作者姓名:李辽东

作者姓名:李辽东

出生年月：1984年1月

性别：男

籍贯：辽宁

工作单位：佛山市南海区公建物业有限公司

科室：

职务或职称：总经理、中级经济师

学历：大学本科

研究方向：招商运营、城市更新

城市更新建设项目管理中的问题与应对措施

李辽东佛山市南海区公建物业有限公司  ，广东 528200

【摘要】伴随城市化进程的加快，我国城市的建筑数量与日俱增，但是却有不少老城区的建筑逐步老化，急需要进行改造。同时还有一些建筑物的功能已经难以满足使用要求，因此已到了不得不对城市建设项目更新的阶段。不过目前城市更新建设项目管理还面临着不少的问题，因此务必要制定出科学合理的应对措施，以确保老城区能够紧跟城市发展的脚步，从而促进城市的可持续发展。

【关键词】城市更新；建筑项目；问题；应对措施

    城市化进程在加快的同时，也出现了很多的老城区，这些老城区内具有很多的老旧基础设施，因此使“城市更新”被逐步的提上了日程，其是指对老城区内无法迎合经济发展要求的区域进行全面的改造或者拆除。由于牵扯面比较广，所以在改造时需要面对这种各样的问题，而这就需要制定出科学合理的应对措施，以确保老城区能够紧跟城市发展的脚步，从而促进城市的可持续发展。

一 老城区改造所存在的问题

（一）管理政策

老城区改造因相关政策的不完善，而导致难以顺利的推进。目前还有不少老城区改造项目建设并没有合理的政策赋予正确的方向，从而造成在改造期间并没有相关的法律法规作为依据，而这样一来就加大了出现意外情况和纠纷的可能性，导致项目无法顺利进行。老城区改造所涉及的产权比较多，其中包括土地使用权、产权等等。当地有关部门要构建完善的产权机制，为老城区改造提供法律法规依据。另外，还要制定完善的资金来源、分配政策。老城区改造需要投入不少的经费，不过部分当地政府经济实力有限，很难给与老城区改造足够的经费，而私人投资的回报率又相对较低，并且还要承担一定的风险，因此只能望而却步。所以政府要根据当地的实际情况，创建出具有可行性的融资政策，扩宽融资渠道，从而获取到充足的改造经费。

（二）规划设计

老城区的土地资源并不是很充足，这就凸显出了规划设计的重要性。所以这就需要制定具有长远性的土地利用规划，对住房、公共场所、写字楼等采取协调布局，从而迎合人民群众的诉求，而且还要在本不是充足的土地资源当中达到让建设项目稳定发展的目的。在进行城市更新时，还要做好对历史文化遗产的保护。为此需要创建富有灵活性的规划方案，以避免文化遗产受到破坏，并还要规划出新建设区域，从而让城市能够充分的体现出现代感。老城区的交通并不是很便捷，停车相对困难一些，所以还需要对交通系统做好规划工作，以摆脱过于依赖私家车出行的局面。另外在规划设计时要遵循可持续性原则，大力建设绿色建筑，以避免对资源的不必要浪费，起到节能环保的作用。鼓励人民群众参与到规划设计工作当中，多听取他们的意见，从而保证城市更新项目能够满足群众的需求。为此应采取民意调查，在群策群力当中制定出具有可持续性的规划设计。

（三）工程实施

老城区内具有繁杂且老旧的地下管网，因此很难做出准确的定位。而这无疑加大了施工难度，除了要谨慎处理管道以外，还要防止对管道造成损坏，从而增加不必要的维修费用。而想要避免以上问题的发生，则就需要做好对地线管线的规划和施工，从而避免管道系统受到破坏。老城区内的建筑普遍面临结构老化的问题，因此要及时进行加固处理，以避免出现意外事故。另外，还要尽最大努力保护好文化遗产的原貌。所以要充分掌握建筑结构的情况，并制定文化遗产保护方案，从而让老城区能够保留住独特的历史文化。老城区狭小的街道很有可能在施工期间造成交通堵塞。因此项目管理工作要根据施工场地的实际情况做出合理的规划，以提升交通的便捷性。此外还要对交通进行严格的管理，以保护好住户的安全，避免商家受到不必要的损失。

