房地产融资渠道的多元化战略分析

房地产融资渠道的多元化战略分析

陈海涛[ ]

（成都市宏誉房地产开发有限公司财务管理部 四川省成都市 610000）

【摘要】在国家经济不断发展变化的背景之下，房地产行业也迎来新的发展机遇和挑战，作为我国支柱型产业，其发展关乎民生和经济。由于房地产行业对资金有极高的需求量极大，为了维持房地产企业的正常运行，在发展房地产的过程中需要金融融资的支持和配合，目前银行贷款仍是房地产融资的重要渠道，而融资渠道单一且银行放贷越发谨慎的态度在一定程度上制约了房地产的发展，为了突破这一局面，需要对房地产融资渠道进行多元化战略发展，最终解决房地产行业的资金问题。鉴于此，文章结合相关资料，立足房地产融资渠道概念以及应遵循的原则，对目前房地产融资现状和风险进行分析，并论述了房地产融资渠道的多元化战略路径，以期为行业发展略尽绵薄之力。

【关键词】房地产；融资渠道；战略；多元化；风险分析

前言

房地产行业具有开发成本高、销售租赁周期长等特点，要想维持房地产企业的正常运行，就需要具备良好的融资渠道和能力。近些年国家对房地产行业的调控不断变化，更加需要房地产企业具备良好的融资能力。在行业不断发展的过程中，房价涨幅逐渐增加，最终房产的空置率增加，在一定程度上增加了房地产企业在银行的负债率，此时如果不进行多元化融资渠道拓展战略，房地产企业将逐渐面临资金链断裂的危机，财务风险也随之增加。通过多元化的融资渠道，能够让该行业在发展中获得大量资金支持，解决更多房地产企业发展中出现的问题，这对行业未来的发展具有重要意义。

1.房地产融资渠道的多元化战略的概念及应遵循的原则

1.1房地产融资渠道的多元化战略的概念

房地产融资渠道多元化展开主要是相关企业在发展过程中，在不同阶段采取不同融资模式组合，针对企业的财务等数据结果进行分析，将企业的资金等进行合理分配，或进行不同渠道的资金支持，以此来满足房地产项目正常运行的资金需求。通过融资渠道的多元化战略开发，将此战略贯穿于房地产开发的全过程，同时在具体融资过程中，还应结合企业自身发展的需求以及实际情况进行金融风险等控制，以最优的融资渠道促进行业良好发展。

1.2房地产融资渠道的多元化战略应遵循的原则

（1）时效性原则，房地产行业在发展过程中，不同阶段资金需求均不同，因此融资的效率应和企业需求相匹配，才能促进房地产行业不断发展，不至于延误施工进度，这也证实房地产融资渠道多元化需遵循时效性原则。

（2）收益性原则，房地产行业于国家经济发展而言至关重要，融资也是为其资金进行充实，好让行业发展更加顺利。融资渠道多元化战略在支付成本的同时，相应也要满足一定的收益和回报，只有投入和收益相互达到平衡，符合融资收益性原则，才能促进该行业良好发展。

（3）合规性原则，融资对于房地产行业而言十分重要，但一切资金活动都必须符合国家规定，企业无论采取任何形式的融资，都应遵守相应的法律法规，遵循合规性原则，及时规避资金风险[1]。

2.房地产行业融资现状和风险分析

2.1当前房地产企业的特点和发展现状

目前国内房地产营销的主要项目为商品房，也是企业盈利的重点所在，但商品房从建造到售卖周期较长，同时也需要强大的资金流进行支撑，这部分房产在建设之后有明显的区域性，只能在一定的区域售卖。这就导致房地产企业在相关项目上需要加强资金储备，同时房产项目的售卖需要和当地的需求相匹配。随着近些年房地产行业的飞速发展，房地产需求与供给之间逐渐失去平衡，其价格也逐渐超出大部分人能够承受的范围，国家也因此加强了对房地产行业的管控，并有针对性地出台相关政策。其中被影响的不光是市场供需，对中小企业的冲击也不小，很多企业甚至在资金方面出现严重亏损，虽然2020年起房地产市场业绩出现明显下滑，但房屋作为人们生活中的必需品，在一定程度仍需要大量资金支持。为了助力房地产发展，初期国家给予一定资金助力和政策倾斜，但随着市场的变化，房地产发展也随之发生变化。在国家宏观调控的背景下，房地产行业不断扩张，此阶段其资金来源主要以银行贷款为主，在经济不断变化之下难免出现资金链断裂的风险，这也导致最终房地产企业需要进行多元化融资渠道战略，这一过程中也有诸多房地产企业面临倒闭[2]。

