益与义务，其核心是用益物权。在《民法典》中，居住权的具体权益被限制在占据与利用层面，而其它相关的权益与职责并未深入阐述。为了充实居住权益体系，需考虑以下几个方面：

首先，关于获益权。虽然居住权益的初衷主要是保护弱势群体的居住利益，但在特定情境下，如获得产权人的许可，居住权人应有权力将其居住权益进行租赁以获得经济收益。这种做法既符合使用权益的本质，也展现了法律体系的整体性与适应性。

其次，居住权人应享有物上请求权这一关键权益。居住权作为一种物权，具有排他性。当居住权益受到侵害或可能受到侵害时，居住权人有权力要求排除妨碍、消除风险、赔偿损失等。

最后，居住权益的优先性与追溯力也是其重要组成部分。居住权在登记设立后，具有优先于债权的效力。即使房屋产权发生变动，居住权人的权益也不受影响。此外，根据物权追溯规则，居住权人可以对房屋进行追溯，以保障其居住权益。这些规定有助于确保居住权益的稳定性与安全性。

（三）明晰居住权变动规则

在《民法典》的框架下，对于居住权的产生与终止的规定需要进一步的明确。居住权可以通过双方约定（如书面协议、遗嘱）来设立，但当前缺乏法定和司法裁定的明确规定。这不利于处理家庭内部复杂的居住问题，特别是弱势群体的住房保障。因此，我们建议在《民法典》中增加关于法定和司法裁定居住权的规定[5]。

对于居住权的终止，现行法律已经列举了九种情况，包括居住权人的放弃、期限到期、身份合并、居住权人死亡等。在《民法典》中，应当参照这些情形，明确规定居住权终止的具体规则。然而，需要注意的是，居住权的放弃应当遵循一定的程序，例如注销登记。此外，对于离婚后再婚且住房问题已解决的情况，应当进行具体分析，结合双方协议和经济状况进行综合判断。同时，明确规定居住权终止的具体规则和程序，确保法律适用的统一性和公正性。

参考文献

[1]王子木.民法典居住权制度研究[D].沈阳师范大学,2023.

[2]赵本正.我国《民法典》中居住权制度的不足及完善建议[D].西南财经大学,2022.

[3]刘山川.《民法典》居住权制度适用研究[D].西南政法大学,2022.

[4]吴侍杰.我国民法典中居住权制度研究[D].福州大学,2021.

[5]杨洋.我国《民法典》物权编居住权功能扩张研究[D].云南大学,2021.

[6]孙苗.《民法典》物权编居住权制度适用问题研究[D].广西师范大学,2021.

1