城市更新与房地产市场互动效应研究

城市更新与房地产市场互动效应研究

刘海洋

中建（上海）新型城镇化投资发展有限公司 上海市  200125

【摘要】随着社会的持续发展，科技的不断进步，我国各个领域均得到了快速发展，特别在加快城市化建设后，人们的生活质量有了更大提升，而人们对各个方面的要求也逐渐提高。为使城市各方面建设满足人们的需求，我国大多城市均在不断进行城市更新，此举对于改善城市现有环境、实现城市更快发展等方面可以起到显著作用，尤其在促进房地产行业发展方面有着不可替代的作用。本文主要围绕城市更新与房地产市场之间的互动效应进行分析。

【关键词】城市更新；房地产市场；互动效应

随着全球化和城市化的持续推进，以及增量规划向存量规划转变的趋势，城市更新和旧城改造以前所未有的速度和规模展开。旧城区因为建筑密度大，生活环境落后，基础设施不完善，严重阻碍了城市化的进程及质量。在城市现代化建设及发展的过程中，城市更新的目的主要是对城市中一些陈旧的建筑及设施进行淘汰及替换，使城市环境更加宜人，能够更好地满足城市发展及人们的需求。而这使得房地产市场需要面临新的城市环境，为其发展带来新的机遇及挑战。在房地产市场发展的过程中其规模也在持续扩大，这也促使城市更新速度加快。本文从多角度梳理城市更新与房地产市场之间的关系，立足于此对二者之间的互动效应进行深入研究。

1. 城市更新及房地产市场的特点

1.1 城市更新的特点

城市更新实质上是一种改建活动，将城市中那些过时的建筑、设施、道路等在功能及格局分布上进行重新调整，使其符合城市化快速发展的需要。随着人们生活水平的逐步提高，生活在城市中的人对自己所居住的建筑物、周围环境等会出现许多不同的期望，并在实践过程中出现不满，而城市更新能够更好地优化城市环境，使得城市面貌更加美丽和舒适。在现今社会发展形势下，城市更新无疑是必然的，是社会飞速发展的内在要求，城市更新将在城市化建设过程中发挥着不可或缺的作用。

1.2 房地产市场的特点

房地产市场主要是对与房产有关的产品进行交易的场所，其在实际中属于现代城市经济运行中重要的组成部分，在房地产市场中其所涉及的交易内容较多，如土地使用、资金市场、房产流通、技术交易及劳务雇佣等内容，这些要素组成了全面的房地产市场。而要加以注意的是这些房地产市场的组成要素，在实际中会受到城市环境变化的影响而出现波动，尤其是在人们对建筑及环境要求越来越高的情况下，必定会促使城市更新加快，而这也会为房地产市场带来相应的影响。

住房仍然是居民的基本生活需求。在现今社会高速发展的时期，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果。目前房地产运行主要受金融政策和土地政策宏观调控政策两大因素影响。从景气分析来看，国家采取宏观调控的效果是非常明显的，而且通过调整供地结构，加大对经济适用房和普通住宅用地供应，在一定程度上遏止了房价的快速上涨，也提高了房地产市场质量。

2. 城市更新与房地产市场互动效应分析

2.1 城市更新对房地产市场所起到的作用分析

第一，使城市土地资源得到更好的开发及利用。城市更新的主要背景是其实际的功能已经逐渐无法适应现代化城市的发展要求，为此必须采用合理的规划方式来对区域进行科学的规划，保证在城市改建中可以对以往的城市进行有效的完善。而在城市更新中，为了满足城市发展不断增多的要求，必定会对一些较为落后的区域及规划布局不合理的区域进行重新开发，采用整改及翻新的方式，可以将以往没有得到充分利用的土地资源所具备的价值更好的挖掘出来。而这种对土地资源的重新开发及利用，必定会提升房地产市场中土地的价值，并且在城市更新后，区域内各项生活及功能条件将会向着更加完善的方向发展，进一步提升房地产市场中土地资源的价值。

