农村“房地一体”确权登记及典型问题处理研究

农村“房地一体”确权登记及典型问题处理研究

王小明

湖南省地质地理信息所(湖南省地质大数据中心) 湖南 长沙410000

摘要：农村“房地一体”确权登记是我国政府为解决农村地区宅基地、房屋权属不明确的问题而实施的一项法律制度。此制度的主要目标是保障农民的合法权益，推动土地资源的合理利用。本文主要探讨农村“房地一体”确权登记的典型问题，并提出了针对性地解决策略，希望能为完善农村“房地一体”确权登记制度提供科学依据，确保农民权益得到保障。

关键词：农村；“房地一体”；确权登记；问题

引言：在我国，随着乡村振兴战略的深入推进，农村土地管理制度的改革逐渐深入人心。农村“房地一体”确权登记作为改革的重要内容之一，其目的在于利用法律手段明确土地和房屋的权属关系，促进农村的可持续发展。然而，在实施过程中，农村“房地一体”确权登记面临多种复杂问题。此类问题会影响确权登记的效果，还可能引发新的社会矛盾。

一、确权登记的基本原则

1.依法依规原则

依法依规原则强调所有确权活动必须严格遵循《物权法》和《土地管理法》，确保每一步操作都有法律依据，从而保障操作的合法性。农村“房地一体”确权登记涉及到广大农民的根本利益，依法依规进行确权登记可以有效防止权利滥用的情况，保护土地使用者的合法权益。此外，相关人员遵循依法依规原则有助于提升农村土地管理的透明度，减少因不透明操作引发的土地纠纷。依法依规原则要求所有参与的个体，无论是政府机构还是私人个体，都必须遵守同一套标准，构建一个稳定可预测的法律环境，从而促进农村经济的发展。此原则能够保障农村“房地一体”确权登记的法律合规性，也能确保该过程的正当性，是推动乡村振兴战略实施的重要保障。

2.透明性原则

相关人员要保证确权过程的每个环节都公开透明，从而确保所有参与者对流程有充分的了解，可以实时监督确权过程。相关人员遵守此原则能够提高公众对确权程序的信任度，降低因信息不对称或误解引发的冲突。透明性原则能增强农村社区成员的参与感，使其能够积极参与到自己土地权益的保护过程中，从而提高村民对整个确权流程的满意度。同时，相关人员公开信息能够防止腐败和不当行为的发生。此外，透明性原则还有助于优化资源分配，从而推动农村发展。在农村“房地一体”确权登记实施过程中，透明性原则可以确保每个步骤的合法性，使得村民可以共同监督确权活动，从而实现真正的公平。

3.可持续性原则

可持续性原则强调相关人员在进行土地确权时，必须考虑到土地资源的可持续利用。相关人员遵守此原则可以确保土地利用，不会以损害未来发展为代价。此原则是基于对生态平衡、社会公正以及经济发展三者之间关系的深刻理解。可持续性原则能促进土地资源的合理开发，避免因短视的开发行为对生态环境造成破坏。相关人员可以在此原则的指导下进行确权登记，采用资源节约型的土地管理模式，确保土地使用的合理性，提高土地的生产力，从而支持农村社区的经济可持续发展。同时，可持续性原则还能保障土地使用权的公平分配，防止资源过度集中，促进社会稳定和谐。相关人员在“房地一体”确权登记中遵循可持续性原则，意味着所有的登记活动都需要先评估其对当前和未来环境的影响。这能够提高农村土地管理的效率，加强对农民土地权益的保护。

