城市更新时代的总体规划实施

城市更新时代的总体规划实施

耿鸿雁

中国电建市政建设集团有限公司

摘要：社会经济的发展，我国的城市化进程有了很大进展，城市更新工作也越来越受到重视。本文就城市更新时代的总体规划实施策略进行研究，从而切实提升规划对城市更新需求的动态响应能力。

关键词：城市更新；总体规划实施；路径机制

引言

近年来,国家层面对城市更新工作给予了高度重视,提出实施城市更新行动,并将其作为新时代重大工程项目写入国家“十四五”规划纲要。实施城市更新行动,不仅是我国城市空间结构从增量扩张转向存量提质的必然战略选择,还是优化国土空间布局、转变城市建设方式和增长方式、提升城市品质与竞争力、推动城市高质量发展的关键举措。

1项目总体概况

海港保税区是天津港保税区“三区两港”的重要组成部分，海港片区成立于1991年5月12日，处于京津城市带和环渤海城市带交汇点，是天津港和滨城联接的核心枢纽区域，辖区6.5平方公里，封关3.8平方公里。天津港保税区海港区域城市更新项目实施范围约6.5平方公里，原有建筑面积554.8万平方米，其中拟拆除建筑面积71.15万平方米，提升改造建筑面积5.04万平方米；更新后总建筑面积141.04万平方米，其中新建产业设施建筑面积133.3万平方米，产业设施提升改造建筑面积5.04万平方米，其他新建设施建筑面积约2.7万平方米；建设内容包括：实施范围内的房屋更新、产业设施更新、产业设施提升改造、配套设施新建以及市政基础设施新建等。该项目采用“EPC总承包项目部→工区→施工作业队”三级组织实施模式。EPC总承包项目部是各项管理目标的责任主体，全面负责该项目的履约；下设工区负责人，对各自所负责施工任务的工程质量、安全、工期、文明施工、环境保护、和谐共建、成本等负责，接受总承包项目部的管理。

2海港保税区城市更新背景机遇

2.1国家战略机遇：两个大循环带来机遇挑战，自贸区、保税区等海关特殊监管区域作为连接国际国内双循环的交汇枢纽，国家对其发展目标、定位要求升级。

2.2海关“21条”：推动海关特殊监管区域转型升级，重点发展新型保税产业；推动综合保税区发展成为具有全球影响力和竞争力的加工制造中心、研发设计中心、物流分拨中心、检测维修中心、销售服务中心等“五大中心”，促进中国向国际分工微笑曲线两端拓展，着力提升前端创新研发和后端的优质服务。

2.3天津服务业扩大开放试点：为海港产业转型提供宽松环境，天津着力打造生产性服务业发展先行区，发挥示范带动作用，海港将重点承接特色口岸经济和要素市场建设职能。

2.4国际消费中心城市：推动天津国际贸易、跨境电商加快发展，2021年7月，商务部确定了天津等五市率先开展国际消费中心城市培育建设。扩大国际消费品贸易、流转、消费，提升本地跨境电商、国际贸易等产业能级是天津市培育国际消费中心城市的重要抓手。

2.5滨海新区十四五规划：推动高质量发展，滨城核心区产业转型升级是重点，十四五高质量发展，明确滨海新区围绕服务天津港，启动产业转型升级，重点导入人口、产业和资本。

2.6滨海新区产业定位：服务京津冀协同发展和“制造业立市”依托天津港口岸资源和滨海新区产业基础，发展口岸，引领京津冀和三北地区产业转型升级。

3海港保税区城市更新基础设施提升

3.1园区科技赋能：通过各类智慧设施，提升海港片区全域智慧化水平与运行效率。

（1）改造智能卡口，升级海港围网内全域物联网监控巡查系统，基于5G+IOT技术的智慧物流管理平台基于物联网（IOT）的智能物流平台把进出海港保税区的人、车、货、路联网，合理疏导物流交通。

（2）对接海关“天津口岸区块链验证试点”搭建跨境贸易综合服务平台，三单合一打通海关保税数据壁垒，订单信息：包括订购人信息、订单号、支付单号、物流单号及商品信息等。

（3）信通院共建“星火·链网”超级节点打造链网协同产业集群，区块链标识基础设施“星火·链网”工程是中国信通院牵头推动的国家区块链应用工程，是基于现有工业互联网标识体系的区块链标识基础设施。

3.2热电厂提升改造：响应绿色发展，将燃煤热电厂“煤改燃”作为城市更新的重要行动。双碳、绿色发展，二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和；深化燃煤污染治理，天津市十四五规划中，提出深化燃煤污染治理，将对65蒸吨以下燃煤锅炉开展超低排放改造；优化能源供应，优化完善海港区域公共设施和能源供应，通盘考虑、控制成本，落实双碳要求。

3.3道路联通工程：当前海港片区受围网隔离严重，道路大量阻断，对现有道路系统梳理打通能有效提升区域交通运行效率，增加区域人流、货流流转速度，缓解区域拥堵现象。

4项目意义及贡献

国家发展改革委公布了24个盘活存量资产扩大有效投资先进典型案例，天津港保税区海港城市更新项目，因在盘活存量资产与改扩建实现有机结合，具有盘活方式创新性强、融资效果好、整体规划性强等特点，起到标杆示范作用，成功入选并获全国推广。