（四）住户安置

目前老城区住房拆迁后，面临着住房安置、补偿不合理、配套设施不健全等问题。所以要在城市更新建设管理期间，加强政策执行力度，重视对拆迁后住房安置问题的重视程度，以让政策能够得到强有力的执行；同时还要逐渐扩大住房安置的覆盖面积，关注每个拆迁户的住房问题。除此之外，要在新的居住区，优先考虑地理位置和配套设施的完善，从而确保住户生活的便捷性。

二 城市更新建设项目管理中的问题

（一）项目外部问题

若没有完善的政策和法律法规作为依据，那么就难以做到对项目成本的有效控制，进而就会投入大量不必要的经费。而且项目主要是遵循政策来进行管理，若政策不断地发生变动，那么管理工作自然也就要做出相应的调整，这样一来项目管理就不得不承担很大的风险。而为避免这种情况的出现，项目管理人员就要充分掌握政策走向，并加大和政府部门的合作力度，以让项目管理能够迎合政策。同时还要考虑环境问题、历史文化保护问题对项目进程所造成的影响。而这就需要管理人员和利益相关者进行深入沟通，制定完善的解决措施，从而协调好项目建设与环保以及文化遗产保护之间的利益。

（二）项目内部问题

    各部门之间缺乏交流合作严重影响了项目进展，导致项目成本增加。所以管理人员要构建完善的协调机制，让项目参与方能够在良好的交流合作下，明确自身的责任，从而避免发生冲突。此外，目前也没有创建完善的项目监管机制，造成了不必要的资金投入。而这就需要创建完善的质量管理机制，做到对项目的有效维护。

三 城市更新建设项目管理的对策

（一）健全城市改造利益协调机制

城市更新项目牵扯了包括住户、当地政府、开发商等方面的利益，具有一定的复杂性。因此彼此之间要加强沟通与合作，从而确保城市更新项目的顺利开展。为此各方之间要通过研讨会的形式多进行交流，将自己所获取到的有价值的信息进行共享，并共同参与决策。需要确立政府、居民和开放商所需承担的责任，从而最大程度的避免相互之间发生利益冲突。城市更新项目往往具有不确定性，会受到环境和财政等方面的影响。因此务必要成立风险评估小组，以将潜在的风险扼杀在摇篮当中，避免不必要的经济利益损失。要将信息公开化，从而保证利益能够实现协调分配。参与方要充分的了解到和预算、环境等方面有关的信息，以此加深彼此之间的信任度，避免误会的发生，从而确保项目管理达到理想效果。

（二）强化基础设施管理

加大对基础设施的调研力度，以做到对老旧设施实际情况的全面了解，从而将其作为提升基础设施建设，明确项目建设方向的参考依据。而这就需要制定项目监管机制，保证基础设施能够严格遵照所制定的规划方案来进行。而且还要采用先进的信息化技术对和基础设施项目有关的数据进行可视化分析和处理，由此更加准确的掌握基础设施项目的进程。此外，对基础设施的管理，可采用节能环保技术，以避免资源浪费和环境污染。

（三）贯彻落实可持续发展的理念

在城市更新建设项目管理中，还要做好对环境的评估，以免因环境因素而导致资源受到不必要的浪费。所以这就需要充分的发挥出可持续性技术的作用，通过采用绿色能源，打造绿色建筑来节省能源，降低碳足迹。城市更新建设项目建设应秉承可持续发展理念，要在不影响城市经济发展的前提下，尽可能的迎合社会发展需求。而且项目管理人员还要深入基层去调查，掌握人民群众和相关利益者的诉求，并在做出细致的分析和规划后，将有价值的部分列进项目规划当中。

【结束语】老城区改造当中的一些城市更新建设项目还具有一些管理问题，为此有关部门根据实际情况完善了城市改造利益协调机制、强化了基础设施管理、并全面贯彻落实了可持续发展的理念，从而全面促进了城市的可持续发展。

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