二、确权登记的基本流程

相关人员会先利用已有的农村宅基地使用权的调查登记成果，收集的矢量图形数据，并对相关的属性信息进行标注。对于数据库中缺少图形的部分，相关人员需要进行调查，以形成全新的权籍调查成果，确保数据的完整性。随后，相关人员会按照《房屋测量规范》的标准执行进行房屋调查，对层高在2.2米及以上的、具有固定顶盖、门窗完好且结构完整的房屋进行确权登记。而对于层高不足2.2米的房屋，则在登记簿和权属证书的附记栏中予以注明，不予进行确权登记。调查的内容涵盖从房屋权利人的详细信息到房屋的具体结构，包括竣工日期、房屋高度等。调查团队需进入户进行实地测量，核实房屋边长并计算占地面积，所有信息都需记录在权籍调查记录表中，并由权利人亲自签字确认，同时拍照留存以备后续的审核和档案记录。

三、农村“房地一体”确权登记典型问题

1.登记主体范围不清

在农村“房地一体”确权登记过程中，相关人员会面临登记主体范围不清晰的问题。此问题的核心在于历史遗留问题与现行法律规定之间的差异，导致相关人员在实际操作中难以界定具体的宅基地归属。由于农村集体经济组织的成员资格在历史记录中往往缺乏准确文档，所以相关人员在确权过程中难以明确哪些家庭符合宅基地使用权的资格。此外，随着农村社会结构的变化，原有的户籍资料未能及时更新，进一步加剧了主体界定的困难。土地使用权与所有权的不明确，会直接影响到农民的财产权保护，限制其进行土地的使用权转让等其他法律活动，这在很大程度上制约了土地资源的有效流转。农民会因此可能失去应有的法律权利，同时地方政府在推进土地管理法规和乡村振兴战略时也将面临障碍。此外，确权登记的不准确还可能引发地方争议，破坏社区和谐，影响农村的稳定发展。在法律实施层面，这种情况会加剧行政负担，导致农村土地管理的效率低下，进而会阻碍政策的有效执行。

2.宅基地面积超标

宅基地面积超标问题主要源于过去规划标准与现实需求之间的不一致以及历史遗留的宽松管理。农村地区在经济发展和人口增长的推动下，居民对居住和生产空间的需求增加，而相关的法规与政策更新滞后，未能及时适应这些变化。此外，过去缺乏精确的测绘技术，导致宅基地会超出法定的面积限制。超标的宅基地会给农村土地管理带来诸多挑战，影响土地资源的合理配置，也会导致土地资源的浪费。宅基地面积超标还会妨碍有关人员实施公正透明的土地管理政策，削弱法律的权威性，使得土地管理工作的公信力受到质疑。此现象会阻碍土地市场的健康发展，还可能激化土地资源的分配不公，引发土地纠纷，影响农村社区的和谐，制约农村经济的持续健康发展。

3.权属来源材料缺失

过去，大部分农村地区的宅基地和土地交易缺乏正规的书面记录，造成权属证明材料的不完整。随着时间的推移，这种非正式的交易记录或口头协议难以转化为正式的法律文档，使得有关人员在进行现代化的土地确权时难以证实原始权属。此外，受教育程度较低的农村居民可能未能妥善保管重要文件，或因自然灾害导致旧文件遗失，进一步加剧了资料缺失的情况。权属来源材料缺失会严重影响土地确权的进程，增加土地管理的复杂度。没有清晰的权属证明，农民无法有效地主张自己的财产权，限制其转让土地的使用权的能力。这种不确定性增加了土地纠纷的风险，同时也会降低土地资源的经济潜力。在更广泛的社会层面，权属来源材料的缺失，甚至会阻碍地方政府对土地资源的合理规划，影响农村地区的经济发展。

4.历史遗留的多宅问题

历史遗留的多宅问题起源于过去农村土地管理制度的不完善。在历史阶段，由于农村经济条件的变化，一户家庭可能在原有宅基地外额外占用土地建设新房，特别是在家庭成员增多时。此类行为在当时可能未受到严格的法律约束或因监管不力而被默许。随着时间的推移，这些无正式登记的宅基地成为确权登记中的难题。多宅现象导致宅基地使用权分割不清。这种不一致性使得土地确权工作面临着一定的挑战，进而难以为农民提供清晰的法律保护。同时，此情况还可能引发邻里间的土地使用纠纷，影响社区的和谐。

