珠海市城市更新地价政策与改造主体利益平衡研究

珠海市城市更新地价政策与改造主体利益平衡研究

徐伟帆

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摘要：珠海市作为中国改革开放的前沿城市之一，近年来在城市更新方面取得了显著成效。为了进一步完善城市更新项目的地价计收标准，珠海市政府于2019年出台了《珠海市城市更新项目地价计收办法》，并在后续年份中持续优化与调整。本文旨在深入分析珠海市城市更新地价政策，探讨其在推动城市更新进程、平衡改造主体利益以及促进城市可持续发展方面的作用与影响。通过文献综述、案例分析等方法，本文揭示了珠海市城市更新地价政策的实施效果、存在的问题，并提出了相应的政策建议，以期为其他城市的城市更新工作提供有益的参考。

关键词：珠海市；城市更新；地价政策；改造主体；利益平衡；可持续发展

一、引言

珠海市作为中国南方重要的经济城市，近年来积极推动城市更新工作，通过一系列政策措施的出台，不断完善城市更新项目的地价计收标准，以更好地平衡政府、村集体、权利主体和市场主体等各方利益。因此，研究珠海市城市更新地价政策，不仅有助于理解城市更新过程中的地价形成机制，还能为其他地区提供可借鉴的经验。此外，通过探讨改造主体利益的平衡问题，可以为城市更新项目的顺利实施提供理论支持和实践指导。

二、珠海市城市更新地价政策概述

（一）政策背景及依据

珠海市政府于2019年9月正式出台了《珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知》（珠府〔2019〕60号），该政策旨在进一步完善差别化的城市更新项目地价计收标准，发挥地价杠杆对推动城市更新的调节作用。该政策的制定依据包括《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》等法律法规和政策文件。这些法律法规和政策文件为珠海市城市更新地价政策的制定提供了坚实的法律基础和政策导向。

（二）政策内容

《珠海市城市更新项目地价计收办法》共分五章三十五条，详细规定了城市更新项目的地价计收原则、标准、程序等。该办法遵循单宗评估、利益共享及分类指导原则，合理确定差别化的地价计收标准。具体内容包括：

1. 地价计收原则：明确城市更新项目地价计收应遵循公平、公正、公开的原则，确保地价计收的合理性和透明度。
2. 地价计收标准：结合项目更新方向、更新类型等因素，梳理出20类情形，并分别规定了不同的地价计收标准。例如，对于“工改商”类拆建更新项目，自持部分在规划容积率1.0以下的地价不计收，超出部分按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收；非自持部分则按90%计收。
3. 地价计收程序：规定了地价计收的申请、审核、批准等程序，确保地价计收的规范性和高效性。
4. 利益共享机制：综合考虑补公贡献、拆迁补偿成本、产业扶持等因素，合理确定地价计收体系，确保政府、村集体、权利主体和市场主体等各方利益的平衡。

（三）政策特点

1. 差别化地价计收：根据项目的不同情况，制定差别化的地价计收标准，确保地价计收的合理性和公平性。
2. 利益共享机制：通过利益共享机制的建立，确保政府、村集体、权利主体和市场主体等各方利益的平衡，促进城市更新项目的顺利实施。
3. 政策衔接顺畅：注重与城市更新相关政策的衔接，确保政策的连贯性和一致性。

三、珠海市城市更新地价政策实施效果分析

（一）地价计收标准的完善

珠海市城市更新地价政策通过设定差别化的地价计收标准，有效平衡了城市更新项目的合理改造成本，激发了市场活力。具体而言，该政策根据项目的不同情况，制定了不同的地价计收标准，确保了地价计收的合理性和公平性。同时，该政策还考虑了项目的补公贡献、拆迁补偿成本等因素，确保了政府、村集体、权利主体和市场主体等各方利益的平衡。这种差别化的地价计收标准，不仅有助于推动城市更新项目的顺利实施，还能增强社会各界的参与度和满意度。

（二）利益共享机制的建立

珠海市城市更新地价政策注重利益共享，通过综合考虑补公贡献、拆迁补偿成本、产业扶持等因素，合理确定地价计收体系。这种利益共享机制的建立，有助于平衡政府、村集体、权利主体和市场主体等各方利益，促进城市更新项目的顺利实施。具体而言，该政策通过政府收购补偿等措施，保障了被改造方的合法权益；同时，通过设定合理的地价计收标准，保障了实施主体的经济利益。这种利益平衡机制不仅有助于推动城市更新项目的顺利进行，还能增强社会各界的信任和支持。

（三）改造主体利益的平衡

珠海市城市更新地价政策在平衡改造主体利益方面取得了显著成效。一方面，通过设定合理的地价计收标准，保障了实施主体的经济利益。例如，对于“工改商”类拆建更新项目，该政策规定了自持部分在规划容积率1.0以下的地价不计收，超出部分按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收；非自持部分则按90%计收。这种差别化的地价计收标准，既考虑了实施主体的经济利益，又保证了政府在城市更新中的收益。另一方面，通过政府收购补偿等措施，保障了被改造方的合法权益。例如，对于被拆迁的村民和房屋所有权人，政府会给予相应的拆迁补偿和安置措施，确保他们的合法权益得到保障。这种利益平衡机制不仅有助于推动城市更新项目的顺利进行，还能增强社会各界的参与度和满意度。

（四）城市更新项目的顺利推进

珠海市城市更新地价政策的实施，为城市更新项目的顺利推进提供了有力保障。一方面，该政策通过设定合理的地价计收标准和利益共享机制，激发了市场活力，推动了城市更新项目的顺利实施。另一方面，该政策还注重与城市更新相关政策的衔接，确保了政策的连贯性和一致性。这种政策衔接的顺畅性，有助于减少政策执行过程中的阻力和矛盾，促进城市更新项目的顺利推进。

四、珠海市城市更新地价政策存在的问题及改进建议

（一）存在的问题

1. 地价评估标准不统一：目前珠海市城市更新项目的地价评估标准存在一定的差异，导致不同项目之间的地价水平不一致。
2. 政策衔接不够顺畅：在城市更新项目的实施过程中，部分政策衔接不够顺畅，影响了项目的顺利推进。
3. 利益平衡机制有待完善：虽然珠海市城市更新地价政策在利益平衡方面取得了一定成效，但仍存在部分利益冲突和矛盾需要解决。

（二）改进建议

1. 统一地价评估标准：建议珠海市政府进一步完善地价评估体系，统一地价评估标准，确保不同项目之间的地价水平一致。
2. 加强政策衔接：建议珠海市政府加强各部门之间的沟通与协调，确保城市更新项目的相关政策衔接顺畅。
3. 完善利益平衡机制：建议珠海市政府进一步完善利益平衡机制，充分考虑各方利益诉求，确保城市更新项目的顺利实施。

五、结论

珠海市城市更新地价政策在推动城市更新和平衡改造主体利益方面发挥了重要作用。通过设定差别化的地价计收标准和建立利益共享机制，珠海市政府成功推动了多个城市更新项目的顺利实施。然而，在实际操作中仍存在一些问题需要解决。未来，珠海市政府应进一步完善地价评估体系、加强政策衔接和完善利益平衡机制，以更好地推动城市更新工作的发展。

参考文献：

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