房地产建筑工程成本预算与实际成本差异分析

房地产建筑工程成本预算与实际成本差异分析

王伟伟

杭州绿华建筑工程管理有限公司，浙江省杭州市，310000

摘要：作为我国经济体系中的关键支柱，房地产建筑业在过去因市场需求旺盛而持续保持增长态势，这一增长带动了房地产成本的显著膨胀。然而，随着市场逐渐饱和，目前房地产建筑行业在消费者需求市场中的增长空间已趋于稳定，这相应地加剧了行业内在建筑成本控制上的竞争压力。本文首先详细梳理了房地产建筑项目运营中涉及的各类预算成本，并归纳总结了这些成本的可控特征。随后，本文深入分析了影响这些成本特征的各种因素，以期从全面的视角探讨并提出加强预算成本管理的具体策略和方法。

关键词：房地产；建筑工程；成本预算；实际成本

引言

从竞争优势理论出发，成本优势在房地产行业中尤为突出，其核心体现在两个维度：一是在保持与竞品相当成本的基础上，实现更高的产品价值；二是在成本低于竞品的情况下，确保产品价值持平。因此，成本控制在房地产行业中占据至关重要的地位。然而，当前房地产建筑项目在成本控制方面的研究尚显不足，若要深入探究，关键在于两个方面：一是如何灵活调整成本预算的弹性，以适应不同阶段的需求变化；二是如何加强成本预算的可控性，确保各项开支在预定范围内。鉴于房地产建筑项目具有明确的阶段任务和管理对象，采用流程化的成本管理方式将更为适宜，有助于实现精细化控制和有效监控。

1基于流程下房地产建筑项目成本预算及实际成本

在房地产项目成本控制领域，我们结合现有成本控制理论与实践，提出了一套基于流程导向的成本控制模型。这一模型以房地产建筑项目的全生命周期为背景，强调成本预算与实际成本的动态管理，以确保项目经济效益最大化。以下是对该模型的详细阐述：

业务流程视角下的成本控制

项目立项阶段：在这一阶段，成本管理的核心在于明确成本预算指标、建立成本控制责任体系，并实施事前控制。通过对项目的可行性研究，预测项目成本，并制定相应的预算计划。此外，还需考虑设计费用、勘查费用等前期投入，并对这些成本进行合理估算和控制。

规划设计阶段：在设计阶段，成本控制的重点是对设计成本的管理。这包括对设计变更的控制、设计费用的动态调整以及对施工和采购成本的初步估算。在设计过程中，应密切关注材料成本、劳动力成本等因素的变化，并及时调整成本预算。

市场采购阶段：在市场采购环节，成本控制的关键在于对材料和设备成本的控制。这包括对市场价格的监测、采购策略的优化以及对采购成本的阶段性分析。通过有效的采购策略，如集中采购、长期合同等，可以降低采购成本。

施工阶段：在施工阶段，成本控制的重点是对施工成本的实时监控。这包括对人工成本、材料成本、机械使用成本等的控制，以及对施工进度的管理。通过优化施工流程、提高施工效率，可以降低施工成本。

竣工验收阶段：在项目竣工阶段，成本管理的目标是对整个项目的成本进行总结和评估。这包括对实际成本与预算的对比分析，识别成本超支的原因，并从中吸取经验，为未来项目提供参考。

成本控制的动态性

成本控制的动态性是房地产项目成本控制的关键特点。这意味着在项目执行过程中，成本控制策略需要灵活调整，以适应市场价格的波动、设计变更、施工条件的变化等不确定因素。通过动态调整成本指标、优化采购策略、调整施工计划等手段，可以确保项目成本控制的有效性。

成本控制的实际操作

成本指标的动态调整：在项目实施过程中，由于市场价格的波动、设计变更等因素，原有的成本预算可能不再适用。因此，需要根据实际情况动态调整成本指标，确保成本控制的准确性。这包括对成本预算的定期审查和更新，以及在必要时对成本控制策略的调整。