5.测绘数据不准确

测绘数据不准确在农村“房地一体”确权登记中经常出现，源于多种因素。过去，农村地区缺乏高精度的测绘设备和专业技能，导致初步测量和数据记录经常存在误差。此外，一些地区的地理信息系统更新不及时，不能反映土地利用的最新变化。这些因素导致测绘数据的不精确，直接影响了土地和房屋确权的准确性。数据误差导致的确权信息不准确可能引起土地和房产的权属争议，增加解决纠纷的难度。同时，确权登记的不准确阻碍了土地市场的正常运作，影响农民通过土地融资或转让获得经济收益的能力。在更广泛的层面上，测绘数据的不准确还可能影响地方政府对土地资源的管理和规划，制约了土地资源的优化配置和有效利用，从而影响了农村地区的整体经济和社会发展。

四、农村“房地一体”确权登记典型问题处理策略

1.利用测绘技术，明确土地使用界限

相关人员在进行“房地一体”确权登记时，可以采用无人机等先进的测绘工具，准确绘制出土地的边界和面积。此技术方法为确权登记提供精确的地理数据，是解决登记主体范围不清晰问题的关键步骤。相关人员的目标是确保“房地一体”确权登记的合法性，区分每户的具体土地范围，从而减少土地使用上的争议，确保每户农民的权利得到保障。在利用此技术时，相关人员需要从宏观角度出发，制定一系列步骤来保证确权的准确性。相关人员需要对农村区域进行全面的测绘，确定哪些地区最需要使用高精度测绘技术。接下来，相关人员可以选择无人机进行空中拍摄，以帮助获取更为精确的地理数据。同时，相关人员还需要经过严格的培训，确保自己能够有效地操作设备，并准确解读测绘结果。随后，在进行“房地一体”确权登记的过程中，相关人员需要结合现有的地籍管理系统，将新获得的测绘数据与系统中的历史数据进行对比，此步骤是为了确保数据一致性，以明确每户的土地界限，为“房地一体”确权登记提供坚实的数据支持。相关人员还需要将数据反馈给地方政府，使得“房地一体”确权登记不仅符合技术标准，还符合法律要求，从而有效地为农村地区的土地管理提供支持。

2.使用遥感测绘，确定实际占用面积

相关人员使用可以利用卫星影像和高级测绘设备，精确测量农村地区宅基地的实际使用面积。此方法可以超越传统的测量技术，确保每次“房地一体”确权登记的地理信息的正确性。相关人员进行测量的目标是确保“房地一体”确权登记过程中的数据准确无误，从而精确界定宅基地的实际面积。这样的准确数据是解决宅基地面积超标问题的关键，其能支持地方政府以科学的方式管理土地资源，确保土地利用的合法性。在实践中，相关人员先全面评估当前使用的测绘技术，确保所选技术能够满足“房地一体”确权登记的需求。此步骤是为了确保数据一致性，为“房地一体”确权登记提供坚实的数据支持。之后，相关人员会选择合适的遥感技术和地形测量工具，此类工具必须能够在各种天气条件下操作，并能覆盖广泛的农村地区。在数据分析阶段，相关人员会利用GIS技术，详细查看每块宅基地的使用情况，识别出那些超出法定面积的宅基地。这一步是确保“房地一体”确权登记的准确性的关键环节。利用相关数据，地方政府能够更有效地管理土地资源，确保符合发展规划，从而为农村地区的持续发展提供坚实基础。

