浅析设计管理中的效果落地及品质管控

浅析设计管理中的效果落地及品质管控

王剑文

中交二航局城市投资发展有限公司 湖北武汉 430040

摘要：设计管理中设计效果把控的目标是为了保证产品符合项目定位，提高项目的完成度，减少错漏，控制成本提高效率，提高客户满意度。从某种意义上说，产品力的挖掘与价值提升对于房地产项目去化、风险管控、建立品牌效应发挥重要作用。而品质管控是产品力落位的重要手段，设计效果的落地需要有力的产品力管控手段。

关键词：设计管理；产品力与价值挖掘；风险控制；品质管控

引言

1 设计管理全流程

1.1 设计评审会制度

设计管理分为前端管理，过程管控和后端管理。其中前端管理包括设计体系的搭建、价值挖掘、产品力的打造；过程管控主要针对节点管理、风险管控；后端管理是指图纸质量、成本控制、现场配合。

设计管理的不同阶段，需要分专业、跨部门反复沟通协调，理清多线管理任务对设计管理的经验水平要求较高。完善的管理制度及管理工具，对于初学者迅速上手，帮助管理层快速、准确决策及减少项目风险具有重要意义。参照设计评审会制度，设计管理人员能够分阶段、分子项的去细分设计任务包，对项目进行精细化管理和运营。

1.2 设计管理的分阶段管控

在前期策划阶段，做足市场调研，深度解析竞品情况，产品力提升第一要关注市场需求即业主喜欢什么、竞品在做什么，第二是技术可控，减少风险。在产品定位阶段，应充分进行市场调研，提升项目产品力卖点，同时应避免“高配低卖”和“成本超限”风险，做到定位策划强落地；在总图设计阶段，组织强排总图及指标研讨会，梳理总图价值点，货值排布情况，做好总图的指标管理工作；在户型选型及竞品分析研讨中，充分分析竞品案例，梳理产品力在户型端的体现；在外立面设计专项中，参考市场成熟的产品形式，对外立面手法进行参考，审查基座、标准段、檐口的材料用法，线条的出挑宽度、山墙收口做法等;

1.3 产品负面清单

基于设计底线错误、高频错误、客户投诉常见问题等进行归纳，制定对照产品负面清单，减少错、漏、碰，对于项目风险控制具有重要意义。产品负面清单的内容，涵盖总图、规划、建筑、部品部件等内容，如：（1）场地竖向：严禁靠近住户的建筑单体散水，勒脚部位的景观堆坡高度超过室内±0.000标高线。小区场地标高较低处应采取有效的排水措施（如截水沟），避免形成积水。（2）场地道路：人行地库出入口正对人行通道必须设置辅道或台阶缓冲，防止发生人员（特别是儿童）跌落伤害事故；（3）泛光照明灯具：为安装灯具预留安装条件，设计应结合外立面造型提前预留线槽，避免灯具外露。在设计方案评审阶段，应按照产品负面清单，对于设计高频错误进行逐项对照及排查，在设计前端控制风险。

1.4 设计样板及施工样板评审及封样

设计样，设计部联合设计师根据设计需要需要选定设计样板，设计部品部件需契合产品定位；定标样，确定供应商时进行的签字封样流程，由设计、合约、供方三方签字确认，样板一式三份存档；施工样，需有设计单位、设计部及施工单位三方签字确认。对于影响整体效果的大面材质，需现场实体挂样后确定。特别需要注意的是，金属、玻璃隔断，隔断柜，轨道推拉门为特殊制品的材料，需要提前定制。在选用景观广场人行铺装材料，注意花岗岩、仿石材砖（通体仿石材砖、PC砖、瓷片）的厚度、规格，表面肌理（火烧面、荔枝面、火烧水冲面）效果均与这些因素相关。

2. 设计指导施工

2.1设计交底及图纸答疑

从方案设计到现场施工横跨若干个单位和工种，设计效率的落地还有赖于施工单位对于设计意图的理解。图纸会审、图纸答疑及设计交底能够有效帮助施工人员熟悉图纸，有利于设计意图的最终实现。完整的设计交底及图纸答疑流程为：施工方熟悉图纸---对图纸提出疑问---设计初步回复---设计及工程组织会审会议----形成图纸会审记录。设计交底的主要内容包括：（1）项目概况：用地，规模，业态组成，楼栋布局及建筑高度；（2)场地设计：标高，出入口，景观规划，排水等；（3）结构体系：结构选型，洞口预留，结构降板，结构变截面；（4）设计重点：特殊造型，屋顶造型，公共空间等；（5）外墙装饰：材料做法，竖向立面构件转折，材料拼接部位做法等；（6）地下车库：出入口关系，防水做法等。