天津港保税区城市更新投资建设集团有限公司作为实施主体，将园区内闲置和生产低效的资产进行分批收购，统一规划管理，实现天津港保税区海港区域6.5平方公里工业园区存量资产盘活。该项目盘活方式创新性强，对于存量传统工业土地采用了“工对工”方式进行盘活，即以产业转型升级为导向实施城市更新行动，没有采取“大拆大建”的地产开发模式；融资效果好，同时引入战略投资机构、产业发展基金，为项目推进提供了坚实保障，也为引入产业方提供了信心；整体规划性强，通过整体策划、分批收购，将园区内低效资产进行统一规划管理，有效提高了盘活存量资产的效率。开展城市更新，对盘活海港区域存量资产、推动老旧项目更新迭代、提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道等具有重要意义。

海港城市更新作为一项系统工程，不仅涉及到产业载体更新，更涉及到市政建设、环境建设、城市布局优化及产业结构调整。项目的建设恰逢滨海新区由产业园区向“滨城”转变，将建设生态、智慧、港产城融合的现代化海滨新城以及海港发展定型，功能、产业亟待优化升级的背景下。项目的建设将推进片区整体形象提升，交通体系优化，功能设施完善，产业结构升级，从促进区港联动、产城融合，京津冀协同发展、服务天津港提质增效、保税区产业升级等诸多方面看意义重大，将为滨海新区高质量发展做出更大贡献。对天津及全国其他地区城市更新具有重要参考价值。

5城市更新总规实施的路径机制

5.1可持续能源和环境保护

清洁能源的推广和能源效率提升。可持续能源的推广和能源效率的提升是城市更新中关键的策略。清洁能源包括太阳能、风能、水能等可再生能源，通过推广利用这些清洁能源，可以减少对传统化石燃料的依赖，降低温室气体排放，从而实现环境友好和气候变化应对。同时，提高能源效率也是重要的措施，通过采用节能技术和智能控制系统，有效降低能源消耗，提升能源利用效率。

废物管理和污染治理。废物管理和污染治理是保护环境的关键领域。在城市更新中，建立健全的废物管理系统至关重要。这包括垃圾分类与回收、有害废物处理和资源循环利用等措施。通过促进废物减量、资源回收和再利用，可以减少废物对环境的负面影响。此外，污染治理也是城市更新中的重要任务，包括改善空气质量、净化水源和治理土壤污染等措施。借助先进的技术和科学手段，可以有效解决城市环境中的污染问题。

5.2划定更新单元类型，以更新单元推进连片统筹更新

在城市更新专项规划中,策略统筹是确保更新行动有序、高效实施的核心环节,其中以更新单元推进连片统筹更新是关键策略。首先,基于对城市发展现状的深入分析和未来发展趋势的精准预测,将城市空间划分为若干具有相对独立性和完整性的更新单元。每个更新单元都应承载着明确具体的更新目标和任务。其次,对更新单元进行更新指引是策略统筹的重要一环。指引内容应涵盖功能定位、更新任务、更新方式等,通过制定详细的指引方案,引导更新单元高效、有序更新,并以更新单元为城市更新的最基本工作边界,分时序、渐进式推进全域城市更新。

5.3提升城市更新效率的智能化技术应用

智能化技术通过自动化和数据驱动决策的特性，可以显著提高城市更新的效率。一方面，城市更新涉及大量的数据收集和处理，如地块测量、规划设计、环境评估等。其中，运用GIS（地理信息系统）和BIM（建筑信息模型）技术，可以实现城市数据的高效采集和管理。GIS提供空间数据分析功能，帮助决策者理解城市更新区域的空间分布特征和潜在问题。BIM技术则支持复杂建筑项目的三维可视化，优化设计方案，降低施工中的错误率，提升工程质量。AI技术的引入，尤其是机器学习和深度学习，可以帮助分析历史更新项目的成功案例和失败教训，为规划者提供决策支持，减少规划错误，加快规划审批流程，提高整个城市更新项目的效率。

5.4项目统筹机制

要明确政府、市场行为的合适边界，即在城市更新中坚持政府有所为有所不为的原则。首先是管控，即是要强有力地由政府来主导实施；其次是引导，需要政府有限度、有选择地介入；再次是要逐步将更多规则开放给社会，仅保留监管与整治的基本事权。

结语

城市建设走向城市更新的时代转折对总体规划的实施提出了新的任务需求，城市存量空间的渐进改善提升成为总规需要肩负的新使命。海港城市更新项目确立了以产业升级驱动资产盘活的思路，坚持市场化产业开发与招商运营，是一次城市更新模式上的升级。“该项目注重促进高质量产城融合发展和区域城市形象提升，规划出多类型多用途的空间单元以匹配海港未来产业的多元化生产方式，积极打造集产业研发、办公配套、人才支持、综合服务于一体的产业综合服务区。”通过实施该项目，能够实现盘活海港区域存量资产、老旧项目更新迭代、提升基础设施运营管理水平、拓宽产业投资渠道，对天津及全国其他地区城市更新具有重要参考价值。

参考文献

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