成本控制原因分析：成本超支可能由多种原因导致，如市场价格上涨、设计变更、施工延误等。通过对这些原因的深入分析，可以找到成本超支的根源，并采取相应的措施进行控制。例如，对于市场价格上涨导致的成本增加，可以通过优化采购策略或寻找替代材料来降低成本。

成本动态控制的实现：为了实现成本的动态控制，需要建立一个灵活的成本控制系统，该系统能够实时收集成本数据，监控成本变化，并提供决策支持。此外，还需要加强内部沟通，确保所有相关部门对成本控制目标有共同的认识，并积极参与成本控制工作。

通过上述分析，我们可以看到，基于流程下房地产建筑项目成本预算及实际成本的动态控制模型，不仅有助于实现项目成本的有效控制，而且能够提高项目的整体经济效益。在实际操作中，需要综合运用多种成本控制手段，灵活调整策略，以应对不断变化的市场环境和项目需求。

2项目成本预算及实际成本

2.1立项阶段的成本管理

在房地产建筑的成本管理中，我们主要聚焦于三项核心工作：精确的成本预算、高效的专项组组建以及完善的激励制度构建。首先，成本预算采用两种策略。第一种是按时间顺序逐步细化预算过程，从项目初期的框算到施工前的精算。在项目立项时，我们使用费用定额控制法来评估项目的可行性，随后对主要成本进行初步估算。随着项目的推进，在项目正式施工之前，我们会根据市场调查信息，对各项具体成本进行预测，并确立目标成本指标。第二种策略则是基于项目性质的预算方法，我们借鉴相似房地产项目的成本数据，作为新项目预算的参考，这既提高了预算的准确性，又减少了大量测算时间。对于项目中的特殊部分，我们会进行单独深入测算，并保持对市场行情的敏锐观察，以制定弹性预算。在土地获取方面，我们通过多次对比评估，以合理的价格获取了土地，确保了项目的良好起点。此外，我们还对项目前期的配套设施和开支进行了定额控制和规定，确保资金的合理使用。为了高效执行这些工作，我们特别组建了专项组。项目经理作为总负责人，负责整体的成本控制工作。我们为各个岗位分配了明确的成本控制指标，并规定了岗位任务和负责人的具体权限。同时，我们引入了成本控制激励机制，对低成本高质量完成任务的团队或个人给予奖励，对超出预算的情况则进行适度惩罚，以此激发团队的积极性和责任感。

2.2规划设计阶段的成本管理

在房地产项目的整个生命周期中，规划设计阶段的成本管理至关重要。这一阶段不仅决定了项目的整体布局和风格，还直接影响了后续施工阶段的成本投入。在规划设计阶段，成本管理的关键在于对设计方案的全面分析和精细评估。设计师们需要在充分考虑项目定位、市场需求、政策法规等多方面因素的基础上，制定既满足业主需求又具有成本效益的设计方案。同时，设计团队还需要与成本管理部门紧密合作，对设计方案中的每一项成本进行细致核算，确保设计方案的经济性和可行性。此外，在规划设计阶段，还需要注重与施工阶段的衔接。设计师们需要了解施工技术的要求和限制，避免设计方案与施工实际脱节，导致不必要的成本增加。同时，还需要充分考虑材料的选择和采购，通过优化材料配比和降低材料损耗来降低项目成本。总之，规划设计阶段的成本管理是房地产项目成本控制的关键环节。通过全面分析、精细评估以及与施工阶段的紧密衔接，可以确保项目在满足品质要求的同时，实现成本的有效控制。

