县级市商业有序发展探索与思考——以《丹阳市商业设施规划（2021-2035）》为例

县级市商业有序发展探索与思考——以《丹阳市商业设施规划（2021-2035）》为例

孙晟

镇江市规划勘测设计集团有限公司规   212000

【摘要】“十四五”期间，在“全面深化改革构建高水平社会主义市场经济体制”的发展背景下，《丹阳市商业网点布局规划》围绕优化城市商业体系，完善商业设施配套的核心思想，从体系构建、设施布点等方面为商业网点可持续发展提供借鉴。

【关键词】商业网点；规模；丹阳市

1编制背景

丹阳市上一轮《丹阳市商业网点布局规划》已到期，目前丹阳市已经编制了《丹阳市国土空间总体规划》和《开发边界内控制性详细规划》，缺少商业网点专项规划的有效衔接。同时为落实省、市关于商业设施从传统向现代全面升级转型的商业要求，满足城市居民新兴商业需求的发展诉求，引导商业设施从数量扩张型向质量提升型转变，开展了商业设施规划研究工作。目的是结合丹阳市的人口规模与经济发展水平等因素，进一步优化城市商业设施空间布局，提升商业体系内涵和品质，改善经营环境。

2发展现状

2.1规划实施情况

经过多年合理科学的发展，丹阳市商业网点规模有了大幅度提升，丹阳市零售商业设施总面积约为176.25万平方米，人均商业面积为1.78平方米，总体规模和人均指标较好。

2.2现状发展评析

2.2.1GDP总量——总数大，增长快，增速远超全国水平

2022年，丹阳市GDP1407.88亿元，较2021年增长6.3%，同年全国平均增速约3.0%。

2.2.2商业发展——批发增长强劲，零售稳步提升

近年来丹阳社零总额总体保持上涨，总额位于全省40个县市第16名，较上年增长率为1.3%，增长率位于第14名。销售总额方面，丹阳批发业销售不断突破新高，零售业稳步增长。

2.2.3居民消费——可支配收入较高，消费意愿积极

2022年，丹阳市城镇居民人均可支配收入61519元，农村居民人均可支配收入34374元，均高于全省平均水平，人均消费支出整体呈上升趋势。

2.2.4商业体系需结合实际优化

根据现状商业网点POI点核密度分析，中心城区内形成以人民广场、城际站为主的双城市商业中心，市域范围内乡镇商业以丹北-界牌城镇组群（滨江新城）最为集聚。

3发展思路

围绕丹阳城市发展定位，聚焦优化商业空间布局、完善商业功能体系、提升商业服务水平，不断增强商业的核心竞争力和可持续发展能力。将丹阳打造成长三角特色鲜明、活力四溢、服务多元的现代化县级商贸名城。

3.1确立规划目标

至2035年丹阳市零售商业网点规模控制196-204万平方米，人均零售商业网点建筑面积约1.91平方米/人。

基于现有商业发展基础和未来城市商业定位，构建“3363”商业设施体系目标。其中“3”指市域商业网点体系，即市级、副市级、乡镇3级商业中心；“3”指中心城区商业体系，即核心、组团、社区3级商业中心；“6”指汽车汽配交易市场、眼镜市场、家居建材市场、小商品交易市场、农副产品交易市场、其他6类商品交易市场群；“3”指包括物流、餐饮酒店、旅游商业3类商业设施。

3.2构建商业体系

市域层面：形成“一主一副八片”的市域商业网点体系。发挥市级商业中心辐射全市的影响力；提升滨江新城副市级商业中心的商业品质，增强区域吸引力；设立八个乡镇商贸集聚区，满足乡镇及周边农村地区需求。

中心城区：进一步优化商业体系按照“双核、三组团、多点”进行布置。加强人民广场、城际站“双核”辐射能力，其中人民广场强化提高服务型功能，打造集高端商业服务、新潮娱乐休闲、深度文化展示等为一体的广域一站式综合性商圈，彰显丹阳多元商业魅力的城市地标；城际站核心要发挥高铁门户优势，以眼镜小镇建设为契机，融合商贸金融、创意孵化、展销一体、旅游休闲等功能，增加商务金融中心、特色商业街、高端酒店等业态，打造具有丹阳特色的高品质全链路商务商贸服务中心。