2.2不同专业图纸的校对

相互制约的专项设计，应重点关注结合部的细节。如：室内精装和幕墙收口；幕墙落地和园林面层收口。景观、室内、外立面幕墙图纸要根据主体土建设计图纸进行叠图，三个专项设计单位进行交圈，施工阶段需现场给出各自完成面高度，再分析收口做法，以下部位需特别注意：柱体饰面与幕墙龙骨竖挺交接，地砖与横挺空隙高度，出入口处室内外收边。

3 效果落地及品质管控措施

3.1对需要厂家二次深化设计的要求

图纸中标注由厂家二次深化设计的，精装和景观施工方应按要求报送深化图纸供业务方审核，收口关系，材质分缝等需按图纸标注，严禁出现施工单位不按施工图立面分缝样式私自修改材质规格大小，严禁施工单位石材下单图及排版图不经业主方确认直接排产，从而导致整体设计效果不可控。精装施工单位需按设计要求报灯具采购清单，或在灯具厂家发货前提供发货单，清单应含灯具品牌，灯具图片，灯具编号，开空尺寸，每种灯具的参数，数量等，不合格产品不能进场。灯具安装后，机电专业管理人员安排进行现场调试。

3.2现场巡检材料进场复验

在主材施工样封样之后，经常出现现场施工所用的石材大板与施工封样不符的情况，如现场施工大版石材虽均有纹理，石材品相更差，纹理太深且杂乱，观感较差，出现“货不对板”的现场，对此应要求按照施工图图纸要求及标准要求进行替换，不可随意降低材料标准。对于大面的石材、铺砖严格封样流程并存档，材料进场前要进行验收，不合格不予进场，严防“货不对板”；对于与封样不一致，或随意降低材料标准的现象，予以警示及下整改单。

3.3 细节与品质精细化管控

图纸细节处理不到位的，需下整改单进行整改。以景观绿化种植时号苗为例，图纸要求使用盆苗，现场使用袋苗且规格不达标，形态不饱满，导致种植后露土严重；灌木未按图纸要求选用宝塔状的形态，使用形态疏松单薄的；需加密种植的植物未按图纸要求形成绿篱。针对此类情况，需书面要求施工单位按照按照图纸要求的植物品种、树形、种植密度要求进行整改，并拍照封样留存作为最终结算依据。

3.4产品研发及部品专题研究

在房地产各业务条线的管理职能中，设计归口为研发中心，设计的定位为产品官，兼顾研发的责任，不同产品线的项目对应有完整的品质管控手册。为了做好品质落地和效果把控要加大专题研究，尤其是对于新材料及新技术工艺的比选研究。关于外立面，需着重关注材料厚度及其影响的平整度，例如，铝板材料需关注氟碳喷涂还是粉末喷涂，是否带金属色，结构密封胶及耐候胶的选用，龙骨的截面尺寸等；玻璃材质关注其反射率及透过率，厂家生产的玻璃平整度，型材的截面宽度，隔热性能（普通铝合金型材、断桥隔热型材），密封材料及五金配件等。

结束语

品质管控是产品力落位的重要手段，在整个房地产开发项目的全景运营阶段中贯穿始终。从项目前端体系建设中设计评审会制度的建立，策划阶段的产品力提升技术及管理手段，设计评审阶段产品负面清单的运用和风险管控，到过程管控和后端管理时中技术交底，材料选用，现场对设计细节的巡检和管控，这些管理工具及措施是产品落地及品质呈现的有力保障，分阶段精细化管控才能最大程度还原人居美好蓝图的意图。

参考文献

【1】对我国城市住宅品质提升实践及存在问题的思考[J]. 索健,周倩,范悦.  西部人居环境学刊. 2018(05)

【2】提高住宅品质，满足人们的高质量生活需求[J]. 冯远.  城乡建设. 2022(06)

【3】房地产项目设计管理要点与效益分析[J]. 郑利明.  江西建材. 2020(12)