2.3采购阶段的成本管理

在房地产建筑项目的采购阶段，对于施工材料、设备等的采购，实施弹性控制至关重要。通过招标、年度协议等多种采购策略，我们能够灵活应对市场价格波动，从而避免指标刚性可能带来的负面影响。这种弹性控制方式不仅有助于确保以最合适的价格采购到所需物资，还增强了项目管理的灵活性和适应性。定额成本控制虽然有其优点，但在实际操作中，其固定化的目标成本金额往往难以适应施工过程中的各种不确定性因素。这些因素可能导致实际成本与目标成本之间出现偏差，增加管理成本，甚至延误工期。相比之下，成本指标的弹性控制则更具优势。它一方面为项目提供了明确的目标成本标准，为采购决策提供科学依据；另一方面，通过设定合理的成本浮动范围，允许采购价格在一定范围内波动，只要采购过程符合规定，就无需额外审批。这种弹性控制方式有助于确保采购活动的灵活性和高效性。为了应对不同情况，我们采用多种采购方式并用的策略。这有助于在漫长的项目投建过程中，即使材料价格发生较大变动，也能通过调整采购策略来确保实际成本与目标成本保持较小差异。在采购阶段结束后，我们还会对实际成本与目标成本差异较大的项目进行成本分析及指标动态调整。这有助于我们更好地了解项目成本结构，优化成本控制策略，为未来的项目管理提供有力支持。

3优化房地产建筑行业预算成本管制的策略

3.1规范职员的工作范畴及职业素养

在房地产建筑项目的采购阶段，对于施工材料、设备等的采购，实施弹性控制至关重要。通过招标、年度协议等多种采购策略，我们能够灵活应对市场价格波动，从而避免指标刚性可能带来的负面影响。这种弹性控制方式不仅有助于确保以最合适的价格采购到所需物资，还增强了项目管理的灵活性和适应性。定额成本控制虽然有其优点，但在实际操作中，其固定化的目标成本金额往往难以适应施工过程中的各种不确定性因素。这些因素可能导致实际成本与目标成本之间出现偏差，增加管理成本，甚至延误工期。相比之下，成本指标的弹性控制则更具优势。它一方面为项目提供了明确的目标成本标准，为采购决策提供科学依据；另一方面，通过设定合理的成本浮动范围，允许采购价格在一定范围内波动，只要采购过程符合规定，就无需额外审批。这种弹性控制方式有助于确保采购活动的灵活性和高效性。此外，为了应对不同情况，我们采用多种采购方式并用的策略。这有助于在漫长的项目投建过程中，即使材料价格发生较大变动，也能通过调整采购策略来确保实际成本与目标成本保持较小差异。最后，在采购阶段结束后，我们还会对实际成本与目标成本差异较大的项目进行成本分析及指标动态调整。这有助于我们更好地了解项目成本结构，优化成本控制策略，为未来的项目管理提供有力支持。

3.2实时了解政策倾向及市场风向

在当今快速变化的商业环境中，实时了解政策倾向和市场风向是企业取得成功的关键。政策倾向反映了政府对于不同行业、领域及经济活动的态度和导向，它直接影响着企业的经营决策和战略规划。因此，企业需要密切关注政策动态，及时解读政策意图，以便在政策调整时能够迅速作出反应，确保企业运营的合规性和稳定性。市场风向也是企业不容忽视的重要因素。市场风向的变化代表着消费者需求、行业趋势以及竞争格局的演变。企业需要通过市场调研、数据分析等手段，实时掌握市场动态，以便及时调整产品策略、营销策略和渠道策略，满足市场需求，抓住市场机遇。实时了解政策倾向和市场风向是企业实现可持续发展的必要条件。企业需要建立完善的信息收集和分析机制，加强对政策和市场的研究，以便在复杂多变的市场环境中保持竞争优势，实现长期稳健的发展。

结语

房地产项目的开发需要大量的资金投入，但是受金融危机的影响，房地产所能吸取到的投资量也逐渐减少，在此背景下，建筑成本若想提高竞争力，就必须要采取有效的成本管理方法。通过房地产建筑项目成本预算及实际成本模型，一方面大大提高了成本管理效率，另一方面也改善了传统成本管理方法中的一些问题。

参考文献

［1］陈占夺，韦显婷．房地产建筑项目成本预算及实际成本［J］．沈阳建筑大学学报(社会科学版)，2016(2):180-186