第二，使房地产市场的需求量不断提升。城市更新的主要目的是对城市环境及城市功能进行改善，以此来保证其可以适应现代化城市发展的要求，在城市更新后如道路、绿化、交通的进一步改善，可以营造更好的城市生活环境，不仅会推动城市本地人在实际中对房地产的需求增加，还会吸引大量的外来人口，而这些外来人口的到来，也会对房地产市场有较高的需求，使房地产市场的交易更加活跃，带动城市房地产市场的内需。

2.2 房地产市场对城市更新所起到的作用分析

第一，对旧城区的开发推动了城市更新的发展速度，从城市更新的内容来看，对旧城区实行开发的方式，可以有效提升其更新效率，城市经济在发展过程中，与房地产的开发及运行密不可分，而房地产的开发必须要依托房地产市场的运行，在现在城市发展的过程中其更新离不开房地产市场的作用，房地产市场的运行状态也同步决定了城市更新的质量。旧城区占据着较大的城市用地，而旧城区的再开发可以对其用地结构、规划布局及功能划分等进行重新调整，能够形成城市建成区的空间重构和空间扩容，实现城市更新的目的。

第二，土地出让收入是城市更新的重要资金来源。城市更新是一项浩大的工程，工程的顺利完成，必须需要有足够的资金作为支撑。但大多城市的发展情况不够乐观，当地政府未必会有充足的资金投入到城市更新工程中。这种情况下土地出让金即成为了第二选择，土地出让金的收入约为地方政府一般预算收入的40%左右。我国对于土地出让金有明确的规定，即依照条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项管理资金，主要用于城市建设和土地开发方面。因此土地出让金在作为城市更新资金来源方面，是有法律效力的。在旧城更新中，财政预算起到非常关键的作用，在获得土地出让金后，由财政按一定比例提取专门一项用于旧城更新。

3. 提升城市更新与房地产市场互动效应的措施

3.1 加强对城市的规划及管理

对于现代化城市的发展而言，必须要有完善及健全的城市规划来对城市运行中所涉及的内容进行全面的调控，采用科学的管理方式能够对城市更新及房地产市场进行有效的控制，并且在完善的城市规划背景下，可以为二者的发展创造良好的空间条件，进而推动城市更新与房地产市场良性互动，降低二者存在的负面互动效应的影响。首先，在城市规划中必须对城市的空间布局进行重新规划，保证其规划的科学性；其次，规划要确保开发区域土地的合理有效利用，既要节约土地，又须能保证房地产开发对土地的要求，进而实现城市的良性发展。

3.2加大政策扶持

城市更新与房地产开发作为城市发展两项重要活动，要想确保两项活动高效、顺利进行，政府部门必须加大政策扶植，须从政策上给予支持，为其提供发展的保障和依据。政府应当结合当前城市发展现状，加快完善与城市更新和房地产开发相关的规章制度，从政策上给予优惠，以制度来约束相关行为的开展，从而更好地实现联动发展，共同促进城市经济的发展。

4. 结语

综上所述，研究关于城市更新与房地产市场的互动效应方面的内容具有十分重要的意义，其不仅关系到城市更新建设的发展，也关系到房地产行业发展，甚至与整个城市的综合发展息息相关。近年来城市建设变得越来越完善，城市更新过程中会与房地产市场之间产生微妙的反应，这种反应逐渐成为了一种互动效应。通过以上分析，能够对城市更新与房地产市场在城市现代化发展过程中所起到的作用有一定程度的了解，同时在实际中二者之间的互动效应也有效推动了城市的发展进程，为此在实际中必须要对二者之间进行有效协调，以此来推动二者之间形成良性互动的关系。

参考文件：

[1]李莉.城市更新下的地产新思维[J].中国房地产金融，2016（12）.

[2]刘畅.城市更新与房地产市场的互动效应初探[J].商情，2017（25）.

[3]郑敏嘉.城市更新与房地产市场的互动效应[J].现代经济信息，2017（10）。