2.2房地产行业融资现状

（1）房地产企业上市股权融资和债券融资发展速度偏慢且发展门槛高，随着人们对房产需求的提升，行业发展的门槛也相对提升，房地产上市难度随之增加。目前能够上市的房产企业必然是某个区域的龙头企业，中小房产企业在激烈的竞争中，不论资金实力还是信用等级都难以和龙头房产企业相提并论。中小房产企业要想在激烈的竞争中生存下去，首先需要解决资金链问题，但这一过程中有一定难度，企业债券近几年的发展也十分缓慢，这对房产企业的发展有一定制约。结合相关数据，房产企业通过债券融资所获得的资金正在不断下降。

（2）商业银行信贷业务是国内房地产企业发展的主要资金来源，目前国内房地产项目开发主要分为三个阶段，即土地征购阶段；商品楼房设计开发建设阶段；商品楼房销售阶段。以上阶段要想良性发展，资金是其中必不可少的。一般房地产企业发展中的资金主要用于房产建设 、日常的项目流动资金等，在实际发展过程中，开发商本身拥有一部分资金，剩余大部分资金均需要银行贷款来筹集。众所周知房地产销售后利润率高，银行也愿意成为房地产资金筹集的主要支持者，这也导致房地产企业在发展中的资金来源主要依赖于商业银行的贷款。

2.3房地产行业融资风险

目前国内房地产融资所面临的风险主要来源于国内融资体系不健全产生的风险，融资虽然能够尽快帮助房地产解决资金问题，但在实际践行时通常会发生极大的金融风险。当银行的资金链出现问题，或者房地产本身在处理资金的过程中出现问题，都有可能导致风险的发生，最终对行业发展产生极为严重的影响，而这种影响也并非短期可消除。目前银行信贷贯穿于房地产发展全过程，并且房地产企业在银行方面的信贷金额正逐年上涨，个人房贷金额也随着上涨，当商业 银行运作出现不规范的问题，优质客户首先抢占资源，银行也可能陷入炒作中，将严重影响行业健康发展，房地产业将发生危险[3]。

3.房地产融资渠道多元化战略的路径

3.1实行多元化+专属化的多种融资组合

加强多元化融资渠道建设，并在发展过程中注重高质量商业银行资金获取，纵观国内房地产企业的发展历程，在很长一段时间内，其资金来源主要依靠商业银行贷款，但通过商业银行贷款后所获得的资金在一定程度上需要综合其他渠道的融资，但这种占比目前处于逐渐下降的趋势。多元化战略目前是我国房地产行业稳定、健康发展的重要前提，房地产行业在选择融资渠道的过程中，需要进行多方面考量，比如成本收益、资金来源、风险管控等，并从中甄选出优质的融资渠道。除此之外，还需当企业本身资金欠缺的情况下，企业在前期需要大量资金来启动项目。这就需要和有实力的国有企业等合作，在资金方面，可深度开展和国企之间的股权合作；产业链方面，形成和企业的共同补链、‌延链、‌固链、‌强链，带动房地产企业协同发展；科技创新方面，将重点目标放在未来新兴产业上，不断突破取得资金支持。一同筹集资金完成项目，这在一定程度上帮助房地产企业解决资金缺口，并能够风险共担。房产企业在开发商品房项目过程中，一部分资金只能通过预售获得，在一定程度上将资金风险转移到购买方，在某种程度上，商业银行需要加强风险管控才能防止风险转接。‌国资委将健全国有企业与民营企业等各类企业合作的制度规则，‌继续开展国有企业民营企业协同发展、‌项目推介对接，‌指导国有企业建设协同共赢的供应链生态，‌鼓励国有企业扩大创新资源开放共享，‌充分发挥国有企业、‌民营企业等各类企业资源优势，‌持续深化合作，‌实现共同发展。同时结合银行和其他融资方式自由组合，能够满足多元化的资金需求，实行多元化+专属化融资方式结合，如银行信贷+信托等，将存量或新增贷款替换成发行“信托+理财”产品，发行该类产品，将募集到的资金通过信托的方式，专项用于替换商业银行的存量贷款或向企业新发放贷款。不管哪种方式，都要符合法律法规并遵从国家的宏观调控，最终促进房地产行业稳定发展。

3.2商业银行自身应提高工作质量和效率

不管任何融资组合都和银行信贷元素息息相关，为了让不同组合的融资效率更加高效，商业银行需要提升自身工作效率和质量，并做好风险防范工作。目前房地产行业处于高投入高回报的层面上，商业银行在针对这类企业是通常赋予优质贷款服务，国内的商业银行在漫长的发展历程中已经形成一套相对严谨的信贷业务程序，但在具体操作中针对房地产行业仍然有所倾斜，这在扶持房地产发展的同时，也有可能导致不良征信房地产企业数量增加。随着房价的攀升，企业对风险的防控能力逐渐下降，已经有越来越多的房地产企业处于巨大的金融风险之下，随时威胁着企业的长远发展。为了解决房地产企业的资金风险问题，企业需要丰富融资产品，贷前贷中贷后如何管控优化。贷前收集客户信息收集，了解客户经济能力和还款能力，保证业务流通中资金流丰富，突出房地产特点；贷中则按照规定的流程进行，强化制度管理，对用户进行监测防止恶意行为；贷后做好客户管理，与客户保持畅通紧密的联系，避免潜在风险发生。