3.部署无人机进行测绘，补充权属来源材料

相关人员可以利用无人机和三维扫描仪，来获取农村地区的建筑数据。这些技术能够高效地捕捉地面和空中的图像，生成精确的地形模型和建筑结构图，为“房地一体”确权登记提供详实的基础数据。相关人员的目标是提高“房地一体”确权登记的数据准确性，可以精确地记录土地的当前状态，补全历史数据的缺失，验证口头传递的权属信息。这样的精确数据有助于消除“房地一体”确权登记中的不确定性，确保每一项登记都建立在坚实可靠的数据基础之上。在应用这些技术的过程中，相关人员会先对现有的地籍资料进行评估，确定哪些区域最需要使用无人机测绘和三维扫描。一旦确定目标区域，相关人员就会部署无人机进行空中摄影，同时使用三维扫描技术对关键建筑和结构进行细节扫描。相关人员会将收集到的数据通过专业软件进行处理，与已有的地籍记录相结合，重建一个完整的历史土地使用情况视图。这一复合数据模型使得“房地一体”确权登记能够在更全面的信息基础上进行。利用此方法，相关人员能够解决权属来源材料缺失的问题，还能够提高整个“房地一体”确权登记过程的透明度。

4.实施全站仪测量，解决历史遗留的多宅问题

有关人员可以利用高精度的测绘技术，精确记录每个宅基地的位置，为解决农村地区一户多宅问题提供确凿的数据。此方法允许详细记录每个宅基地的实际使用范围，确保土地使用的数据精确，对于“房地一体”确权登记至关重要。相关人员的目标是创建准确无误的宅基地地籍图，确保“房地一体”确权登记在权属准确性方面达到新的标准。有关人员利用此方式，可以为每个户划分清晰的土地边界，从而减少冲突并提高土地使用的透明度。在执行全站仪测量的过程中，相关人员先会对现有的土地记录进行评估，确定哪些区域因历史遗留的多宅问题而需要优先处理。然后，相关人员采用全站仪对这些宅基地进行全面的地形测绘，确保每个测点都被准确记录。利用相关数据，相关人员可以重新定义宅基地的确切边界，为“房地一体”确权登记提供必要的基础支持。此外，此类数据还将可以用于更新地籍信息系统，使得“房地一体”确权登记的每一步都建立在最新且最准确的信息之上。此系统能提高数据的准确性，加强土地管理的整体效率，确保“房地一体”确权登记的成功实施，从而为解决一户多宅问题提供长期可持续的解决策略。

5.运用摄影测量，保证测绘数据准确性

相关人员可以摄影测量，对农村宅基地的位置、面积进行精确记录。相关人员利用此技术，可以生成详尽的地籍图，为“房地一体”确权登记提供精确的地理数据，解决测绘数据不准确的问题。相关人员的目标是保障“房地一体”确权登记中的数据的准确性。相关人员使用摄影测量技术，能够显著提高测绘数据的精度，减少因数据误差引起的土地权属争议，从而增强土地管理的有效性。在具体实践中，相关人员将先对现有的地籍资料进行评估，确定需要优先进行测绘的区域。接着，相关人员组织技术人员接受专业培训，使其能够熟练使用摄影测量设备。随后，相关人员会使用高分辨率的摄影设备从空中拍摄土地，获取详尽的地理数据。这些数据会经过专业软件处理，转化为高精度的地籍图。为确保数据的持续准确性，相关人员还将定期对测绘数据进行审查，发现并纠正任何可能的误差。以上措施能确保“房地一体”确权登记的每一步都建立在最新且最准确的信息基础上，能够提高数据的准确性，加强土地管理的整体效率，提升土地政策的执行力和透明度。

结束语：在农村土地管理领域，确权登记作为保障农民权益和推动土地合理利用的关键措施，其实施效果直接关系到乡村振兴战略的成败。面对复杂的农村土地权属关系和多样化的土地利用需求，确权登记不仅是一项技术性的挑战，更是一种政策执行的艺术。随着法律法规的完善和技术手段的进步，确权登记的流程逐渐优化，数据获取的准确性不断提高，但仍需不断探索与实践以应对新的挑战。相关人员坚持透明性、合法性原则，有助于增强农民的法律意识，提升土地管理的科学性，进而促进社会稳定与经济发展。

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作者简介:王小明(1983-)，男，汉族，湖南祁东人，本科，工程师，主要从事测绘工作。