完善组团级商业中心的功能，充分考虑水生态区未开发板块的可能性，经开区、高新区2个在开发板块的实际需求，集合产业定位、满足周边居民生活、休闲、娱乐等多因素合理配置相应规模的组团中心。水生态区商业中心打造集商务办公、商业文娱等功能于一体的现代化活力商业湖湾；经开区商业中心以满足周边居民生活、娱乐、休闲等需求为目标，打造综合型商业中心；高新区商业中心以满足周边居民生活需求为主，打造生活型商业中心。

均衡布局社区级商业中心，丰富功能业态，打造便捷服务。落实市国土空间规划及分区规划对社区中心的布置要求，结合十五分钟生活圈等相关规范，考虑实际人口分布情况，按照每一个社区级商业中心服务常住人口规模约3-5万人，服务半径1公里左右选点。考虑到县级市社区生活圈的服务半径和人口密度，本次规划建议新建社区商业中心以集中式布局为主，每处规模不大于1.5万平方米，若周边现状已有临街商铺的，可适当降低建设规模，人均指标不超过1平方米。

考虑到国土空间规划中对于乡镇人口的控制，依据规范要求要求，人口大于2万的乡镇按照乡镇商贸集聚区进行配置，辐射半径5公里。超出辐射半径且人口具有一定人口规模的区域布置乡镇商贸设施集聚点。本次规划共形成8处乡镇商贸集聚区，4处乡镇商贸设施集聚点。结合乡镇现状和实际发展的需求，本次规划将乡镇商贸集聚区分为城乡融合型、重点型、一般型三类，建议人均商业面积不高于0.5平方米；

3.3重点设施规划

至2035年，丹阳市大型零售商业设施总面积69.68万平方米，其中新增3处，约11万平方米。现存大型零售商业设施依据其经营状况、定位要求，重点从品牌档次、商品类别、环境配套三个方面入手进行优化提升。

特色商业街，对现状商业基础和优势资源进行筛选梳理，规划形成8条商业街，共11.44万平方米，其中3条为新建。

物流设施，构建“以物流园区为骨干、以物流中心为支撑、以物流配送站为补充”的三级物流体系，最终形成“1+12+N”的丹阳商贸物流产业发展新格局。

宾馆酒店，考虑城市发展和未来服务人口需求，在提高现状宾馆酒店服务档次、特色化经营的基础上，规划新增五星级标准酒店1处，弥补现状空缺，同时新增四星级标准酒店5处。

3.4引导商业业态

规划结合“互联网+”“生活圈”等新发展理念，加快优化调整现有商业业态结构，促进其由传统、单一业态向体验、综合业态转型发展。按照“提、限、转、优”四字方针，对城市商业业态、业种进行优化提升。

4规划编制特点

4.1以“需求”为导向。按照现状人口和商业分布，结合国土空间规划中的居住用地、商业用地等，融合控制性详细规划中重点板块发展要求，充分考虑人口增量，在未来有限增长的条件下，合理优化现状商业业态，预留未来发展的必配商业设施。

4.2以“特色”为动力。丹阳市目前现有商业规模合理，配套齐全，但面临镇江、常州、南京、上海的商业吸引，部分客群外流。因此，要努力打造特色产业，以眼镜小镇为依托，吸引大量商务人群，配镜人群来消费同时，增加更多的旅游体验，同时与外部水晶山片区、季子庙片区形成组合产品，吸引大量外来游客的周末配镜、休闲度假游。

4.3以“调整”为抓手。目前丹阳市商业网点还需做好4个调整，对现有业态的优化调整，对组团级和社区级商业进行优化调整，对前瞻性的大型商业设施进行优化调整，对部分工业用地有需要调整为商业用地的板块进行优化调整。

5后续思考

目前新经济迅猛发展，传统商业模式亟需调整已是共识。

伴随经济发展和消费理念的变化，传统商业模式亟需调整已是共识。丹阳商业网点布局规划应以体系构建为基础，合理控制规模总量，补足区域性功能短板，优化社区及乡镇商业设施布局，确保商业用地供给和布局满足居民日常消费需求，重点推进市场专业化、集群化、智能化升级，谋划“前瞻性”商贸物流设施，发展特色经济，激活商业整体活力，促进产商共同繁荣。

【参考文献】

【1】镇江市规划勘测设计集团有限公司.《丹阳市商业设施规划（2021-2035）》

【2】蒋丙南.常州商业转型发展探索与思考——以《常州市商业网点规划（2011-2015）》为例.江苏城市规划2014（10）