3.3健全融资规划体系

首先房地产企业需要对自身具体情况进行重新分析整合，将问题细化到每个环节，了解自身资金需求的数量以及偿还能力等，任何操作都应将风险防控放在首位，不断总结以往资金筹集的经验，并不断借鉴优秀企业。最终结合本身的资金实力以及产业配比进行结构设置，保证融资渠道和比例的合理性，可将以上工作交由专业单位去完成，最终得出准确可靠的数据。以上工作顺利完成后，可进行具体方案定制，并进一步强化风险识别控制。其次以上工作的开展需要以专业的服务来完成，可为此单独设置相关的融资管理部门，并联合财务部门共同完成，实现资金的科学管控[4]。

3.4提高资源整合能力

高效率的资源整合能够帮助房地产企业融资工作进行得更加顺利，相关企业需要在该方面加强投入，提升自身资源整合能力。企业资源整合大体有以下两个方面，首先是内部资源的整合，其一土地资源整合，通过合作并购等方式，将企业周边以及合适的土地进行整合，不断拓展，提升企业规模，赋予土地价值；网络资源整合，在网络不断普及的背景下，房产企业需要借助网络力量，加强网络宣传，增加企业在网络以及社会上的知名度，提升企业综合竞争力；人力资源整合，从企业内部组织架构进行调整，实施岗位激励，达成企业和员工共同发展；资金资源整合，建立其和银行、财富管理公司等的深度合作关系，实现资金和资源的双向共享，让房地产企业的资金流通能力加强。让房地产项目在短时间内实现更好更快发展。房地产企业外部资源整合的重点是将企业的外部资源充分利用起来，‌通过资产买卖（‌收购、‌兼并）‌等形式，‌剥离不良资产、‌配置优良资产，‌使现有资产的效益得以充分发挥，让房地产企业在发展的过程中实现经济效益增长。涉及‌横向整合、纵向整合、平台式整合。‌横向整合是在同级别企业之间实现资源整合，最终实现扩大企业份额目标；‌纵向整合是将相同价值链上的多个企业联合在一起形成利益共同体，互相创造更大价值；‌平台式整合则是企业之间共同实现资源共享，建立起平台或者扩大现有平台，企业之间享有一站式服务，让客户体验感以及工作效果提升。‌

3.5引进融资人才

首先可大量聘请专业人员，并对企业原有的融资人员进行业务方面的强化，可进行专业培训以及讲座分享等，提升相关人员的融资能力。其次需要从人才这一根本解决问题，可培养大批优秀人才，或者和相关的教育机构合作，引进专业人才，提升工作人员的总体素质。最后可聘请专业人士作为企业融资顾问，严格监督落实相关工作，解决以往在多元化融资过程中出现的问题。同时企业需要督促内部相关人员坚持学习多元化融资战略方面的知识，提升专业能力[5]。

结语

综上所述，房地产行业在国家经济发展中有举足轻重的地位，积极发展房地产事业，国家经济发展中重要的一环，为了能促进该行业稳定向前发展，首先应解决其资金方面的问题。并且这一过程中需要遵循时效性、收益性以及合规性的原则，还应结合国家实际情况来融资。分析房地产发展过程中面临的风险，实施多元化结合专属化的融资组合，建立起房地产风险控制体系，最终才能顺利规划发展过程中的诸多项目，最终才能更加合理地进行资金运转和资源配置，保证房地产项目顺利进行，为国家综合实力的发展贡献力量。

【参考文献】

[1]周闯闯.房地产开发企业多元化融资模式分析[J].中国管理信息化, 2023, 26 (20): 25-27.

[2]Zhao Chi, Zhou Jianliang, Liu Yanan. Financial inclusion and low-carbon architectural design strategies: solutions for architectural climate conditions and architectural temperature on new buildings.[J]. Environmental science and pollution research international, 2023, 30 (32): 79497-79511.

[3]徐见明.民营房地产企业多元化融资的研究[J].今日财富(中国知识产权), 2023, (01): 35-37.

[4]谢琴芳. 房地产融资渠道的多元化战略研究[J].财经界, 2022, (34): 39-41.

[5]胡馨雨.中国房地产融资渠道的多元化战略研究[J].中国中小企业, 2021, (01): 177-178.

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[ ]作者简介：陈海涛（1984.11-），女，湖北省黄石市人，现为成都市宏誉房地产开发有限公司财务管理部财务经理。